BERLIN (Dow Jones)--Das Bundeskabinett hat am Donnerstag den Gesetzentwurf zur Einführung von Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland gebilligt, bestätigte ein Regierungssprecher Dow Jones Newswires am Donnerstag in Berlin. Mit der Schaffung dieser steuerbegünstigten "Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen" will der Bund laut Gesetzentwurf das Potenzial des deutschen Finanzmarktes weiter ausbauen und auch Privatanlegern die Investition in ein Immobilienvermögen ermöglichen. Wohnimmobilien sind hiervon allerdings ausgenommen.
REITs sind börsennotierte Aktiengesellschaften mit steuerlichen Vergünstigungen, die unter strengen Voraussetzungen zugelassen werden. Sie müssen ihren juristischen und ihren tatsächlichen Sitz in Deutschland haben, um unter die Regelungen des neuen Gesetzes zu fallen.
Die Immobilien-Gesellschaften müssen 75% ihres Vermögens in Immobilien halten und 75% ihrer Erträge mit Immobilien erzielen. Nach dem Gesetzentwurf müssen die deutschen REITs mindestens 90% ihrer Gewinne an die Anteilseigner ausschütten, wo sie mit dem persönlichen Satz versteuert werden. Auf Gesellschafterebene werden REITs hingegen von der Körperschaft- und der Gewerbesteuer befreit. Allerdings erhält die REIT-Aktiengesellschaft ihre Steuerbefreiung "erst nach erfolgter Börsennotierung", die spätestens drei Jahre nach ihrer Gründung geschehen muss.
Für Veräußerungsgewinne aus stillen Reserven, die in einen REIT eingebracht werden, ist im Rahmen einer "exit tax" ein auf drei Jahre befristeter Steuernachlasses von 50% auf den Wertansatz vorgesehen. Die neuen börsennotierten Immobilienfonds müssen diese Immobilien aber mindestens vier Jahre halten.
Der deutsche REIT soll laut dem Gesetzentwurf "keiner speziellen Produktaufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) unterliegen". Der erforderliche Schutz der Anleger und Kapitalmärkte soll vielmehr durch die Nutzung der Instrumente des Kapitalmarktes selbst erreicht werden. "Dazu werden der REIT-Aktiengesellschaft eine obligatorische Börsennotierung und ein auf Dauer sicherzustellender Streubesitz vorgeschrieben", heißt es.
Die Regierung will die direkte Beteiligung eines Anlegers an REITs auf 10% begrenzen, indem Beteiligungen darüber entweder nicht erlaubt oder zumindest nicht der günstigen Besteuerung unterworfen werden. Damit umgeht Bundesfinanzminister Peer Steinbrück Bedenken, ausländische Investoren könnten bei einer höheren Beteiligung aufgrund bestehender Doppelbesteuerungsabkommen kaum Steuern in Deutschland zahlen.
Neben dieser Höchstbeteiligungsgrenze soll es auch eine Mindeststreubesitzgrenze geben, nach der mindestens 15% der REIT-Aktien von Kleinaktionären gehalten werden müssen, die einzeln nicht mehr als 3% besitzen. "Der deutsche REIT soll auch Kleinanlegern die Möglichkeit einer fungiblen Investition in Immobilien eröffnen", erklärt die Regierung.
"Um die aus Kapitalmarktgründen erforderliche Mindeststreuung von Aktien im Publikum und die aus steuerlichen Gründen erforderliche Höchstbeteiligung von unter 10% direkt gehaltener Aktien sicherstellen zu können, muss der REIT-Aktiengesellschaft ermöglicht werden, den Kreis der Erwerber ihrer an der Börse gehandelten Aktien aktiv nachzuvollziehen und gegebenenfalls beeinflussen zu können", heißt es in dem Gesetzentwurf. Auch müssten die Steuerbehörden in der Lage sein, die Bedingungen für den REIT-Status zu überwachen.
Hierzu soll das System der bereits bestehenden Meldepflichten des Paragraph 21 Wertpapierhandelsgesetz genutzt werden, nach dem Beteiligungen von 5%, 10%, 25%, 50% und 75% der Stimmrechte an einer börsennotierten Gesellschaft der BaFin gemeldet werden müssen. Im Rahmen der Umsetzung der Transparenzrichtlinie soll diese Meldepflicht nun noch um die Meldeschwellen 3%, 15%, 20% und 30% ergänzt werden. In einem früheren Entwurf hatte das Bundesfinanzministerium zur Kontrolle noch den Weg über vinkulierte Namensaktien erwogen.
Wohnimmobilien werden entgegen ursprünglichen Plänen Steinbrücks von der neuen Regelung ausgenommen, da "negative Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt ... und Probleme für eine nachhaltige Stadtentwicklung und soziale Wohnungspolitik" zu befürchten seien. "Bestandsimmobilien, die überwiegend Wohnzwecken dienen, sollen nicht auf REIT-Aktiengesellschaften übertragen werden", erklärt die Regierung. Damit dürfen Immobilien, deren Nutzfläche zu mehr als 50% Wohnzwecken dient, nicht zum Anlagebestand eines REITs gehören. REIT-Aktiengesellschaften dürfen allerdings nach dem 1. Januar 2007 erbaute Wohnimmobilien halten.
Die zunächst geplante Einbeziehung von Wohnimmobilien war auf umfangreiche Kritik in der SPD-Fraktion gestoßen. Mehrere bei dem Thema in der Fraktion federführende Parlamentarier hatten nach Beratungen einer Arbeitsgruppe ausdrücklich vor der Einbeziehung von Wohnimmobilien in die REITs gewarnt. Die Immobilienwirtschaft hatte zudem die Börsenpflicht für REITs scharf kritisiert.
REITs sind in über 20 Ländern zugelassen. In den USA existieren sie bereits seit 1960. Steinbrück hat bereits betont, börsennotierte Immobilienfonds notfalls auch rückwirkend zum 1. Januar 2007 in Deutschland einführen zu wollen, sollte sich das Gesetzgebungsverfahren bis ins nächste Jahr hineinziehen.
-Von Andreas Kißler, Dow Jones Newswires, +49 (0)30 - 2888 4118,
andreas.kissler@dowjones.com
DJG/ank/hab/apo
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REITs sind börsennotierte Aktiengesellschaften mit steuerlichen Vergünstigungen, die unter strengen Voraussetzungen zugelassen werden. Sie müssen ihren juristischen und ihren tatsächlichen Sitz in Deutschland haben, um unter die Regelungen des neuen Gesetzes zu fallen.
Die Immobilien-Gesellschaften müssen 75% ihres Vermögens in Immobilien halten und 75% ihrer Erträge mit Immobilien erzielen. Nach dem Gesetzentwurf müssen die deutschen REITs mindestens 90% ihrer Gewinne an die Anteilseigner ausschütten, wo sie mit dem persönlichen Satz versteuert werden. Auf Gesellschafterebene werden REITs hingegen von der Körperschaft- und der Gewerbesteuer befreit. Allerdings erhält die REIT-Aktiengesellschaft ihre Steuerbefreiung "erst nach erfolgter Börsennotierung", die spätestens drei Jahre nach ihrer Gründung geschehen muss.
Für Veräußerungsgewinne aus stillen Reserven, die in einen REIT eingebracht werden, ist im Rahmen einer "exit tax" ein auf drei Jahre befristeter Steuernachlasses von 50% auf den Wertansatz vorgesehen. Die neuen börsennotierten Immobilienfonds müssen diese Immobilien aber mindestens vier Jahre halten.
Der deutsche REIT soll laut dem Gesetzentwurf "keiner speziellen Produktaufsicht durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) unterliegen". Der erforderliche Schutz der Anleger und Kapitalmärkte soll vielmehr durch die Nutzung der Instrumente des Kapitalmarktes selbst erreicht werden. "Dazu werden der REIT-Aktiengesellschaft eine obligatorische Börsennotierung und ein auf Dauer sicherzustellender Streubesitz vorgeschrieben", heißt es.
Die Regierung will die direkte Beteiligung eines Anlegers an REITs auf 10% begrenzen, indem Beteiligungen darüber entweder nicht erlaubt oder zumindest nicht der günstigen Besteuerung unterworfen werden. Damit umgeht Bundesfinanzminister Peer Steinbrück Bedenken, ausländische Investoren könnten bei einer höheren Beteiligung aufgrund bestehender Doppelbesteuerungsabkommen kaum Steuern in Deutschland zahlen.
Neben dieser Höchstbeteiligungsgrenze soll es auch eine Mindeststreubesitzgrenze geben, nach der mindestens 15% der REIT-Aktien von Kleinaktionären gehalten werden müssen, die einzeln nicht mehr als 3% besitzen. "Der deutsche REIT soll auch Kleinanlegern die Möglichkeit einer fungiblen Investition in Immobilien eröffnen", erklärt die Regierung.
"Um die aus Kapitalmarktgründen erforderliche Mindeststreuung von Aktien im Publikum und die aus steuerlichen Gründen erforderliche Höchstbeteiligung von unter 10% direkt gehaltener Aktien sicherstellen zu können, muss der REIT-Aktiengesellschaft ermöglicht werden, den Kreis der Erwerber ihrer an der Börse gehandelten Aktien aktiv nachzuvollziehen und gegebenenfalls beeinflussen zu können", heißt es in dem Gesetzentwurf. Auch müssten die Steuerbehörden in der Lage sein, die Bedingungen für den REIT-Status zu überwachen.
Hierzu soll das System der bereits bestehenden Meldepflichten des Paragraph 21 Wertpapierhandelsgesetz genutzt werden, nach dem Beteiligungen von 5%, 10%, 25%, 50% und 75% der Stimmrechte an einer börsennotierten Gesellschaft der BaFin gemeldet werden müssen. Im Rahmen der Umsetzung der Transparenzrichtlinie soll diese Meldepflicht nun noch um die Meldeschwellen 3%, 15%, 20% und 30% ergänzt werden. In einem früheren Entwurf hatte das Bundesfinanzministerium zur Kontrolle noch den Weg über vinkulierte Namensaktien erwogen.
Wohnimmobilien werden entgegen ursprünglichen Plänen Steinbrücks von der neuen Regelung ausgenommen, da "negative Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt ... und Probleme für eine nachhaltige Stadtentwicklung und soziale Wohnungspolitik" zu befürchten seien. "Bestandsimmobilien, die überwiegend Wohnzwecken dienen, sollen nicht auf REIT-Aktiengesellschaften übertragen werden", erklärt die Regierung. Damit dürfen Immobilien, deren Nutzfläche zu mehr als 50% Wohnzwecken dient, nicht zum Anlagebestand eines REITs gehören. REIT-Aktiengesellschaften dürfen allerdings nach dem 1. Januar 2007 erbaute Wohnimmobilien halten.
Die zunächst geplante Einbeziehung von Wohnimmobilien war auf umfangreiche Kritik in der SPD-Fraktion gestoßen. Mehrere bei dem Thema in der Fraktion federführende Parlamentarier hatten nach Beratungen einer Arbeitsgruppe ausdrücklich vor der Einbeziehung von Wohnimmobilien in die REITs gewarnt. Die Immobilienwirtschaft hatte zudem die Börsenpflicht für REITs scharf kritisiert.
REITs sind in über 20 Ländern zugelassen. In den USA existieren sie bereits seit 1960. Steinbrück hat bereits betont, börsennotierte Immobilienfonds notfalls auch rückwirkend zum 1. Januar 2007 in Deutschland einführen zu wollen, sollte sich das Gesetzgebungsverfahren bis ins nächste Jahr hineinziehen.
-Von Andreas Kißler, Dow Jones Newswires, +49 (0)30 - 2888 4118,
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