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Dow Jones News
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Original-Research: Coreo AG (von GBC AG): Kaufen

Dow Jones hat von EQS/DGAP eine Zahlung für die Verbreitung dieser Pressemitteilung über sein Netzwerk erhalten.

Original-Research: Coreo AG - von GBC AG 
 
Einstufung von GBC AG zu Coreo AG 
 
Unternehmen: Coreo AG 
ISIN: DE000A0B9VV6 
 
Anlass der Studie: Researchstudie (Initial Coverage) Empfehlung: Kaufen 
Kursziel: 3,10 Euro 
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2019 
Letzte Ratingänderung: 
Analyst: Cosmin Filker; Marcel Goldmann 
 
Attraktiver 'value-add' Immobilienspezialist, Schneller Portfolioausbau 
erreicht, wertschaffende Wachstumsstrategie soll durch Kapitalerhöhung 
unterstützt werden, Hohes Kurspotenzial vorhanden 
 
Die Coreo AG führt derzeit eine Bezugsrechtskapitalerhöhung durch, in dessen 
Rahmen ein Bruttoemissionserlös in Höhe von bis zu 16,00 Mio. EUR angestrebt 
wird. Es ist geplant, den Liquiditätserlös zum Erwerb von Gewerbe- und 
Wohnimmobilien für den Geschäftsbereich 'Value Add' zu verwenden. Gemäß 
Unternehmensstrategie werden dabei insbesondere Mittelzentren in Deutschland 
adressiert, die noch nicht von den starken Preisanstiegen betroffen waren 
und/oder nicht so stark im Fokus anderer Investoren standen und daher noch 
attraktive Mietrenditen ermöglichen. Ziel ist es, ein hoch rentierliches 
Portfolio, bezogen auf die Anschaffungspreise, aufzubauen. Derzeit, also pre 
money, verfügt die Gesellschaft über ein prognostiziertes NAV (auf Grundlage 
von GBCBerechnungen) in Höhe von 2,40 EUR. Unsere Bewertung des fairen 
Wertes auf DCF-Basis (post money) liegt nochmals höher (siehe unten) 
 
Bis 2016 firmierte die Gesellschaft als Nanostart AG und war als 
Beteiligungsgesellschaft im Nanotechnologiebereich tätig. Mit Beschluss der 
Hauptversammlung aus 2016 wurden Firma und Gesellschaftszweck auf den 
Immobilienbereich geändert. Die (in früheren Jahren erworbenen) 
Beteiligungen wurden zwischenzeitlich zum größten Teil veräußert. 
Zum 31.08.2018 hielt die Gesellschaft noch etwas über 2 Mio. Aktien und 
damit knapp 7,7% an der ebenfalls börsengelisteten MagForce AG. Seit 2017 
investiert die Coreo entsprechend ihrer wertschaffenden Wachstumsstrategie 
in Wohn- und Gewerbeobjekte/-portfolien vornehmlich im 'Value add' Segment. 
Dabei werden durch den Verkauf nicht strategischer Portfolioteile 
kurzfristige Veräußerungsgewinne erzielt. Gleichzeitig werden die 
verbleibenden Objekte entwickelt und optimiert, um die langfristigen 
Mieteinnahmen zu erhöhen und in der Folge Wertsteigerungspotentiale zu 
heben. 
 
Seit Aufnahme der neuen Unternehmensstrategie hat die Gesellschaft bereits 
fünf Transaktionen mit einem Gesamtinvestitionsvolumen in Höhe von knapp 41 
Mio. EUR abgeschlossen. Die Objekte befinden sich alle in den von der Coreo 
AG adressierten B- und C-Lagen und weisen vergleichsweise hohe Mietrenditen 
von bis über 10 % auf. Im laufenden Geschäftsjahr 2018 erfolgten mit der 
Akquisition des Wohnimmobilienportfolios in Göttingen und des 
HydraPortfolios die volumenmäßig bisher größten Investitionen. Die 
erworbenen Portfolios sollen einerseits für die langfristige Erzielung von 
Mieterträgen gehalten werden. Darüber hinaus werden einzelne Liegenschaften 
revitalisiert bzw. umgebaut, um damit von erwarteten Wertsteigerungen zu 
profitieren. Die Gesellschaft plant zudem stille Reserven im Rahmen von 
Objektverkäufen zu heben. Der Liquiditätszugang aus Objektverkäufen soll 
dann für die geplanten Investitionen (Revitalisierung, Umbau etc.) verwendet 
werden. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass die Gesellschaft die 
Beteiligung an der MagForce AG sukzessive abzubauen und folglich weitere 
Liquidität freisetzen wird. 
 
Grundlage für unsere Umsatz- und Ergebnisprognosen sind sowohl das aktuelle 
Immobilienportfolio als auch angenommene Investitionen im Nachgang zu der 
aktuell laufenden Kapitalerhöhung. Damit handelt es sich sowohl bei den 
Prognosen als auch bei der Bewertung um eine so genannte 
post-moneyBetrachtung. Zugleich haben wir die Besonderheit beachtet, wonach 
die Coreo AG bisher keine Konsolidierung der Objektgesellschaften vornimmt 
(Hinweis: alle Immobilien werden in Tochtergesellschaften der Rechtsform 
GmbH und GmbH & Co. KG gehalten). Demnach wird das Nachsteuerergebnis der 
Objektgesellschaften lediglich im Finanzergebnis der Coreo AG als 
Beteiligungsertrag ausgewiesen. Wir ziehen diese Netto-Ertragsposition in 
den Rohertrag der Coreo AG 'hoch' was zur Folge hat, dass die Objekterträge 
Bestandteil des operativen Ergebnisses (EBITDA, EBIT) werden. Wir gehen aber 
davon aus, dass mit dem Geschäftsjahr 2018 erstmalig eine Konzernbilanz nach 
IFRS erstellt wird. 
 
Für das laufende und kommende Geschäftsjahr rechnen wir dabei mit einem 
spürbaren Ertrags- und Ergebnisanstieg. Neben der Steigerung von 
Mieterträgen sollte die Gesellschaft im nennenswerten Umfang 
Veräußerungserlöse erzielen sowie stille Reserven aufdecken. Da die 
Beteiligungserträge eine Residualgröße darstellen, sollte die Coreo AG, 
unseren Planungen gemäß, hohe Ergebnismargen von bis zu 65 % erreichen. 
Auf Ebene der Objektegesellschaft liegt die Ergebnismarge zwar darunter, 
jedoch im oberen Bereich der branchenüblichen Kennzahlen. 
 
Auf Basis unseres DCF-Bewertungsmodells (post money) haben wir ein Kursziel 
in Höhe von 3,10 EUR ermittelt. Auf Basis des aktuellen Aktienkurses sowie 
des Platzierungspreises im Rahmen der aktuell laufenden Kapitalerhöhung in 
Höhe von 1,60 EUR je Aktie, lautet unserer Einschätzung KAUFEN. 
 
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden: 
http://www.more-ir.de/d/17333.pdf 
 
Kontakt für Rückfragen 
Jörg Grunwald 
Vorstand 
GBC AG 
Halderstraße 27 
86150 Augsburg 
0821 / 241133 0 
research@gbc-ag.de 
 
Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR 
Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher 
Interessenkonflikt gegeben: (4,5a,5b,6a,11); Einen Katalog möglicher 
Interessenkonflikte finden Sie unter: 
http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm  
Datum (Zeitpunkt)Fertigstellung: 29.11.18 (17:13 Uhr) Datum (Zeitpunkt) 
erste Weitergabe: 30.11.18 (08:30 Uhr) 
 
=------------------übermittelt durch die EQS Group AG.------------------- 
 
Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw. 
Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung 
oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte. 
 
 

(END) Dow Jones Newswires

November 30, 2018 02:32 ET (07:32 GMT)

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