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Der US-Immobilieninvestitionsfonds Realty Income zahlt seine Dividende monatlich und das erfolgreich schon seit 32 Jahren. Jetzt hat der Konzern erneut starke Zahlen vorgelegt.
Jeden Monat Dividende - und das bereits seit vielen Jahrzehnten
Unter ausschüttungsorientierten Anlegerinnen und Anlegern gehört die Aktie von Realty Income zu den beliebtesten Werten. Der US-Immobilieninvestitionsfonds (REIT) bietet mit gegenwärtig knapp 5,7 Prozent nicht nur eine überdurchschnittlich hohe Dividendenrendite, sondern zahlt dabei auch monatlich - nicht umsonst hat sich das Unternehmen den Beinahmen "The monthly dividend company" gegeben.
Nach eigenen Angaben hat Realty Income, das sich auf die Vermietung von Einzelhandelsimmobilien mit Kundinnen und Kunden aus überwiegend defensiven Branchen spezialisiert hat, bereits 676 Monate in Folge eine Dividende ausgeschüttet und die Zahlung dabei 116 Quartale hintereinander angehoben. In den vergangenen 10 Jahren kletterte die Ausschüttung mit einer durchschnittlichen jährlichen Steigerungsrate (CAGR) von 3,5 Prozent.
Realty Income steigert sich dank Investitionen erneut
Möglich macht diese Erfolgsgeschichte das fortgesetzte Unternehmenswachstum. Einerseits kann Realty Income zuverlässig höhere Mieten durchsetzen, andererseits expandiert der Konzern sein Immobilienportfolio und setzt dabei seit Kurzem verstärkt auch auf den europäischen Markt. In den vergangenen 10 Jahren kletterten die Mieteinkünfte so von rund 1,06 Milliarden US-Dollar auf zuletzt 5,65 Milliarden US-Dollar; die ausschüttungsrelevanten Funds form Operation (FFO) legten von 735,4 Millionen US-Dollar auf 3,96 Milliarden US-Dollar zu.
Auch im abgelaufenen Quartal hat sich Realty Income deutlich steigern können, wie die am Montagabend vorgelegten Zahlen beweisen. Die Erlöse kletterten gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 10,2 Prozent auf 1,62 Milliarden US-Dollar, womit die Erwartungen um 170 Millionen US-Dollar übertroffen wurden. Daraus wurde ein auf die Anteilseignerinnen und -eigner entfallender Nettogewinn in Höhe von 403,9 Millionen US-Dollar erzielt nach 315,8 Millionen US-Dollar im Vorjahreszeitraum. Die FFO kletterten davon 981,1 Millionen US-Dollar auf 1,041 Milliarden US-Dollar auf berichteter und von 992,0 Millionen US-Dollar auf 1,061 Milliarden US-Dollar auf bereinigter Basis. Das entspricht pro Aktie 1,10 beziehungsweise 1,12 US-Dollar.
Gegenüber dem Vorjahresquartal verlangsamte sich das Mietwachstum zwar etwas von 1,2 auf 1,1 Prozent, dafür aber konnte die Belegungsquote von 98,7 auf 98,8 Prozent gesteigert werden. Insgesamt vermietet Realty Income inzwischen 15.536 Objekte, die meisten davon auf dem US-amerikanischen Heimatmarkt und im Vereinigten Königreich sowie verstärkt in Festlandeuropa.
Prognose geringfügig angehoben, Dividende gut gedeckt
Seine FFO-Prognose hat das Unternehmen geringfügig angehoben, erwartet werden für das laufende Geschäftsjahr jetzt 4,45 bis 4,46 US-Dollar pro Aktie (gegenüber einer Markterwartung von 4,44 US-Dollar). Dabei wird mit durchschnittlichen Mietsteigerungen von 1,1 bis 1,3 Prozent und einem Investitionsvolumen von bis zu 10,0 Milliarden US-Dollar gerechnet. Im abgelaufenen Vierteljahr hat Realty Income bereits für 2,6 Milliarden US-Dollar neue Immobilien erworben, darunter verstärkt auch Datenzentren.
Gegenwärtig beträgt die jährliche Dividende 3,26 US-Dollar je Anteil, damit liegt die Ausschüttungsquote gemessen am prognostizieren FFO bei 73,2 Prozent. Das lässt Spielraum für weitere Anhebungen. Zuletzt hat Realty Income seine Dividende im September, Juni und März angehoben. Die nächste Erhöhung dürfte also spätestens im Dezember erfolgen. Die Dividende für Oktober wurde bereits ausgezahlt, wer sich für die nächste Ausschüttung qualifizieren möchte, muss bis spätestens zum 30. November zugeschlagen haben.
Aktie mit starkem Kontrast zu Vonovia und Co.
Von starken vor- oder nachbörslichen Ausschlägen ist Realty Income üblicherweise nicht betroffen, das war auch dieses Mal so. Am Dienstagmittag notierte die Aktie mit einem Minus von 0,1 Prozent. Gegenüber dem Jahreswechsel steht bislang ein Plus von 2,2 Prozent zu Buche - das ist eine bemerkenswerte Outperformance gegenüber deutschen Immobilienwerten, wie LEG Immobilien und Vonovia, und zeigt, wie unterschiedlich die Wahrnehmung von Immobilienaktien als sicherer Hafen in den USA und Deutschland beziehungsweise Europa ist.
Gänzlich verschont blieb die Aktie vom starken Anstieg der Anleiherenditen zuletzt jedoch nicht, gegenüber dem Sommerhochs kam es zu einer kräftigen Korrektur. Die könnte jetzt jedoch vor ihrem Ende stehen, denn bereits am Montag gelang Realty Income der Sprung zurück über die 50-Tage-Linie und damit ein prozyklisches Kaufsignal. Werden die am Montagabend vorgelegten Zahlen mit weiteren Gewinnen honoriert, könnte die Trendwende an Fahrt aufnehmen.
Fazit: Eine Aktie, so solide und zuverlässig wie es nur geht!
Mit Blick auf die Unternehmensbewertung zeigt sich "dank" der jüngsten Korrektur ein vorteilhaftes Bild. Die Dividendenrendite liegt mit rund 5,7 Prozent deutlich über dem 4-Jahres-Mittel von 5,4 Prozent. Gleichzeitig liegt das Kurs-FFO-Verhältnis mit rund 13 unter dem Branchendurchschnitt von 15,5. Daraus ergibt sich für die Aktie ein moderates Aufwärtspotenzial. Ihr Wert wird von Analystinnen und Analysten im Mittel auf 64,35 US-Dollar veranschlagt. Das entspricht einer Upside von 11,8 Prozent. Allerdings überwiegen an der Wall Street gegenwärtig die neutralen Bewertungen.
Davon sollten sich Anlegerinnen und Anleger jedoch nicht abschrecken lassen, das ist der für die Aktie übliche Konsens. Vor allem langfristig schlägt Realty Income den US-Gesamtmarkt jedoch deutlich. Der hat gemessen am S&P 500 in den vergangenen 30 Jahren eine Gesamtrendite (Kurswertsteigerung + Dividenden) von 1.667 Prozent erwirtschaftet - bei Realty Income waren es rund 2.814 Prozent. Wer daher auf der Suche nach einer werthaltigen und ausschüttungsstarken Aktie ist, kann hier auf dem aktuellen Kurs- und Bewertungsniveau bedenkenlos zuschlagen.
Gastautor: Max Gross
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