Frankfurt am Main (ots) -
Mehr Immobilien stehen zum Verkauf, gleichzeitig halten sich Käufer zurück. Hohe Finanzierungskosten und Sanierungsbedarf machen gerade ältere Mehrfamilienhäuser schwerer vermittelbar. Für erfahrene Investoren kann genau das neue Verhandlungsspielräume schaffen.
Interessant wird ein Objekt oft dann, wenn andere Käufer wegen seiner Probleme zurückschrecken. Nachfolgend erfahren Sie, wann sich schwierige Objekte rechnen und wo Investoren genau hinschauen müssen.
Warum sich Käufer bei älteren Häusern zurückhalten
Wer ein älteres Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, trifft auf Käufer, die vorsichtiger rechnen als früher. Manche Eigentümer orientieren sich noch an alten Preisangeboten. Doch höhere Finanzierungskosten verändern, was Interessenten bezahlen können. Stehen zudem umfassende Sanierungen an, sind die Preisvorstellungen oft kaum durchsetzbar.
Denn neben dem Erwerb müssen energetische Maßnahmen und die Modernisierung einzelner Wohnungen finanziert werden. Die bestehenden Mieten reichen nicht immer aus, um diese Belastungen zu tragen. Dadurch schrumpft der Kreis möglicher Käufer.
Für erfahrene Investoren kann diese Situation neue Chancen bieten. Wer über ausreichend Kapital verfügt und Erfahrung mit der Sanierung älterer Gebäude hat, kann auch Immobilien kaufen, die für andere Interessenten zu teuer oder zu aufwendig sind. Da sich nur wenige Käufer für solche Objekte finden, sind Verkäufer häufig eher bereit, beim Preis nachzugeben. Entscheidend ist allerdings, dass der niedrigere Kaufpreis die anstehenden Sanierungskosten und möglichen Risiken ausreichend berücksichtigt.
Nicht jeder Mangel ist ein Ausschlussgrund
Ob ein Haus Potenzial bietet, hängt nicht allein von seinen Mängeln ab, sondern von den Kosten ihrer Beseitigung. Auch umfangreiche Arbeiten können sich rechnen, wenn der Kaufpreis niedrig genug ist und nach der Entwicklung ein ausreichender Ertrag bleibt.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die geplante Nutzung rechtlich unsicher ist. Wer Wohnungen einzeln verkaufen möchte, muss zunächst prüfen, ob sich das Gebäude überhaupt in Wohnungseigentum aufteilen lässt. Bestehende Beschränkungen und Genehmigungspflichten können diese Strategie erschweren oder verhindern. Auch strenge Denkmalschutzauflagen können Umbauten begrenzen und den bürokratischen Aufwand erhöhen. Solche Hindernisse lassen sich nicht allein mit Geld beseitigen.
Deshalb sollten Käufer früh zwischen lösbaren Baumängeln und Einschränkungen unterscheiden, die ihr Nutzungskonzept gefährden.
Was in die Wirtschaftlichkeitsrechnung gehört
Den Ausgangspunkt bildet die Finanzierung. Je höher die Zinsen, desto mehr Ertrag muss das Haus erwirtschaften. Hinzu kommen die Sanierungskosten: Welche energetischen Maßnahmen sind nötig, welche Wohnungen müssen modernisiert werden? Wer zu knapp kalkuliert, riskiert hohe Nachzahlungen.
Ebenso wichtig sind die Mietverhältnisse. Bestehende Einnahmen zeigen, welche Belastungen das Haus bereits decken kann. Für die weitere Entwicklung kommt es darauf an, ob und in welchem Umfang Mieten rechtlich zulässig erhöht werden können oder Wohnungen nach einer Sanierung neu vermietet werden dürfen. Dabei müssen die erwarteten Einnahmen zum jeweiligen Standort passen.
Leerstand kann dabei sowohl Belastung als auch Chance sein. Einerseits fehlen Mieteinnahmen, andererseits lassen sich freie Wohnungen oft leichter sanieren und anschließend neu vermieten. Ob sich das lohnt, entscheidet das Verhältnis von Kosten, Zeitaufwand und späterem Ertrag.
Ein Projekt in Wiesbaden zeigt die Schwierigkeiten
Wie stark sich solche Faktoren auf eine Kaufentscheidung auswirken, zeigt ein aktuelles Vorhaben der Kalyon Immobilien GmbH in Wiesbaden. Das Unternehmen plant, dort ein Mehrfamilienhaus mit Vorder- und Hinterhaus zu erwerben. Das Vorderhaus steht vollständig leer und ist stark sanierungsbedürftig. Zusätzlich sind baurechtliche Fragen offen: Im Hinterhaus gibt es bislang nicht genehmigte Einheiten, und auch das Vorderhaus ist noch nicht vollständig als einzelne Wohnungen genehmigt.
Das Unternehmen möchte die rechtlichen Voraussetzungen klären, das Gebäude in Eigentumswohnungen aufteilen und diese mit einem Sanierungskonzept weiterverkaufen. So sollen vier Wohnungen wieder dem Markt zur Verfügung stehen. Ob das gelingt, hängt allerdings davon ab, ob die erforderlichen Genehmigungen erteilt werden.
Auch beim Preis waren die Schwierigkeiten spürbar. Der Verkäufer hatte zunächst deutlich höhere Vorstellungen. Andere Kaufangebote führten nach Angaben des Investors nicht zum Abschluss. Erst nach Verhandlungen kam ein Preisniveau in Betracht, bei dem sich die Finanzierung und die geplante Entwicklung aus seiner Sicht darstellen lassen. Der Erwerb ist noch nicht abgeschlossen.
Das Beispiel macht deutlich, worauf es bei schwierigen Mehrfamilienhäusern ankommt: Nicht allein der mögliche Preisnachlass zählt, sondern die Fähigkeit, bauliche und rechtliche Fragen vorab realistisch einzuschätzen. Wer Sanierung, Finanzierung und spätere Nutzung sorgfältig zusammenrechnet, kann in einem zurückhaltenden Markt Chancen finden. Ein Preisnachlass ersetzt diese Prüfung aber nicht.
Über Etem Kalyon:
Etem Kalyon ist Geschäftsführer der Kalyon Immobilien GmbH und spezialisiert auf die Entwicklung von Wohnimmobilien. Gemeinsam mit seinem Team kauft und optimiert er Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen und Wohnungsportfolios. Er begleitet den gesamten Prozess von Ankauf und Finanzierung bis zur Sanierung und Vermietung. Zuvor war er im Investmentbanking und Private Equity tätig. Sein Fokus liegt auf wirtschaftlich nachhaltigen Immobilieninvestments. Weitere Informationen unter: https://www.kalyonimmobilien.de/
Pressekontakt:
Kalyon Immobilien GmbH
Etem Kalyon
E-Mail: info@kalyonimmobilien.de
Website: www.kalyonimmobilien.de
Original-Content von: Kalyon Immobilien GmbH, übermittelt durch news aktuell
Originalmeldung: https://www.presseportal.de/pm/183115/6386641
Mehr Immobilien stehen zum Verkauf, gleichzeitig halten sich Käufer zurück. Hohe Finanzierungskosten und Sanierungsbedarf machen gerade ältere Mehrfamilienhäuser schwerer vermittelbar. Für erfahrene Investoren kann genau das neue Verhandlungsspielräume schaffen.
Interessant wird ein Objekt oft dann, wenn andere Käufer wegen seiner Probleme zurückschrecken. Nachfolgend erfahren Sie, wann sich schwierige Objekte rechnen und wo Investoren genau hinschauen müssen.
Warum sich Käufer bei älteren Häusern zurückhalten
Wer ein älteres Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, trifft auf Käufer, die vorsichtiger rechnen als früher. Manche Eigentümer orientieren sich noch an alten Preisangeboten. Doch höhere Finanzierungskosten verändern, was Interessenten bezahlen können. Stehen zudem umfassende Sanierungen an, sind die Preisvorstellungen oft kaum durchsetzbar.
Denn neben dem Erwerb müssen energetische Maßnahmen und die Modernisierung einzelner Wohnungen finanziert werden. Die bestehenden Mieten reichen nicht immer aus, um diese Belastungen zu tragen. Dadurch schrumpft der Kreis möglicher Käufer.
Für erfahrene Investoren kann diese Situation neue Chancen bieten. Wer über ausreichend Kapital verfügt und Erfahrung mit der Sanierung älterer Gebäude hat, kann auch Immobilien kaufen, die für andere Interessenten zu teuer oder zu aufwendig sind. Da sich nur wenige Käufer für solche Objekte finden, sind Verkäufer häufig eher bereit, beim Preis nachzugeben. Entscheidend ist allerdings, dass der niedrigere Kaufpreis die anstehenden Sanierungskosten und möglichen Risiken ausreichend berücksichtigt.
Nicht jeder Mangel ist ein Ausschlussgrund
Ob ein Haus Potenzial bietet, hängt nicht allein von seinen Mängeln ab, sondern von den Kosten ihrer Beseitigung. Auch umfangreiche Arbeiten können sich rechnen, wenn der Kaufpreis niedrig genug ist und nach der Entwicklung ein ausreichender Ertrag bleibt.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die geplante Nutzung rechtlich unsicher ist. Wer Wohnungen einzeln verkaufen möchte, muss zunächst prüfen, ob sich das Gebäude überhaupt in Wohnungseigentum aufteilen lässt. Bestehende Beschränkungen und Genehmigungspflichten können diese Strategie erschweren oder verhindern. Auch strenge Denkmalschutzauflagen können Umbauten begrenzen und den bürokratischen Aufwand erhöhen. Solche Hindernisse lassen sich nicht allein mit Geld beseitigen.
Deshalb sollten Käufer früh zwischen lösbaren Baumängeln und Einschränkungen unterscheiden, die ihr Nutzungskonzept gefährden.
Was in die Wirtschaftlichkeitsrechnung gehört
Den Ausgangspunkt bildet die Finanzierung. Je höher die Zinsen, desto mehr Ertrag muss das Haus erwirtschaften. Hinzu kommen die Sanierungskosten: Welche energetischen Maßnahmen sind nötig, welche Wohnungen müssen modernisiert werden? Wer zu knapp kalkuliert, riskiert hohe Nachzahlungen.
Ebenso wichtig sind die Mietverhältnisse. Bestehende Einnahmen zeigen, welche Belastungen das Haus bereits decken kann. Für die weitere Entwicklung kommt es darauf an, ob und in welchem Umfang Mieten rechtlich zulässig erhöht werden können oder Wohnungen nach einer Sanierung neu vermietet werden dürfen. Dabei müssen die erwarteten Einnahmen zum jeweiligen Standort passen.
Leerstand kann dabei sowohl Belastung als auch Chance sein. Einerseits fehlen Mieteinnahmen, andererseits lassen sich freie Wohnungen oft leichter sanieren und anschließend neu vermieten. Ob sich das lohnt, entscheidet das Verhältnis von Kosten, Zeitaufwand und späterem Ertrag.
Ein Projekt in Wiesbaden zeigt die Schwierigkeiten
Wie stark sich solche Faktoren auf eine Kaufentscheidung auswirken, zeigt ein aktuelles Vorhaben der Kalyon Immobilien GmbH in Wiesbaden. Das Unternehmen plant, dort ein Mehrfamilienhaus mit Vorder- und Hinterhaus zu erwerben. Das Vorderhaus steht vollständig leer und ist stark sanierungsbedürftig. Zusätzlich sind baurechtliche Fragen offen: Im Hinterhaus gibt es bislang nicht genehmigte Einheiten, und auch das Vorderhaus ist noch nicht vollständig als einzelne Wohnungen genehmigt.
Das Unternehmen möchte die rechtlichen Voraussetzungen klären, das Gebäude in Eigentumswohnungen aufteilen und diese mit einem Sanierungskonzept weiterverkaufen. So sollen vier Wohnungen wieder dem Markt zur Verfügung stehen. Ob das gelingt, hängt allerdings davon ab, ob die erforderlichen Genehmigungen erteilt werden.
Auch beim Preis waren die Schwierigkeiten spürbar. Der Verkäufer hatte zunächst deutlich höhere Vorstellungen. Andere Kaufangebote führten nach Angaben des Investors nicht zum Abschluss. Erst nach Verhandlungen kam ein Preisniveau in Betracht, bei dem sich die Finanzierung und die geplante Entwicklung aus seiner Sicht darstellen lassen. Der Erwerb ist noch nicht abgeschlossen.
Das Beispiel macht deutlich, worauf es bei schwierigen Mehrfamilienhäusern ankommt: Nicht allein der mögliche Preisnachlass zählt, sondern die Fähigkeit, bauliche und rechtliche Fragen vorab realistisch einzuschätzen. Wer Sanierung, Finanzierung und spätere Nutzung sorgfältig zusammenrechnet, kann in einem zurückhaltenden Markt Chancen finden. Ein Preisnachlass ersetzt diese Prüfung aber nicht.
Über Etem Kalyon:
Etem Kalyon ist Geschäftsführer der Kalyon Immobilien GmbH und spezialisiert auf die Entwicklung von Wohnimmobilien. Gemeinsam mit seinem Team kauft und optimiert er Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen und Wohnungsportfolios. Er begleitet den gesamten Prozess von Ankauf und Finanzierung bis zur Sanierung und Vermietung. Zuvor war er im Investmentbanking und Private Equity tätig. Sein Fokus liegt auf wirtschaftlich nachhaltigen Immobilieninvestments. Weitere Informationen unter: https://www.kalyonimmobilien.de/
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Kalyon Immobilien GmbH
Etem Kalyon
E-Mail: info@kalyonimmobilien.de
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