Velburg (ots) -
Die Bundesregierung will mit einem neuen Förderprogramm den Umbau leerstehender Büro- und Gewerbegebäude zu Wohnungen vorantreiben. Ab Juli stehen dafür 300 Millionen Euro bereit, mit Zuschüssen von bis zu 30.000 Euro pro neu geschaffener Wohnung. Ziel ist es, Leerstand zu reduzieren und gleichzeitig neuen Wohnraum zu schaffen.
Fördergelder allein schaffen noch keinen Wohnraum. Entscheidend ist, ob sich der Umbau wirtschaftlich und baulich sinnvoll umsetzen lässt. Genau daran scheitern heute viele Projekte. Hier erfahren Sie, warum die Umnutzung von Bürogebäuden oft deutlich komplizierter ist als gedacht, an welchen Stellen Bauherren die größten Kostenfallen übersehen und wie sich Umbauten wirtschaftlicher realisieren lassen.
Warum Bürogebäude nicht einfach zu Wohngebäuden werden
Büro- und Gewerbeimmobilien wurden ursprünglich für eine völlig andere Nutzung geplant als Wohngebäude. Deshalb unterscheiden sich ihre baulichen Eigenschaften erheblich von den Anforderungen, die heute an modernen Wohnraum gestellt werden.
Häufig verfügen Bürohäuser über große Gebäudetiefen, sodass Tageslicht nur schwer bis in die späteren Wohnungen gelangt. Um ausreichend belichtete Wohnräume zu schaffen, müssen oftmals Lichthöfe oder Innenhöfe hergestellt werden. Allein diese Eingriffe erfordern bereits erhebliche bauliche Veränderungen.
In vielen Fällen folgt darauf eine vollständige Entkernung des Gebäudes. Auch die bestehende Haustechnik erfüllt die Anforderungen an Wohngebäude meist nicht mehr und muss nahezu vollständig erneuert werden. Gerade die technische Gebäudeausrüstung zählt jedoch zu den größten Kostenfaktoren eines solchen Umbaus.
Darüber hinaus müssen vorhandene Tiefgaragen häufig umfassend saniert werden. Gleichzeitig sind statische Eingriffe erforderlich, während auch Fassaden den heutigen energetischen und funktionalen Anforderungen oftmals nicht mehr entsprechen. Insbesondere Fassaden ehemaliger Großraumbüros lassen sich nur selten ohne umfangreiche Erneuerung für kleinteilige Wohnungsgrundrisse nutzen.
Hohe Anforderungen treiben die Baukosten zusätzlich
Neben den eigentlichen Umbaumaßnahmen müssen Bestandsgebäude außerdem an aktuelle technische und gesetzliche Anforderungen angepasst werden. Dazu gehören unter anderem die vollständige Ertüchtigung des Brandschutzes, Anpassungen an Aufzugsanlagen sowie umfangreiche energetische Maßnahmen. Hinzu kommen die Anforderungen der KfW-Standards und zahlreiche weitere technische Vorgaben.
Besonders anspruchsvoll ist der erhöhte Schallschutz nach DIN 4109-5. Im Gebäudebestand lässt sich dieser häufig nur mit erheblichem Aufwand umsetzen. Nicht selten machen allein diese Anforderungen umfangreiche Fassadensanierungen oder sogar eine vollständige Erneuerung der Gebäudehülle erforderlich. Insgesamt summieren sich zahlreiche technische Einzelmaßnahmen zu einem erheblichen Kostenblock, der die Wirtschaftlichkeit vieler Projekte deutlich belastet.
Sanierungen bleiben schwer kalkulierbar
Anders als Neubauten sind Sanierungen grundsätzlich mit deutlich höheren Unsicherheiten verbunden. Während Neubauprojekte häufig schlüsselfertig zu Festpreisen vergeben werden können, ist das bei Bestandsgebäuden nur selten möglich.
Erst während der Bauarbeiten werden oftmals bislang unbekannte Schäden oder Altlasten sichtbar. Gerade bei Gebäuden, die vor 1995 errichtet wurden, können beispielsweise Asbest oder andere Schadstoffe erhebliche Zusatzkosten verursachen. Dadurch steigt nicht nur der finanzielle Aufwand, sondern auch das Risiko nachträglicher Kostensteigerungen.
Für Investoren bedeutet das eine schwierige Kalkulationsgrundlage, da ohnehin geringe Margen zusätzlich durch unvorhersehbare Baukosten belastet werden.
Förderprogramme setzen Impulse, lösen das Problem aber nicht
Vor diesem Hintergrund sind Förderprogramme wie die neuen Zuschüsse oder Sonderabschreibungen grundsätzlich ein wichtiger Schritt. Sie können einzelne Projekte wirtschaftlich verbessern und Investitionen erleichtern.
An den eigentlichen Kostentreibern ändern sie jedoch wenig. Gleichzeitig zeigt sich häufig, dass steigende Material- und Baukosten einen Teil der Förderung wieder aufzehren. Dadurch bleibt die finanzielle Belastung vieler Projekte trotz Zuschüssen hoch.
Auch der Förderbetrag von bis zu 30.000 Euro pro neu geschaffener Wohnung wirkt zunächst attraktiv. In der Praxis relativiert sich dieser Betrag jedoch schnell, da die Investitionen für die Umnutzung bestehender Bürogebäude häufig deutlich höher ausfallen.
Fazit: Warum die Förderung allein nicht ausreicht
Die Umnutzung leerstehender Büro- und Gewerbeimmobilien bietet grundsätzlich großes Potenzial, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Gleichzeitig gehören solche Projekte zu den technisch und wirtschaftlich anspruchsvollsten Aufgaben im Bestand.
Die Förderung setzt zwar wichtige Impulse und kann einzelne Vorhaben wirtschaftlich attraktiver machen. Solange jedoch die hohen Umbaukosten, die technischen Anforderungen und die Unsicherheiten im Gebäudebestand bestehen bleiben, wird sie allein nicht ausreichen, um das vorhandene Potenzial umfassend zu erschließen.
Über Dr. Peter Burnickl:
Dr. Peter Burnickl hat sich zur Aufgabe gemacht, mit einem neuen Ansatz für nachhaltige, optimierte und wirtschaftliche Gebäude zu sorgen. Er ist der Geschäftsführer der Pro Bauherr GmbH und eingetragener Sachverständiger für Baukosten und technische Gebäudeausstattung. Als Ingenieur, Projektentwickler und Bauträger kennt er die Branche außerdem genau. Mit seinem Team unterstützt er Bauherren dabei, so zu bauen, dass alle Kosteneinsparpotentiale voll ausgeschöpft sind. Weitere Informationen unter: https://www.pro-bauherr.com/.
Pressekontakt:
Ruben Schäfer
E-Mail: redaktion@dcfverlag.de
Pro Bauherr GmbH
Vertreten durch: Dr. Peter Burnickl
E-Mail: info@pro-bauherr.com
https://www.pro-bauherr.com
Original-Content von: Pro Bauherr GmbH, übermittelt durch news aktuell
Originalmeldung: https://www.presseportal.de/pm/173485/6335841
Die Bundesregierung will mit einem neuen Förderprogramm den Umbau leerstehender Büro- und Gewerbegebäude zu Wohnungen vorantreiben. Ab Juli stehen dafür 300 Millionen Euro bereit, mit Zuschüssen von bis zu 30.000 Euro pro neu geschaffener Wohnung. Ziel ist es, Leerstand zu reduzieren und gleichzeitig neuen Wohnraum zu schaffen.
Fördergelder allein schaffen noch keinen Wohnraum. Entscheidend ist, ob sich der Umbau wirtschaftlich und baulich sinnvoll umsetzen lässt. Genau daran scheitern heute viele Projekte. Hier erfahren Sie, warum die Umnutzung von Bürogebäuden oft deutlich komplizierter ist als gedacht, an welchen Stellen Bauherren die größten Kostenfallen übersehen und wie sich Umbauten wirtschaftlicher realisieren lassen.
Warum Bürogebäude nicht einfach zu Wohngebäuden werden
Büro- und Gewerbeimmobilien wurden ursprünglich für eine völlig andere Nutzung geplant als Wohngebäude. Deshalb unterscheiden sich ihre baulichen Eigenschaften erheblich von den Anforderungen, die heute an modernen Wohnraum gestellt werden.
Häufig verfügen Bürohäuser über große Gebäudetiefen, sodass Tageslicht nur schwer bis in die späteren Wohnungen gelangt. Um ausreichend belichtete Wohnräume zu schaffen, müssen oftmals Lichthöfe oder Innenhöfe hergestellt werden. Allein diese Eingriffe erfordern bereits erhebliche bauliche Veränderungen.
In vielen Fällen folgt darauf eine vollständige Entkernung des Gebäudes. Auch die bestehende Haustechnik erfüllt die Anforderungen an Wohngebäude meist nicht mehr und muss nahezu vollständig erneuert werden. Gerade die technische Gebäudeausrüstung zählt jedoch zu den größten Kostenfaktoren eines solchen Umbaus.
Darüber hinaus müssen vorhandene Tiefgaragen häufig umfassend saniert werden. Gleichzeitig sind statische Eingriffe erforderlich, während auch Fassaden den heutigen energetischen und funktionalen Anforderungen oftmals nicht mehr entsprechen. Insbesondere Fassaden ehemaliger Großraumbüros lassen sich nur selten ohne umfangreiche Erneuerung für kleinteilige Wohnungsgrundrisse nutzen.
Hohe Anforderungen treiben die Baukosten zusätzlich
Neben den eigentlichen Umbaumaßnahmen müssen Bestandsgebäude außerdem an aktuelle technische und gesetzliche Anforderungen angepasst werden. Dazu gehören unter anderem die vollständige Ertüchtigung des Brandschutzes, Anpassungen an Aufzugsanlagen sowie umfangreiche energetische Maßnahmen. Hinzu kommen die Anforderungen der KfW-Standards und zahlreiche weitere technische Vorgaben.
Besonders anspruchsvoll ist der erhöhte Schallschutz nach DIN 4109-5. Im Gebäudebestand lässt sich dieser häufig nur mit erheblichem Aufwand umsetzen. Nicht selten machen allein diese Anforderungen umfangreiche Fassadensanierungen oder sogar eine vollständige Erneuerung der Gebäudehülle erforderlich. Insgesamt summieren sich zahlreiche technische Einzelmaßnahmen zu einem erheblichen Kostenblock, der die Wirtschaftlichkeit vieler Projekte deutlich belastet.
Sanierungen bleiben schwer kalkulierbar
Anders als Neubauten sind Sanierungen grundsätzlich mit deutlich höheren Unsicherheiten verbunden. Während Neubauprojekte häufig schlüsselfertig zu Festpreisen vergeben werden können, ist das bei Bestandsgebäuden nur selten möglich.
Erst während der Bauarbeiten werden oftmals bislang unbekannte Schäden oder Altlasten sichtbar. Gerade bei Gebäuden, die vor 1995 errichtet wurden, können beispielsweise Asbest oder andere Schadstoffe erhebliche Zusatzkosten verursachen. Dadurch steigt nicht nur der finanzielle Aufwand, sondern auch das Risiko nachträglicher Kostensteigerungen.
Für Investoren bedeutet das eine schwierige Kalkulationsgrundlage, da ohnehin geringe Margen zusätzlich durch unvorhersehbare Baukosten belastet werden.
Förderprogramme setzen Impulse, lösen das Problem aber nicht
Vor diesem Hintergrund sind Förderprogramme wie die neuen Zuschüsse oder Sonderabschreibungen grundsätzlich ein wichtiger Schritt. Sie können einzelne Projekte wirtschaftlich verbessern und Investitionen erleichtern.
An den eigentlichen Kostentreibern ändern sie jedoch wenig. Gleichzeitig zeigt sich häufig, dass steigende Material- und Baukosten einen Teil der Förderung wieder aufzehren. Dadurch bleibt die finanzielle Belastung vieler Projekte trotz Zuschüssen hoch.
Auch der Förderbetrag von bis zu 30.000 Euro pro neu geschaffener Wohnung wirkt zunächst attraktiv. In der Praxis relativiert sich dieser Betrag jedoch schnell, da die Investitionen für die Umnutzung bestehender Bürogebäude häufig deutlich höher ausfallen.
Fazit: Warum die Förderung allein nicht ausreicht
Die Umnutzung leerstehender Büro- und Gewerbeimmobilien bietet grundsätzlich großes Potenzial, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Gleichzeitig gehören solche Projekte zu den technisch und wirtschaftlich anspruchsvollsten Aufgaben im Bestand.
Die Förderung setzt zwar wichtige Impulse und kann einzelne Vorhaben wirtschaftlich attraktiver machen. Solange jedoch die hohen Umbaukosten, die technischen Anforderungen und die Unsicherheiten im Gebäudebestand bestehen bleiben, wird sie allein nicht ausreichen, um das vorhandene Potenzial umfassend zu erschließen.
Über Dr. Peter Burnickl:
Dr. Peter Burnickl hat sich zur Aufgabe gemacht, mit einem neuen Ansatz für nachhaltige, optimierte und wirtschaftliche Gebäude zu sorgen. Er ist der Geschäftsführer der Pro Bauherr GmbH und eingetragener Sachverständiger für Baukosten und technische Gebäudeausstattung. Als Ingenieur, Projektentwickler und Bauträger kennt er die Branche außerdem genau. Mit seinem Team unterstützt er Bauherren dabei, so zu bauen, dass alle Kosteneinsparpotentiale voll ausgeschöpft sind. Weitere Informationen unter: https://www.pro-bauherr.com/.
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