Nürnberg (ots) -
Die interaktive Karte für die Berliner Ortsteile steht hier zur Verfügung. (https://content.cdn.immowelt.com/iw_ratgeber2/Interaktive_Karte/Berlin/Berlin_Neuvertragsmieten_vs_Mietspiegel_0926_final.html)
- Gesetz vs. Realität: Bei Neuverträgen darf die Miete laut Mietpreisbremse maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, doch in keinem einzigen von 93 untersuchten Berliner Ortsteilen wird dies eingehalten
- Teure Neuverträge: In 90 von 93 untersuchten Berliner Ortsteilen liegen die Angebotsmieten mindestens 30 Prozent über den jeweiligen Mietspiegelwerten - in 36 Ortsteilen sogar mindestens 50 Prozent
- Umzugsbremse: Die große Differenz verstärkt Fehlbelegung und verschärft den Wohnraummangel in der Hauptstadt zusätzlich
Mehr Platz für die Familie, eine altersgerechte Wohnung oder ein kürzerer Arbeitsweg: Eigentlich gibt es viele Gründe, innerhalb Berlins umzuziehen. Doch für Mieter mit bestehenden Verträgen wird ein Wohnungswechsel zunehmend zur finanziellen Hürde, da die Neuvertragsmieten häufig deutlich höher liegen als die Bestandsmieten. In 36 Ortsteilen liegen die Inseratspreise mindestens 50 Prozent über dem Mietspiegel. Wer in der Hauptstadt seinen bestehenden Mietvertrag aufgibt, zahlt somit oft drastisch drauf. Das zeigt eine aktuelle immowelt Analyse der Angebotsmieten und Mietspiegelwerte in 93 Berliner Ortsteilen.
"Ein funktionierender Wohnungsmarkt braucht Bewegung. Wenn ein neuer Mietvertrag aber monatliche Mehrkosten von 50 Prozent bedeutet, dann wird der Wohnungswechsel zur finanziellen Herausforderung", sagt Theo Mseka, Geschäftsführer von immowelt. "Dann bleiben Menschen in Wohnungen, die eigentlich nicht mehr zu ihrer Lebenssituation passen: Familien verharren auf zu wenig Fläche, während Senioren nach dem Auszug der Kinder große Wohnungen behalten, weil eine kleinere Wohnung bei Neuvermietung kaum günstiger wäre. Dieser Lock-in-Effekt blockiert Umzugsketten und verschärft durch Fehlbelegung die Lage auf dem ohnehin sehr angespannten Berliner Wohnmarkt."
Trotz 10-Prozent-Regel: Neuverträge bis zu 64 Prozent über Mietspiegel
Die Kluft zwischen Bestands- und Neuvermietungsniveau zieht sich durch die gesamte Hauptstadt. In 90 der 93 untersuchten Ortsteile liegen die Angebotsmieten mindestens 30 Prozent über den jeweiligen Mietspiegelwerten. In 77 Ortsteilen beträgt der Abstand 40 Prozent oder mehr. In 36 Ortsteilen müssen Wohnungssuchende mit einem Preisniveau rechnen, das mindestens 50 Prozent über dem Mietspiegel liegt.
Dabei sieht die Gesetzeslage klare Leitplanken vor. Der qualifizierte Berliner Mietspiegel dient nicht nur der Bewertung bestehender Verträge, sondern ist in Kombination mit der sogenannten Mietpreisbremse auch der Maßstab für Neuvermietungen. Demnach darf die verlangte Miete bei Abschluss eines neuen Vertrages, von Ausnahmen wie Neubau oder umfassender Modernisierung abgesehen, höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Die aktuelle Datenanalyse von immowelt offenbart eine massive Diskrepanz zwischen regulatorischen Vorgaben und der Realität auf dem Immobilienmarkt:
- Mitte: Bei einer Angebotsmiete von 16,20 Euro pro Quadratmeter und einem Mietspiegelwert von 10,36 Euro zahlen neue Mieter einen Aufschlag von 56,4 Prozent
- Friedrichshain: Inserate liegen bei 16,02 Euro, doch der Mietspiegel weist 10,30 Euro aus - eine Differenz von 55,5 Prozent
- Prenzlauer Berg: Statt 9,93 Euro wie im Mietspiegel werden bei Neuvermietung 15,04 Euro fällig (+51,5 Prozent)
- Schöneberg: Angebotsmieten von 14,81 Euro übersteigen den Mietspiegel (9,84 Euro) um 50,5 Prozent.
Am stärksten fällt die Differenz in Wilmersdorf aus. Dort stehen einer Angebotsmiete von 17,63 Euro pro Quadratmeter 10,75 Euro laut Mietspiegel für eine vergleichbare Wohnungen gegenüber. Neuvermietungen sind somit 64 Prozent teurer. Auch in Grunewald und Wilhelmstadt (je +61,5 Prozent) sind neue Mietverträge merklich teurer. In Tiergarten beträgt die Differenz 60,2 Prozent.
Den geringsten Unterschied der 93 untersuchten Ortsteile weist das Märkische Viertel auf. Dort liegt die Differenz bei 18,6 Prozent: 10,60 Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietung stehen laut Mietspiegel 8,94 Euro für eine vergleichbare exemplarische Wohnung gegenüber.
Lock-in-Effekt: Wenn Verkleinern kein Geld spart
Die Bestandsmieten sind die gewichteten Mietspiegelwerte 2026 für eine 75-Quadratmeter-Wohnung mit 1990er-Baujahr und mittlerer Ausstattung mit der Wohnlagenverteilung des jeweiligen Ortsteils, da der offizielle Mietspiegel[1] selbst keine Ortsteilwerte enthält. Die Tendenz ist aber deutlich: Wer in Berlin umzieht, und einen neuen Mietvertrag unterzeichnet, zahlt mit hoher Wahrscheinlichkeit deutlich mehr Miete.
Besonders problematisch ist diese Entwicklung für die Verteilung des vorhandenen Wohnraums. Normalerweise sorgen veränderte Lebenssituationen in Metropolen für einen agilen Wohnungsmarkt. Paare ziehen zusammen, Familien ziehen in größere Wohnungen, ältere Menschen suchen eine kleinere, leichter zugängliche Wohnung. Je größer jedoch die Preislücke zwischen bestehenden Mietverhältnissen und Neuvermietungen wird, desto schwächer wird dieser Mechanismus. Ein Haushalt, der eine relativ große Wohnung zu einer günstigen Bestandsmiete bewohnt, hat keinen finanziellen Anreiz, sich zu verkleinern, wenn eine deutlich kleinere Wohnung auf dem aktuellen Angebotsmarkt ähnlich viel oder gar mehr kostet. Es kommt zum Lock-in-Effekt: Mieter sind in ihren Mietverhältnissen praktisch gefangen und der Wohnungsmarkt wird zusehends statisch. So entsteht eine paradoxe Situation: Wohnraum ist knapp, gleichzeitig wird vorhandener Wohnraum schlechter entsprechend dem tatsächlichen Bedarf verteilt. Der Preisunterschied zwischen Alt- und Neuverträgen wirkt wie eine Umzugsbremse und kann die Fehlbelegung von Wohnungen verstärken.
[1] Quelle: Mietspiegel 2026, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin (https://mietspiegel.berlin.de/)
Ausführliche Tabellen zu den Mieten in den 93 Berliner Ortsteilen stehen hier zum Download bereit. (https://ots.de/DgrBBW)
Private Vermieter inserieren bei immowelt einen Monat kostenlos. Hier ganz einfach die eigene Immobilie vermieten. (https://www.immowelt.de/anbieten/wohnung-vermieten)
Eine interaktive Karte für die Berliner Ortsteile steht hier zur Verfügung. (https://ots.de/kElQLr)
Diese und andere Pressemitteilungen von immowelt.de finden Sie in unserem Pressebereich (https://www.immowelt.de/ueberuns/presse/pressemitteilungenkontakt/) .
Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in Berlin. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.08.2026 wieder. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung.
Die Werte für die Bestandsmieten wurden auf Basis des Mietspiegels 2026 (https://mietspiegel.berlin.de/) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen in Berlin errechnet. Für jeden Ortsteil wurde geschätzt, wie sich seine Adressen auf einfache, mittlere und gute Wohnlage verteilen. Mit diesen Anteilen wurden dann die Werte des Berliner Mietspiegels 2026 für eine 75 Quadratmeter große Wohnung mittlerer Ausstattung gewichtet. Die Ergebnisse sind Näherungswerte, weil der Mietspiegel selbst keine Werte je Ortsteil ausweist, sondern nach Wohnlage, Baualter, Größe und Ausstattung gegliedert ist.
Über immowelt:
Das Immobilienportal immowelt.de ist einer der führenden Online-Marktplätze für Miet- und Kaufimmobilien in Deutschland. Die Plattform bringt seit über 30 Jahren erfolgreich Eigentümer, Immobilienprofis und Suchende zusammen. Die immowelt Mission ist es, künftig alle Schritte der Immobilientransaktion zu digitalisieren, um diese für alle Beteiligten so unkompliziert und einfach wie möglich zu gestalten. immowelt unterstützt mit datengestützten Services die unkomplizierte Suche nach einer Mietwohnung, die effektive Vermarktung einer Immobilie und maßgeschneiderte Finanzierungen der eigenen vier Wände. Dank jahrzehntelanger Erfahrung und breitem Immobilien-Know-how kreiert immowelt so das perfekte Erfolgserlebnis für Mieter und Vermieter, Immobilienprofis, Immobilieneigentümer und Käufer.
Betrieben wird immowelt.de von der AVIV Germany GmbH, die zur AVIV Group gehört, einem der größten digitalen Immobilien-Tech-Unternehmen der Welt.
Pressekontakt:
AVIV Germany GmbH
Ostendstraße 113
90482 Nürnberg
Barbara Schmid
+49 (0)911/520 25-808
presse@immowelt.de
Original-Content von: immowelt, übermittelt durch news aktuell
Originalmeldung: https://www.presseportal.de/pm/24964/6353703
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- Gesetz vs. Realität: Bei Neuverträgen darf die Miete laut Mietpreisbremse maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, doch in keinem einzigen von 93 untersuchten Berliner Ortsteilen wird dies eingehalten
- Teure Neuverträge: In 90 von 93 untersuchten Berliner Ortsteilen liegen die Angebotsmieten mindestens 30 Prozent über den jeweiligen Mietspiegelwerten - in 36 Ortsteilen sogar mindestens 50 Prozent
- Umzugsbremse: Die große Differenz verstärkt Fehlbelegung und verschärft den Wohnraummangel in der Hauptstadt zusätzlich
Mehr Platz für die Familie, eine altersgerechte Wohnung oder ein kürzerer Arbeitsweg: Eigentlich gibt es viele Gründe, innerhalb Berlins umzuziehen. Doch für Mieter mit bestehenden Verträgen wird ein Wohnungswechsel zunehmend zur finanziellen Hürde, da die Neuvertragsmieten häufig deutlich höher liegen als die Bestandsmieten. In 36 Ortsteilen liegen die Inseratspreise mindestens 50 Prozent über dem Mietspiegel. Wer in der Hauptstadt seinen bestehenden Mietvertrag aufgibt, zahlt somit oft drastisch drauf. Das zeigt eine aktuelle immowelt Analyse der Angebotsmieten und Mietspiegelwerte in 93 Berliner Ortsteilen.
"Ein funktionierender Wohnungsmarkt braucht Bewegung. Wenn ein neuer Mietvertrag aber monatliche Mehrkosten von 50 Prozent bedeutet, dann wird der Wohnungswechsel zur finanziellen Herausforderung", sagt Theo Mseka, Geschäftsführer von immowelt. "Dann bleiben Menschen in Wohnungen, die eigentlich nicht mehr zu ihrer Lebenssituation passen: Familien verharren auf zu wenig Fläche, während Senioren nach dem Auszug der Kinder große Wohnungen behalten, weil eine kleinere Wohnung bei Neuvermietung kaum günstiger wäre. Dieser Lock-in-Effekt blockiert Umzugsketten und verschärft durch Fehlbelegung die Lage auf dem ohnehin sehr angespannten Berliner Wohnmarkt."
Trotz 10-Prozent-Regel: Neuverträge bis zu 64 Prozent über Mietspiegel
Die Kluft zwischen Bestands- und Neuvermietungsniveau zieht sich durch die gesamte Hauptstadt. In 90 der 93 untersuchten Ortsteile liegen die Angebotsmieten mindestens 30 Prozent über den jeweiligen Mietspiegelwerten. In 77 Ortsteilen beträgt der Abstand 40 Prozent oder mehr. In 36 Ortsteilen müssen Wohnungssuchende mit einem Preisniveau rechnen, das mindestens 50 Prozent über dem Mietspiegel liegt.
Dabei sieht die Gesetzeslage klare Leitplanken vor. Der qualifizierte Berliner Mietspiegel dient nicht nur der Bewertung bestehender Verträge, sondern ist in Kombination mit der sogenannten Mietpreisbremse auch der Maßstab für Neuvermietungen. Demnach darf die verlangte Miete bei Abschluss eines neuen Vertrages, von Ausnahmen wie Neubau oder umfassender Modernisierung abgesehen, höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Die aktuelle Datenanalyse von immowelt offenbart eine massive Diskrepanz zwischen regulatorischen Vorgaben und der Realität auf dem Immobilienmarkt:
- Mitte: Bei einer Angebotsmiete von 16,20 Euro pro Quadratmeter und einem Mietspiegelwert von 10,36 Euro zahlen neue Mieter einen Aufschlag von 56,4 Prozent
- Friedrichshain: Inserate liegen bei 16,02 Euro, doch der Mietspiegel weist 10,30 Euro aus - eine Differenz von 55,5 Prozent
- Prenzlauer Berg: Statt 9,93 Euro wie im Mietspiegel werden bei Neuvermietung 15,04 Euro fällig (+51,5 Prozent)
- Schöneberg: Angebotsmieten von 14,81 Euro übersteigen den Mietspiegel (9,84 Euro) um 50,5 Prozent.
Am stärksten fällt die Differenz in Wilmersdorf aus. Dort stehen einer Angebotsmiete von 17,63 Euro pro Quadratmeter 10,75 Euro laut Mietspiegel für eine vergleichbare Wohnungen gegenüber. Neuvermietungen sind somit 64 Prozent teurer. Auch in Grunewald und Wilhelmstadt (je +61,5 Prozent) sind neue Mietverträge merklich teurer. In Tiergarten beträgt die Differenz 60,2 Prozent.
Den geringsten Unterschied der 93 untersuchten Ortsteile weist das Märkische Viertel auf. Dort liegt die Differenz bei 18,6 Prozent: 10,60 Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietung stehen laut Mietspiegel 8,94 Euro für eine vergleichbare exemplarische Wohnung gegenüber.
Lock-in-Effekt: Wenn Verkleinern kein Geld spart
Die Bestandsmieten sind die gewichteten Mietspiegelwerte 2026 für eine 75-Quadratmeter-Wohnung mit 1990er-Baujahr und mittlerer Ausstattung mit der Wohnlagenverteilung des jeweiligen Ortsteils, da der offizielle Mietspiegel[1] selbst keine Ortsteilwerte enthält. Die Tendenz ist aber deutlich: Wer in Berlin umzieht, und einen neuen Mietvertrag unterzeichnet, zahlt mit hoher Wahrscheinlichkeit deutlich mehr Miete.
Besonders problematisch ist diese Entwicklung für die Verteilung des vorhandenen Wohnraums. Normalerweise sorgen veränderte Lebenssituationen in Metropolen für einen agilen Wohnungsmarkt. Paare ziehen zusammen, Familien ziehen in größere Wohnungen, ältere Menschen suchen eine kleinere, leichter zugängliche Wohnung. Je größer jedoch die Preislücke zwischen bestehenden Mietverhältnissen und Neuvermietungen wird, desto schwächer wird dieser Mechanismus. Ein Haushalt, der eine relativ große Wohnung zu einer günstigen Bestandsmiete bewohnt, hat keinen finanziellen Anreiz, sich zu verkleinern, wenn eine deutlich kleinere Wohnung auf dem aktuellen Angebotsmarkt ähnlich viel oder gar mehr kostet. Es kommt zum Lock-in-Effekt: Mieter sind in ihren Mietverhältnissen praktisch gefangen und der Wohnungsmarkt wird zusehends statisch. So entsteht eine paradoxe Situation: Wohnraum ist knapp, gleichzeitig wird vorhandener Wohnraum schlechter entsprechend dem tatsächlichen Bedarf verteilt. Der Preisunterschied zwischen Alt- und Neuverträgen wirkt wie eine Umzugsbremse und kann die Fehlbelegung von Wohnungen verstärken.
[1] Quelle: Mietspiegel 2026, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin (https://mietspiegel.berlin.de/)
Ausführliche Tabellen zu den Mieten in den 93 Berliner Ortsteilen stehen hier zum Download bereit. (https://ots.de/DgrBBW)
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Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in Berlin. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.08.2026 wieder. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung.
Die Werte für die Bestandsmieten wurden auf Basis des Mietspiegels 2026 (https://mietspiegel.berlin.de/) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen in Berlin errechnet. Für jeden Ortsteil wurde geschätzt, wie sich seine Adressen auf einfache, mittlere und gute Wohnlage verteilen. Mit diesen Anteilen wurden dann die Werte des Berliner Mietspiegels 2026 für eine 75 Quadratmeter große Wohnung mittlerer Ausstattung gewichtet. Die Ergebnisse sind Näherungswerte, weil der Mietspiegel selbst keine Werte je Ortsteil ausweist, sondern nach Wohnlage, Baualter, Größe und Ausstattung gegliedert ist.
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