Wie viel Immobilie ist bei diesen Zinsen noch drin? Bei 300.000 Euro Kredit machen 0,5 Prozentpunkte bereits rund 130 Euro im Monat aus - und verkleinern damit direkt das mögliche Kaufbudget.
Die Europäische Zentralbank hat ihre drei Leitzinsen erneut um 25 Basispunkte angehoben. Mit dem 16. September liegt der Einlagezins damit bei 2,50 Prozent. Der Hauptrefinanzierungssatz springt auf 2,65 Prozent. Ein der Haupttreiber: Gestiegener Druck durch die Inflation im EU-Raum. Für 2026 erwartet die EZB im Basisszenario eine durchschnittliche Teuerungsrate von 3,0 Prozent.
Für den Immobilienmarkt kommt die Entscheidung zu einem sensiblen Zeitpunkt. Die Bauzinsen liegen bereits deutlich über dem Niveau der vergangenen Jahre. Bei zehnjähriger Zinsbindung bewegen sich aktuelle Angebote laut Interhyp je nach Eigenkapital und Beleihungsauslauf ungefähr zwischen 3,99 und 4,38 Prozent. Bei längeren Laufzeiten und wenig Eigenkapital sind sogar Werte von mehr als 4,6 Prozent möglich. Damit verändert sich die Rechengrundlage für Käufer ganz essenziell. Auch Verkäufer müssen sich darauf einstellen, dass sich die finanziellen Spielräume von Kaufinteressenten deutlich verschieben.
Die Zinserhöhung war erwartet - weitere Entwicklung bleibt offen
Aus geldpolitischer Sicht kommt der Schritt nicht überraschend. Jörg Asmussen, Hauptgeschäftsführer des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) bezeichnet die Erhöhung angesichts der hohen Teuerungsrate als "folgerichtig". Gleichzeitig verweist er auf das Dilemma der EZB: "Sie muss verhindern, dass sich der Energieschock auf die breitere Preisentwicklung und die Inflationserwartungen überträgt, auch wenn die Zinserhöhung die Nachfrage dämpft, aber nicht direkt an den Angebotsschocks ansetzen kann."
Auch Prof. Dr. Felix Schindler, Head of Research & Strategy bei HIH Invest, betont, dass die EZB mit den 25 Basispunkten den Markterwartungen folge: "Die konjunkturelle Situation erweist sich vor allem in Deutschland - trotz der zahlreichen geopolitischen und wirtschaftlichen Unsicherheiten - stabiler, als dies noch im Frühjahr zu erwarten war".
Dennoch sollte das aktuelle Niveau historisch eingeordnet werden. Jörg Utecht Vorstandsvorsitzender der Interhyp AG erklärt: "Auch wenn die Zinsen deutlich höher liegen als in der Niedrigzinsphase, befinden wir uns historisch betrachtet immer noch auf einem moderaten Niveau".
Für Käufer und Verkäufer heißt das vor allem: Nicht auf eine schnelle Rückkehr extrem niedriger Zinsen setzen. Die EZB selbst legt sich ausdrücklich nicht auf einen weiteren Zinspfad fest. Käufer müssen Finanzierungen konservativer kalkulieren, Verkäufer Preis und Vermarktung stärker an der tatsächlichen Zahlungsfähigkeit der Nachfrage ausrichten. Gerade wenn Finanzierungskosten höher bleiben, dürften realistische Preise und eine professionelle Vorbereitung darüber entscheiden, wie schnell Käufer und Verkäufer zusammenfinden.
Käufer können sich bei gleichem Einkommen weniger Immobilie leisten
Bauzinsen folgen dem EZB-Leitzins nicht unmittelbar. Entscheidend sind unter anderem langfristige Kapitalmarktzinsen und die Refinanzierungskosten der Banken. Die Richtung der Geldpolitik beeinflusst diese jedoch erheblich. Die aktuelle Erhöhung war zudem bereits teilweise an den Märkten eingepreist.
Trotzdem machen bereits wenige Zehntelprozentpunkte bei einer Immobilienfinanzierung einen deutlichen Unterschied. Bei einem Darlehen von 300.000 Euro und zwei Prozent anfänglicher Tilgung steigt die monatliche Belastung bei einem Zinsanstieg von 3,8 auf 4,31 Prozent rechnerisch von rund 1.450 auf rund 1.578 Euro. Das sind knapp 130 Euro zusätzlich jeden Monat.
Hani Sultani, Finanzierungsexperte der Plattform ohne-makler, sieht deshalb direkte Auswirkungen auf den Markt: "Die Zinserhöhung der EZB belastet den Immobilienmarkt. Neue Kredite und Zinsbindungen werden zwar auf den ersten Blick nur geringfügig teurer. Über die Laufzeit entsteht jedoch eine spürbare Mehrbelastung für Kreditnehmer. Dadurch sinken voraussichtlich Nachfrage, Verkaufspreise und die Zahl von Neubauvorhaben."
Käufer sollten deshalb stärker vom verfügbaren Monatsbudget aus rechnen als vom maximal möglichen Kaufpreis. Eigenkapital gewinnt zusätzlich an Bedeutung, weil ein niedrigerer Beleihungsauslauf häufig bessere Finanzierungskonditionen ermöglicht.
Für Verkäufer wird der realistische Angebotspreis wichtiger
Die andere Seite der Rechnung betrifft Eigentümer. Wenn Interessenten aufgrund höherer Finanzierungskosten weniger Kaufpreis stemmen können, wächst die Preissensibilität. Das bedeutet nicht automatisch, dass Immobilienpreise flächendeckend deutlich fallen müssen. Lage, Zustand, Energieeffizienz, Nachfrage und regionales Angebot bleiben entscheidend.
Für Verkäufer wird aber wichtiger, von Beginn an mit einem nachvollziehbaren Preis in die Vermarktung zu gehen. Ein bewusst hoch angesetzter Angebotspreis kann gerade in einem finanzierungssensiblen Markt dazu führen, dass potenzielle Käufer das Objekt früh aussortieren.
Spätere Preisreduzierungen sind auf Immobilienplattformen zudem sichtbar und können die Verhandlungsposition schwächen. Ein professioneller Verkaufsprozess kann deshalb helfen, vorhandene Nachfrage tatsächlich zu bedienen.
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