Immobilienwerte steigen, aber die Freibeträge bleiben gleich: Florian Bauer erklärt, warum Erben dadurch unter Druck geraten und weshalb höhere Freibeträge allein das Problem der Erbschaftsteuer nicht lösen.
Seit 2009 sind die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer unverändert, während Immobilien deutlich teurer geworden sind und seit 2023 vielfach höher bewertet werden. Für Erben wächst das Vermögen auf dem Papier, die nötige Liquidität für die Steuer aber nicht mit. Florian Bauer von der Bauer Immobilien Unternehmensgruppe hält höhere Freibeträge deshalb für sinnvoll, sieht darin jedoch nur einen Teil der Lösung.
Am 12. Oktober verhandelt das Bundesverfassungsgericht zum Thema Erbschaftsteuer. Der Tenor: Freibeträge, die 2009 festgelegt wurden, seien nicht mehr aktuell. Zu Recht?
Ja. Die persönlichen Freibeträge liegen seit 2009 unverändert bei 500.000 Euro für Ehegatten, 400.000 Euro für Kinder und 200.000 Euro für Enkel, bei Kindern je Elternteil. An den Beträgen hat sich in 17 Jahren nichts getan. An den Immobilienwerten dagegen sehr viel.
Zwischen 2010 und dem Höchststand 2022 haben sich die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland fast verdoppelt, in den großen Städten mehr als verdoppelt. Seitdem gab es eine Korrektur, aktuell liegen wir noch rund acht Prozent unter dem Höchststand, und die Preise steigen wieder. Dazu kommt die Inflation. Die Verbraucherpreise sind seit 2009 um gut 40 Prozent gestiegen. Ein Freibetrag von 400.000 Euro aus dem Jahr 2009 entspricht heute also rund 570.000 Euro.
Ein dritter Punkt geht in der Diskussion oft unter. Seit 2023 bewertet das Finanzamt Immobilien nach den neuen Regeln aus dem Jahressteuergesetz 2022, die deutlich näher am Verkehrswert liegen. Die Liegenschaftszinssätze wurden gesenkt, ein Regionalfaktor kam dazu. Je nach Objekt ist der Steuerwert dadurch spürbar gestiegen, ohne dass sich an der Immobilie selbst etwas geändert hätte.
Gerade bei Immobilien entsteht so ein Effekt, den Eigentümer nicht aktiv herbeigeführt haben. Eine Wohnung oder ein Haus wird heute steuerlich erheblich höher bewertet als 2009, ohne dass der Eigentümer dadurch mehr Liquidität besitzt. Das ist der entscheidende Punkt. Für mich spricht deshalb viel dafür, die Freibeträge regelmäßig zu überprüfen und stärker an der realen Wertentwicklung auszurichten. Eine Erbschaftsteuer darf aus meiner Sicht nicht dazu führen, dass ein grundsätzlich gesundes Immobilienvermögen allein wegen gestiegener Verkehrswerte unter Verkaufsdruck gerät.
Muss eine Neuregelung der Freibeträge her?
Aus meiner Sicht schon, weil die Erben wirtschaftlich in vielen Fällen schlicht und ergreifend überfordert werden. Eine Anpassung der Freibeträge ist allerdings nur ein Teil der Lösung.
Heute haben wir starre Freibeträge auf der einen Seite und bewegliche Immobilienwerte auf der anderen. Genau daraus entsteht die Schieflage. Neben einer regelmäßigen Überprüfung sollte der Gesetzgeber deshalb klarer unterscheiden, ob jemand liquides Vermögen oder eine Immobilie erbt. Eine Wohnung im Wert von 600.000 Euro bedeutet eben nicht, dass dem Erben 600.000 Euro auf dem Konto zur Verfügung stehen.
Einzelne Instrumente dafür gibt es schon heute. Vermietete Wohnimmobilien werden nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG). Das selbst genutzte Familienheim kann steuerfrei an Ehegatten oder Kinder gehen, wenn der Erbe zehn Jahre dort wohnen bleibt, bei Kindern zusätzlich nur bis 200 Quadratmeter Wohnfläche (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Und wer die Steuer nur durch den Verkauf der Immobilie aufbringen könnte, kann sie sich bis zu zehn Jahre stunden lassen, im Erbfall sogar zinslos (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Nur sind das Einzelregelungen mit engen Voraussetzungen, die ein Erbe ohne Beratung meist gar nicht kennt. Statt dieses Flickwerks bräuchte es eine Systematik, die Immobilienvermögen von vornherein anders behandelt als ein Wertpapierdepot. Das bedeutet zwar mehr Aufwand. Aber eben auch mehr Nähe zur wirtschaftlichen Realität der Immobilienerben.
Wie groß ist das Risiko einer höheren Besteuerung von geerbten Immobilien?
Das Risiko liegt vor allem in der Bewertung. Bei Immobilien entscheidet nicht nur der Steuersatz darüber, was am Ende gezahlt werden muss, sondern zuerst der steuerlich angesetzte Wert des Objekts. Je stärker die Werte steigen und je länger die Freibeträge unverändert bleiben, desto größer wird der steuerpflichtige Anteil. Das betrifft besonders Regionen mit hohen oder stark gestiegenen Kaufpreisen.
Erben müssen diesen Wert aber nicht einfach hinnehmen. Wer den Steuerwert für zu hoch hält, kann nach § 198 des Bewertungsgesetzes mit einem qualifizierten Gutachten einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen. Der Bundesfinanzhof hat das gerade erst gestärkt. Nach einem am 1. Oktober veröffentlichten Beschluss vom 4. August 2026 (II B 87/25) darf ein ordnungsgemäß erstelltes Gutachten nicht pauschal mit dem Hinweis auf einen später erzielten höheren Kaufpreis beiseitegelegt werden.
Finanzamt und Finanzgericht müssen sich damit inhaltlich auseinandersetzen. Im Urteil vom 11. März 2026 (II R 6/23) hat der Bundesfinanzhof allerdings auch klargestellt, dass die vom Gutachterausschuss mitgeteilten Vergleichspreise grundsätzlich Vorrang haben. Es reicht nicht, auf eine andere Bewertungsmethode mit niedrigerem Ergebnis zu verweisen. Man muss konkrete Fehler bei den Vergleichspreisen zeigen oder den niedrigeren Wert sauber nachweisen, und die Nachweislast liegt beim Erben. Das kostet Geld. Sobald der Wert über den Freibeträgen liegt, rechnet es sich aber meist schnell.
Dass jetzt automatisch eine massive zusätzliche Belastung beschlossen wird, glaube ich nicht. Karlsruhe verhandelt zwei Verfahren. Am 12. Oktober geht es um den Antrag Bayerns gegen die Bewertung von Grundbesitz, die Freibeträge und die Steuersätze, vor allem aber um die Frage, ob der Bund hier überhaupt zuständig ist. Am 13. Oktober folgt die Verschonung von Betriebsvermögen. Dort sehe ich das eigentliche Verschärfungsrisiko, allerdings für Unternehmensnachfolgen, nicht für die Familie, die zwei Wohnungen vererbt.
Das Muster kennen wir von 2014: Damals erklärte Karlsruhe die Begünstigung von Betriebsvermögen in ihrer damaligen Form für verfassungswidrig, die Reform 2016 schärfte genau dort nach, und die privaten Freibeträge blieben unangetastet. Die politische Folge kann diesmal genauso gut eine Entlastung oder eine neue Systematik sein. Für Eigentümer wäre es deshalb falsch, jetzt aus Angst vorschnell Immobilien zu übertragen oder zu verkaufen.
Was kommt so oder so auf Eigentümer und Erben zu?
Mehr Planung. Ohne sich dabei von alarmierenden Schlagzeilen zu sehr leiten zu lassen. Viele Familien beschäftigen sich mit der Vermögensübertragung erst dann, wenn der Erbfall bereits eingetreten ist. Bei Immobilien ist das häufig zu spät.
Eigentümer sollten frühzeitig wissen: Wie hoch ist der realistische Wert meiner Immobilien? Wie verteilt sich das Vermögen auf mögliche Erben? Welche Freibeträge stehen zur Verfügung? Entsteht im Erbfall genügend Liquidität für Steuerzahlungen, Sanierungen oder laufende Finanzierungskosten? Und was ist zu tun, wenn nicht?
Der wichtigste Hebel ist die Zeit. Die Freibeträge stehen alle zehn Jahre neu zur Verfügung (§ 14 ErbStG). Wer früh anfängt, kann Immobilien in Etappen übertragen und sich dabei die Mieten weiter sichern, etwa über einen Nießbrauch. Das senkt zusätzlich den steuerlichen Wert der Schenkung. Wer bis zum Erbfall wartet, verschenkt diese Möglichkeit. Also nicht aus Angst vor Karlsruhe handeln, sondern mit Plan.
Gerade bei mehreren Wohnungen sollte die Nachfolge Teil der normalen Vermögensstrategie sein. Immobilien lassen sich nicht beliebig teilen. Wer drei Wohnungen und zwei Kinder hat, muss deshalb auch überlegen, welches Objekt zu wem passt und ob Ausgleichszahlungen notwendig werden. Sinnvoll ist, Steuerberater und Immobilienspezialisten früh an einen Tisch zu holen. Der eine kennt die Steuer, der andere den Markt und das Objekt.
Welche Rolle spielen regionale, an Gesetze der Bundesländer gekoppelte Rahmenbedingungen?
Ich würde behaupten, dass das Thema Regionalität eine der größten Rollen einnimmt. Bayern argumentiert, dass bundeseinheitliche Freibeträge regional sehr unterschiedliche Immobilienmärkte nicht ausreichend berücksichtigen, und fordert daher mehr Gestaltungsspielraum für die Länder. Das Aufkommen der Erbschaftsteuer steht ohnehin komplett den Ländern zu, die Regeln macht aber der Bund. Das ist der Kern des bayerischen Antrags.
Der Gedanke ist nachvollziehbar. Eine Immobilie gleicher Größe kann je nach Standort völlig unterschiedliche Werte haben. Ein Freibetrag von 400.000 Euro deckt in Krefeld oder Duisburg häufig eine komplette Eigentumswohnung ab, mit Reserve. In München oder Hamburg reicht derselbe Betrag oft nicht einmal für eine Dreizimmerwohnung.
Eine Regionalisierung könnte deshalb mehr Realität in das System bringen. Sie darf allerdings nicht dazu führen, dass das Erbschaftsteuerrecht für Eigentümer noch komplizierter und schwerer planbar wird. Bei der Grunderwerbsteuer haben wir das schon erlebt.
Seit 2006 legen die Länder den Satz selbst fest, und aus 3,5 Prozent wurden seitdem bis zu 6,5 Prozent. Und es müsste geklärt werden, ob der Wohnsitz des Erblassers oder die Lage der Immobilie zählt. Ein möglicher Fahrplan wäre: regionale Unterschiede berücksichtigen, aber gleichzeitig klare und langfristig verlässliche Regeln schaffen. Für Immobilieneigentümer ist Planungssicherheit mindestens genauso wichtig wie die Höhe des Freibetrags.
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