Berlin (ots) -
Wer eine Eigentumswohnung besitzt, ist Herr in den eigenen vier Wänden - aber eben nicht allein im Haus. Viele Entscheidungen über Nutzung, bauliche Veränderungen, Kosten oder Verwaltung betreffen die gesamte Gemeinschaft. Entsprechend groß ist das Konfliktpotenzial. Mal geht es um zweckwidrig genutzte Räume, mal um Fassadenbohrungen und manchmal sogar um die Frage, ob eine juristische Person, etwa eine Gemeinde, Mitglied des Verwaltungsbeirats sein darf. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt einige Entscheidungen deutscher Gerichte zum Innenverhältnis von Wohnungseigentümergemeinschaften vor.
Nicht jede Nutzung, die von der Teilungserklärung abweicht, muss zwangsläufig untersagt werden. In einem Berliner Fall wurden Teileigentumseinheiten, die nicht zum Wohnen bestimmt waren, trotzdem zu Wohnzwecken genutzt. Entscheidend ist nach Ansicht der Justiz, ob die eigentlich nicht vorgesehene Nutzung bei typisierender Betrachtung stärker stört als eine nach der Teilungserklärung zulässige Nutzung. Ist das nicht der Fall, kann nach Überzeugung des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 55 S 10/18) die abweichende Nutzung ausnahmsweise hinzunehmen sein.
Wer einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft gerichtlich anfechten möchte, muss nicht nur die Klagefrist im Auge behalten. Verzögert sich die Zustellung, kann den Kläger eine Pflicht treffen, selbst aktiv zu werden. In einem Fall dauerte es nach Einreichung der Klage ungewöhnlich lange, bis der Gerichtskostenvorschuss angefordert wurde. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 124/25) stellte klar, dass sich ein Kläger bei einer solchen Verzögerung nach angemessener Zeit nach dem Stand erkundigen muss.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme gezielt einzelnen Eigentümern auferlegen. Im konkreten Fall ging es um Dachflächenfenster, die zum Gemeinschaftseigentum gehörten. Die Gemeinschaft beschloss, dass in diesem Fall gezielt nur diejenigen Eigentümer für den Austausch bezahlen sollten, deren Wohnungen die jeweiligen Fenster zugeordnet waren. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 87/23) entschied: Eine solche Änderung der Kostenverteilung kann grundsätzlich zulässig sein.
Wer als Verwaltungsbeirat eine Jahresabrechnung prüft, sollte dabei tatsächlich einen Blick auf die Konten werfen. In einem Fall waren fast 38.000 Euro ohne Rechtsgrund vom Konto einer Eigentümergemeinschaft auf das Konto einer anderen Gemeinschaft transferiert worden. Der Verwaltungsbeirat hatte die Jahresabrechnung lediglich etwa eine Stunde lang geprüft und den auffälligen Geldabgang nicht bemerkt. Das wertete das Oberlandesgericht München (Aktenzeichen 31 U 1110/26 e) als grob fahrlässige Unkenntnis. Die Gemeinschaft musste sich dies beim Beginn der Verjährungsfrist zurechnen lassen und konnte das Geld schließlich nicht mehr erfolgreich zurückfordern.
Auch die Gemeinschaft selbst kann gegenüber einem einzelnen Eigentümer schadensersatzpflichtig werden. In einem Gebäude fehlte für das Dachgeschoss einer Wohnung der erforderliche zweite Rettungsweg. Die Bauaufsicht untersagte deswegen die Nutzung. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 18/25) stellte klar, dass eine Gemeinschaft bei pflichtwidrig unterlassener ordnungsmäßiger Verwaltung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich für daraus entstehende Schäden am Sondereigentum beziehungsweise dessen Nutzung haften kann. Eine Garantiehaftung für jeden Mangel besteht allerdings nicht; entscheidend ist unter anderem, wann die erforderliche Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln hätte beschlossen und umgesetzt werden können.
Bohrungen durch eine Fassade oder sogar Eingriffe in eine tragende Wand klingen zunächst nach einem erheblichen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum. Sie sind deswegen aber nicht automatisch unzulässig. Ein Wohnungseigentümer wollte vier Wohnraumentlüftungen einbauen und dafür rund 22,5 Zentimeter große Öffnungen in die Fassade bohren lassen. Ob sich andere Eigentümer durch einen solchen Eingriff verständlicherweise beeinträchtigt fühlen können, muss vom zuständigen Gericht nach den konkreten Umständen des Einzelfalls beurteilt werden. Allein die Tatsache, dass in die bauliche Substanz eingegriffen wird, reicht nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen V ZR 86/24) für eine Ablehnung nach höchstrichterlicher Überzeugung nicht aus.
Ein Escape-Room liegt zwar im Trend, passt aber nicht überall hin. In einem Rechtsstreit um eine Teileigentumseinheit wurde eine solche Nutzung als zweckwidrig beurteilt. Das Landgericht Koblenz sah den Escape-Room nicht als Anlage für sportliche Zwecke, sondern als Vergnügungsstätte an. Solche Betriebe dienen vor allem Freizeit, Unterhaltung und Spiel und können deshalb mit den für eine Einheit geltenden Nutzungsbeschränkungen kollidieren. Die gegen die Entscheidung des Landgerichts Koblenz (Aktenzeichen 2 S 48/22) gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde scheiterte später vor dem Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 206/23) aus verfahrensrechtlichen Gründen.
Eine Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter kann schnell in erhebliche praktische Schwierigkeiten geraten. Finden die Eigentümer keine Mehrheit für eine Bestellung, kann grundsätzlich eine gerichtliche Beschlussersetzung in Betracht kommen. In dringenden Fällen ist auch eine vorläufige Bestellung im Wege einer einstweiligen Verfügung möglich. Wer sich auf eine solche Dringlichkeit beruft, muss sich allerdings entsprechend verhalten. In einem Fall wurde der gerichtlich eingesetzte Verwalter längere Zeit weder informiert noch zur Tätigkeit aufgefordert. Damit hatte die Antragstellerin nach Ansicht des Landgerichts Karlsruhe (Aktenzeichen 11 S 12/23) die behauptete Dringlichkeit selbst widerlegt.
Die lange Zeit verbreitete Faustregel, vor größeren Erhaltungsmaßnahmen müssten stets mehrere - häufig mindestens drei - Vergleichsangebote eingeholt werden, gelte so nicht, urteilte der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 7/25). Entscheidend ist vielmehr, ob die Eigentümer über eine ausreichende Tatsachengrundlage verfügen, um vernünftig und wirtschaftlich entscheiden zu können. Dabei spielen unter anderem Art und Dringlichkeit der Arbeiten, die Verfügbarkeit von Handwerkern und positive Erfahrungen mit einem bereits bewährten Unternehmen eine Rolle. Eine allgemeine Pflicht zur Einholung mehrerer Angebote gibt es nicht.
Auch eine juristische Person kann nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen V ZR 225/24) in den Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt werden. Im konkreten Fall ging es um eine Gemeinde, die selbst Wohnungseigentümerin war. Wird in dem Wahlbeschluss eine Mitarbeiterin oder ein Mitarbeiter der juristischen Person namentlich genannt, obwohl diese Person selbst kein Wohnungseigentümer ist, kann der Beschluss im Zweifel so auszulegen sein, dass tatsächlich die juristische Person zum Beiratsmitglied bestellt wurde.
Pressekontakt:
Dr. Ivonn Kappel
Referat Presse
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Wer eine Eigentumswohnung besitzt, ist Herr in den eigenen vier Wänden - aber eben nicht allein im Haus. Viele Entscheidungen über Nutzung, bauliche Veränderungen, Kosten oder Verwaltung betreffen die gesamte Gemeinschaft. Entsprechend groß ist das Konfliktpotenzial. Mal geht es um zweckwidrig genutzte Räume, mal um Fassadenbohrungen und manchmal sogar um die Frage, ob eine juristische Person, etwa eine Gemeinde, Mitglied des Verwaltungsbeirats sein darf. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS stellt einige Entscheidungen deutscher Gerichte zum Innenverhältnis von Wohnungseigentümergemeinschaften vor.
Nicht jede Nutzung, die von der Teilungserklärung abweicht, muss zwangsläufig untersagt werden. In einem Berliner Fall wurden Teileigentumseinheiten, die nicht zum Wohnen bestimmt waren, trotzdem zu Wohnzwecken genutzt. Entscheidend ist nach Ansicht der Justiz, ob die eigentlich nicht vorgesehene Nutzung bei typisierender Betrachtung stärker stört als eine nach der Teilungserklärung zulässige Nutzung. Ist das nicht der Fall, kann nach Überzeugung des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 55 S 10/18) die abweichende Nutzung ausnahmsweise hinzunehmen sein.
Wer einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft gerichtlich anfechten möchte, muss nicht nur die Klagefrist im Auge behalten. Verzögert sich die Zustellung, kann den Kläger eine Pflicht treffen, selbst aktiv zu werden. In einem Fall dauerte es nach Einreichung der Klage ungewöhnlich lange, bis der Gerichtskostenvorschuss angefordert wurde. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 124/25) stellte klar, dass sich ein Kläger bei einer solchen Verzögerung nach angemessener Zeit nach dem Stand erkundigen muss.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Kosten einer Erhaltungsmaßnahme gezielt einzelnen Eigentümern auferlegen. Im konkreten Fall ging es um Dachflächenfenster, die zum Gemeinschaftseigentum gehörten. Die Gemeinschaft beschloss, dass in diesem Fall gezielt nur diejenigen Eigentümer für den Austausch bezahlen sollten, deren Wohnungen die jeweiligen Fenster zugeordnet waren. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 87/23) entschied: Eine solche Änderung der Kostenverteilung kann grundsätzlich zulässig sein.
Wer als Verwaltungsbeirat eine Jahresabrechnung prüft, sollte dabei tatsächlich einen Blick auf die Konten werfen. In einem Fall waren fast 38.000 Euro ohne Rechtsgrund vom Konto einer Eigentümergemeinschaft auf das Konto einer anderen Gemeinschaft transferiert worden. Der Verwaltungsbeirat hatte die Jahresabrechnung lediglich etwa eine Stunde lang geprüft und den auffälligen Geldabgang nicht bemerkt. Das wertete das Oberlandesgericht München (Aktenzeichen 31 U 1110/26 e) als grob fahrlässige Unkenntnis. Die Gemeinschaft musste sich dies beim Beginn der Verjährungsfrist zurechnen lassen und konnte das Geld schließlich nicht mehr erfolgreich zurückfordern.
Auch die Gemeinschaft selbst kann gegenüber einem einzelnen Eigentümer schadensersatzpflichtig werden. In einem Gebäude fehlte für das Dachgeschoss einer Wohnung der erforderliche zweite Rettungsweg. Die Bauaufsicht untersagte deswegen die Nutzung. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 18/25) stellte klar, dass eine Gemeinschaft bei pflichtwidrig unterlassener ordnungsmäßiger Verwaltung des Gemeinschaftseigentums grundsätzlich für daraus entstehende Schäden am Sondereigentum beziehungsweise dessen Nutzung haften kann. Eine Garantiehaftung für jeden Mangel besteht allerdings nicht; entscheidend ist unter anderem, wann die erforderliche Maßnahme bei pflichtgemäßem Handeln hätte beschlossen und umgesetzt werden können.
Bohrungen durch eine Fassade oder sogar Eingriffe in eine tragende Wand klingen zunächst nach einem erheblichen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum. Sie sind deswegen aber nicht automatisch unzulässig. Ein Wohnungseigentümer wollte vier Wohnraumentlüftungen einbauen und dafür rund 22,5 Zentimeter große Öffnungen in die Fassade bohren lassen. Ob sich andere Eigentümer durch einen solchen Eingriff verständlicherweise beeinträchtigt fühlen können, muss vom zuständigen Gericht nach den konkreten Umständen des Einzelfalls beurteilt werden. Allein die Tatsache, dass in die bauliche Substanz eingegriffen wird, reicht nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen V ZR 86/24) für eine Ablehnung nach höchstrichterlicher Überzeugung nicht aus.
Ein Escape-Room liegt zwar im Trend, passt aber nicht überall hin. In einem Rechtsstreit um eine Teileigentumseinheit wurde eine solche Nutzung als zweckwidrig beurteilt. Das Landgericht Koblenz sah den Escape-Room nicht als Anlage für sportliche Zwecke, sondern als Vergnügungsstätte an. Solche Betriebe dienen vor allem Freizeit, Unterhaltung und Spiel und können deshalb mit den für eine Einheit geltenden Nutzungsbeschränkungen kollidieren. Die gegen die Entscheidung des Landgerichts Koblenz (Aktenzeichen 2 S 48/22) gerichtete Nichtzulassungsbeschwerde scheiterte später vor dem Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 206/23) aus verfahrensrechtlichen Gründen.
Eine Eigentümergemeinschaft ohne Verwalter kann schnell in erhebliche praktische Schwierigkeiten geraten. Finden die Eigentümer keine Mehrheit für eine Bestellung, kann grundsätzlich eine gerichtliche Beschlussersetzung in Betracht kommen. In dringenden Fällen ist auch eine vorläufige Bestellung im Wege einer einstweiligen Verfügung möglich. Wer sich auf eine solche Dringlichkeit beruft, muss sich allerdings entsprechend verhalten. In einem Fall wurde der gerichtlich eingesetzte Verwalter längere Zeit weder informiert noch zur Tätigkeit aufgefordert. Damit hatte die Antragstellerin nach Ansicht des Landgerichts Karlsruhe (Aktenzeichen 11 S 12/23) die behauptete Dringlichkeit selbst widerlegt.
Die lange Zeit verbreitete Faustregel, vor größeren Erhaltungsmaßnahmen müssten stets mehrere - häufig mindestens drei - Vergleichsangebote eingeholt werden, gelte so nicht, urteilte der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 7/25). Entscheidend ist vielmehr, ob die Eigentümer über eine ausreichende Tatsachengrundlage verfügen, um vernünftig und wirtschaftlich entscheiden zu können. Dabei spielen unter anderem Art und Dringlichkeit der Arbeiten, die Verfügbarkeit von Handwerkern und positive Erfahrungen mit einem bereits bewährten Unternehmen eine Rolle. Eine allgemeine Pflicht zur Einholung mehrerer Angebote gibt es nicht.
Auch eine juristische Person kann nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen V ZR 225/24) in den Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt werden. Im konkreten Fall ging es um eine Gemeinde, die selbst Wohnungseigentümerin war. Wird in dem Wahlbeschluss eine Mitarbeiterin oder ein Mitarbeiter der juristischen Person namentlich genannt, obwohl diese Person selbst kein Wohnungseigentümer ist, kann der Beschluss im Zweifel so auszulegen sein, dass tatsächlich die juristische Person zum Beiratsmitglied bestellt wurde.
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