Walldorf (ots) -
Die Grundsteuerreform sollte das Aufkommen insgesamt unverändert lassen, zwischen den Grundstücken hat sie die Lasten aber neu verteilt. Grundlage sind pauschale Werte aus einem Massenverfahren ohne Besichtigung. Liegt der festgestellte Wert im Einzelfall zu hoch, muss der Eigentümer einen niedrigeren Wert selbst nachweisen. In Karlsruhe liegen dazu vier Verfassungsbeschwerden, und am 11. November verhandelt der Bundesfinanzhof über weitere Ländermodelle.
Ein Beispiel macht das Problem greifbar: Zwei gleich große Grundstücke liegen in derselben Straße und in derselben Bodenrichtwertzone. Während das eine eben und voll bebaubar ist, liegt das andere am Hang, und ein Drittel seiner Fläche lässt sich gar nicht bebauen. Für die Grundsteuer zählt trotzdem bei beiden derselbe Bodenrichtwert, weil Abweichungen des einzelnen Grundstücks nach § 247 Bewertungsgesetz (https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__247.html) grundsätzlich außer Betracht bleiben.
Bewertet wird im Massenverfahren
Dass neu bewertet werden musste, steht außer Frage. Die alten Einheitswerte beruhten in Westdeutschland auf den Wertverhältnissen von 1964, weshalb das Bundesverfassungsgericht sie 2018 verwarf. Die neuen Werte orientieren sich in den meisten Ländern an den Bodenrichtwerten vom 1. Januar 2022 und im Bundesmodell, das in elf Ländern gilt, zusätzlich an pauschalen Mieten, und sie entstehen, ohne dass jemand das einzelne Objekt besichtigt.
Der Bundesfinanzhof hat dieses Vorgehen zweimal gebilligt, zunächst am 12. November 2025 für Eigentumswohnungen im Bundesmodell (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25) und dann am 22. April 2026 für Baden-Württemberg (II R 26/24, II R 27/24). Nach Auffassung des Gerichts darf der Gesetzgeber in einem Massenverfahren typisieren und pauschalieren. Für die Verwaltung ist das effizient, die Ungenauigkeit im Einzelfall trägt allerdings der Eigentümer.
Gleiche Summe, neue Verteilung
Die Bundesregierung hatte 2019 das Ziel ausgegeben, das Grundsteueraufkommen mit der Reform konstant zu halten, und dazu an die Gemeinden appelliert. Dieses Ziel bezog sich allerdings auf das Aufkommen insgesamt, sodass sich daraus für den einzelnen Bescheid nichts ableiten lässt. In Nordrhein-Westfalen zum Beispiel nahmen die Kommunen 2025 nach vorläufigen Zahlen des Statistischen Landesamts (https://www.it.nrw/nrw-kommunen-gesamtes-steueraufkommen-aus-grundsteuer-b-2025-niedriger-als-ein-jahr-zuvor) 4,04 Milliarden Euro aus der Grundsteuer B ein und damit 4,4 Prozent weniger als 2024.
Zwischen den Grundstücken hat die Neubewertung die Lasten jedoch verschoben. So rechnete der Berliner Senat im Jahr 2024 vor, dass der Anteil der Wohngrundstücke an der Grundsteuerlast ohne Gegensteuern von 57 auf 65 Prozent gestiegen wäre, und setzte deshalb für Nichtwohngrundstücke eine höhere Steuermesszahl an. Wie unterschiedlich die Rechnung je nach Ort und Modell ausfällt, zeigt außerdem eine Berechnung des Instituts IW Consult (https://www.hausundgrund.de/sites/default/files/downloads/grundsteuerranking-2025_0.pdf) für den Eigentümerverband Haus & Grund: Für ein und dasselbe Einfamilienhaus mit 126 Quadratmetern Wohnfläche und 508 Quadratmetern Grundstück fallen in den 100 größten Städten zwischen 258 und 1.377 Euro Grundsteuer im Jahr an.
Erst ab 40 Prozent Überbewertung greift der Verkehrswertnachweis
Wer den Grundsteuerwert seines Grundstücks für überhöht hält, hat im Bundesmodell seit Ende 2024 einen gesetzlichen Weg, sich dagegen zu wehren. Nach § 220 Abs. 2 Bewertungsgesetz wird der niedrigere Wert angesetzt, wenn der Eigentümer ihn nachweist und der Grundsteuerwert den nachgewiesenen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Die Kosten für diesen Nachweis muss er selbst tragen.
Was das in der Praxis bedeutet, zeigt das Hanggrundstück aus dem Beispiel. Lautet der Grundsteuerwert im Bescheid auf 400.000 Euro und belegt ein Gutachten einen Wert von 300.000 Euro, übersteigt der festgestellte Wert den tatsächlichen Wert um ein Drittel. Für eine Herabsetzung aufgrund des nachgewiesenen niedrigeren Werts reicht das nicht, denn die gesetzliche 40-Prozent-Schwelle wäre in diesem Beispiel erst bei einem Grundsteuerwert von mindestens 420.000 Euro erreicht.
In Baden-Württemberg kann nach § 38 Abs. 4 des Landesgrundsteuergesetzes ein niedrigerer Bodenwert berücksichtigt werden, wenn er durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen wird und um mehr als 30 Prozent unter dem gesetzlichen Grundsteuerwert liegt. Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen besteuern dagegen nach flächenbasierten Modellen, die teilweise auch die Lage berücksichtigen. Ein niedrigerer Verkehrswert führt dort anders als im Bundesmodell nicht zu einer niedrigeren Grundsteuer.Eigentümer sollten stattdessen die angesetzten Flächen, die Nutzung und gegebenenfalls die Lageeinstufung prüfen. Diese Besonderheit betrifft allein die Grundsteuer, denn bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer zählt in allen Bundesländern der Wert der Immobilie.
"Eine Bewertung im Massenverfahren kann nie jedes Grundstück treffen, das liegt in der Natur der Sache", sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung. "Umso wichtiger ist ein fairer Weg zur Korrektur, und bei einer Schwelle von 40 Prozent bleiben auch deutliche Abweichungen ohne Folgen."
Vier Verfassungsbeschwerden, neun offene Verfahren
Rechtlich abgeschlossen ist die Grundsteuerreform bis heute nicht. Nach der Verfahrensübersicht des Bundesfinanzhofs mit Stand vom 29. September 2026 sind beim Bundesverfassungsgericht vier Verfassungsbeschwerden anhängig, von denen sich je zwei gegen das Bundesmodell und gegen das Landesmodell Baden-Württemberg richten. Beim Bundesfinanzhof selbst sind neun weitere Revisionen offen, und am 11. November 2026 verhandelt er über die Modelle Hamburgs und Hessens. Hinzu kommt, dass nach § 221 Bewertungsgesetz im Bundesmodell zum 1. Januar 2029 bereits die nächste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte ansteht.
Was Eigentümer jetzt tun können
Wer noch einen offenen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid hat, sollte ihn behalten. Stützt sich der Einspruch auf eines der anhängigen Verfahren, ruht er nach § 363 Abs. 2 der Abgabenordnung kraft Gesetzes, was nichts kostet und den Bescheid offen hält. Wie viele Verfahren das betrifft, lässt die Einspruchsstatistik des Bundesfinanzministeriums (https://www.bundesfinanzministerium.de/Monatsberichte/Ausgabe/2025/09/Inhalte/Kapitel-3-Analysen/3-2-einspruchsbearbeitung-finanzaemter.html) erahnen: Ende 2024 waren über alle Steuerarten rund 10,5 Millionen Einsprüche unerledigt, von denen 7,8 Millionen ruhend gestellt oder ausgesetzt waren. Den sprunghaften Anstieg seit 2023 führt das Ministerium vor allem auf die Grundsteuerreform zurück.
Ist der Bescheid bereits bestandskräftig, lohnt sich ein Blick auf die Sachangaben wie Fläche, Bodenrichtwertzone, Baujahr und Wohnfläche. Im Bundesmodell können Fehler unter den Voraussetzungen von § 222 Bewertungsgesetz (https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__222.html) über eine Wertfortschreibung korrigiert werden, wenn sich dadurch eine Wertabweichung von mehr als 15.000 Euro ergibt. Die Berichtigung wirkt allerdings nicht auf den ursprünglichen Bewertungsstichtag zurück, denn sie gilt erst ab Beginn des Jahres, in dem das Finanzamt von dem Fehler erfährt.
"Zunächst sollten Eigentümer die Angaben in ihrem Grundsteuerwertbescheid prüfen, denn Fehler bei Fläche, Baujahr oder Bodenrichtwertzone lassen sich beim Finanzamt berichtigen", so Heid. "Weicht ein Grundstück durch seinen Zuschnitt, eine Hanglage oder nicht bebaubare Teilflächen deutlich vom Durchschnitt seiner Zone ab, schafft ein Gutachten Klarheit darüber, wie weit der Bescheid vom tatsächlichen Wert entfernt ist."
Für das Hanggrundstück aus dem Beispiel empfiehlt es sich daher, einen noch offenen Einspruch aufrechtzuerhalten und zunächst die Angaben im Bescheid zu kontrollieren. Bestehen deutliche Zweifel am angesetzten Wert, sollte geprüft werden, ob sich der tatsächliche Wert durch ein qualifiziertes Gutachten nachweisen lässt und die gesetzliche Korrekturschwelle erreicht wird. Ob die gesetzlichen Bewertungsregeln verfassungsgemäß sind, wird letztlich das Bundesverfassungsgericht entscheiden.
Pressekontakt:
Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter sowie Sachverständigen GmbH
Verantwortliche: André Heid; Katharina Heid
Hauptstraße 21, 69190 Walldorf
Tel.: +49 800 909 02 82
E-Mail: presse@heid-immobilienbewertung.de
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Die Grundsteuerreform sollte das Aufkommen insgesamt unverändert lassen, zwischen den Grundstücken hat sie die Lasten aber neu verteilt. Grundlage sind pauschale Werte aus einem Massenverfahren ohne Besichtigung. Liegt der festgestellte Wert im Einzelfall zu hoch, muss der Eigentümer einen niedrigeren Wert selbst nachweisen. In Karlsruhe liegen dazu vier Verfassungsbeschwerden, und am 11. November verhandelt der Bundesfinanzhof über weitere Ländermodelle.
Ein Beispiel macht das Problem greifbar: Zwei gleich große Grundstücke liegen in derselben Straße und in derselben Bodenrichtwertzone. Während das eine eben und voll bebaubar ist, liegt das andere am Hang, und ein Drittel seiner Fläche lässt sich gar nicht bebauen. Für die Grundsteuer zählt trotzdem bei beiden derselbe Bodenrichtwert, weil Abweichungen des einzelnen Grundstücks nach § 247 Bewertungsgesetz (https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__247.html) grundsätzlich außer Betracht bleiben.
Bewertet wird im Massenverfahren
Dass neu bewertet werden musste, steht außer Frage. Die alten Einheitswerte beruhten in Westdeutschland auf den Wertverhältnissen von 1964, weshalb das Bundesverfassungsgericht sie 2018 verwarf. Die neuen Werte orientieren sich in den meisten Ländern an den Bodenrichtwerten vom 1. Januar 2022 und im Bundesmodell, das in elf Ländern gilt, zusätzlich an pauschalen Mieten, und sie entstehen, ohne dass jemand das einzelne Objekt besichtigt.
Der Bundesfinanzhof hat dieses Vorgehen zweimal gebilligt, zunächst am 12. November 2025 für Eigentumswohnungen im Bundesmodell (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25) und dann am 22. April 2026 für Baden-Württemberg (II R 26/24, II R 27/24). Nach Auffassung des Gerichts darf der Gesetzgeber in einem Massenverfahren typisieren und pauschalieren. Für die Verwaltung ist das effizient, die Ungenauigkeit im Einzelfall trägt allerdings der Eigentümer.
Gleiche Summe, neue Verteilung
Die Bundesregierung hatte 2019 das Ziel ausgegeben, das Grundsteueraufkommen mit der Reform konstant zu halten, und dazu an die Gemeinden appelliert. Dieses Ziel bezog sich allerdings auf das Aufkommen insgesamt, sodass sich daraus für den einzelnen Bescheid nichts ableiten lässt. In Nordrhein-Westfalen zum Beispiel nahmen die Kommunen 2025 nach vorläufigen Zahlen des Statistischen Landesamts (https://www.it.nrw/nrw-kommunen-gesamtes-steueraufkommen-aus-grundsteuer-b-2025-niedriger-als-ein-jahr-zuvor) 4,04 Milliarden Euro aus der Grundsteuer B ein und damit 4,4 Prozent weniger als 2024.
Zwischen den Grundstücken hat die Neubewertung die Lasten jedoch verschoben. So rechnete der Berliner Senat im Jahr 2024 vor, dass der Anteil der Wohngrundstücke an der Grundsteuerlast ohne Gegensteuern von 57 auf 65 Prozent gestiegen wäre, und setzte deshalb für Nichtwohngrundstücke eine höhere Steuermesszahl an. Wie unterschiedlich die Rechnung je nach Ort und Modell ausfällt, zeigt außerdem eine Berechnung des Instituts IW Consult (https://www.hausundgrund.de/sites/default/files/downloads/grundsteuerranking-2025_0.pdf) für den Eigentümerverband Haus & Grund: Für ein und dasselbe Einfamilienhaus mit 126 Quadratmetern Wohnfläche und 508 Quadratmetern Grundstück fallen in den 100 größten Städten zwischen 258 und 1.377 Euro Grundsteuer im Jahr an.
Erst ab 40 Prozent Überbewertung greift der Verkehrswertnachweis
Wer den Grundsteuerwert seines Grundstücks für überhöht hält, hat im Bundesmodell seit Ende 2024 einen gesetzlichen Weg, sich dagegen zu wehren. Nach § 220 Abs. 2 Bewertungsgesetz wird der niedrigere Wert angesetzt, wenn der Eigentümer ihn nachweist und der Grundsteuerwert den nachgewiesenen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Die Kosten für diesen Nachweis muss er selbst tragen.
Was das in der Praxis bedeutet, zeigt das Hanggrundstück aus dem Beispiel. Lautet der Grundsteuerwert im Bescheid auf 400.000 Euro und belegt ein Gutachten einen Wert von 300.000 Euro, übersteigt der festgestellte Wert den tatsächlichen Wert um ein Drittel. Für eine Herabsetzung aufgrund des nachgewiesenen niedrigeren Werts reicht das nicht, denn die gesetzliche 40-Prozent-Schwelle wäre in diesem Beispiel erst bei einem Grundsteuerwert von mindestens 420.000 Euro erreicht.
In Baden-Württemberg kann nach § 38 Abs. 4 des Landesgrundsteuergesetzes ein niedrigerer Bodenwert berücksichtigt werden, wenn er durch ein qualifiziertes Gutachten nachgewiesen wird und um mehr als 30 Prozent unter dem gesetzlichen Grundsteuerwert liegt. Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen besteuern dagegen nach flächenbasierten Modellen, die teilweise auch die Lage berücksichtigen. Ein niedrigerer Verkehrswert führt dort anders als im Bundesmodell nicht zu einer niedrigeren Grundsteuer.Eigentümer sollten stattdessen die angesetzten Flächen, die Nutzung und gegebenenfalls die Lageeinstufung prüfen. Diese Besonderheit betrifft allein die Grundsteuer, denn bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer zählt in allen Bundesländern der Wert der Immobilie.
"Eine Bewertung im Massenverfahren kann nie jedes Grundstück treffen, das liegt in der Natur der Sache", sagt André Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung. "Umso wichtiger ist ein fairer Weg zur Korrektur, und bei einer Schwelle von 40 Prozent bleiben auch deutliche Abweichungen ohne Folgen."
Vier Verfassungsbeschwerden, neun offene Verfahren
Rechtlich abgeschlossen ist die Grundsteuerreform bis heute nicht. Nach der Verfahrensübersicht des Bundesfinanzhofs mit Stand vom 29. September 2026 sind beim Bundesverfassungsgericht vier Verfassungsbeschwerden anhängig, von denen sich je zwei gegen das Bundesmodell und gegen das Landesmodell Baden-Württemberg richten. Beim Bundesfinanzhof selbst sind neun weitere Revisionen offen, und am 11. November 2026 verhandelt er über die Modelle Hamburgs und Hessens. Hinzu kommt, dass nach § 221 Bewertungsgesetz im Bundesmodell zum 1. Januar 2029 bereits die nächste Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte ansteht.
Was Eigentümer jetzt tun können
Wer noch einen offenen Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid hat, sollte ihn behalten. Stützt sich der Einspruch auf eines der anhängigen Verfahren, ruht er nach § 363 Abs. 2 der Abgabenordnung kraft Gesetzes, was nichts kostet und den Bescheid offen hält. Wie viele Verfahren das betrifft, lässt die Einspruchsstatistik des Bundesfinanzministeriums (https://www.bundesfinanzministerium.de/Monatsberichte/Ausgabe/2025/09/Inhalte/Kapitel-3-Analysen/3-2-einspruchsbearbeitung-finanzaemter.html) erahnen: Ende 2024 waren über alle Steuerarten rund 10,5 Millionen Einsprüche unerledigt, von denen 7,8 Millionen ruhend gestellt oder ausgesetzt waren. Den sprunghaften Anstieg seit 2023 führt das Ministerium vor allem auf die Grundsteuerreform zurück.
Ist der Bescheid bereits bestandskräftig, lohnt sich ein Blick auf die Sachangaben wie Fläche, Bodenrichtwertzone, Baujahr und Wohnfläche. Im Bundesmodell können Fehler unter den Voraussetzungen von § 222 Bewertungsgesetz (https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/__222.html) über eine Wertfortschreibung korrigiert werden, wenn sich dadurch eine Wertabweichung von mehr als 15.000 Euro ergibt. Die Berichtigung wirkt allerdings nicht auf den ursprünglichen Bewertungsstichtag zurück, denn sie gilt erst ab Beginn des Jahres, in dem das Finanzamt von dem Fehler erfährt.
"Zunächst sollten Eigentümer die Angaben in ihrem Grundsteuerwertbescheid prüfen, denn Fehler bei Fläche, Baujahr oder Bodenrichtwertzone lassen sich beim Finanzamt berichtigen", so Heid. "Weicht ein Grundstück durch seinen Zuschnitt, eine Hanglage oder nicht bebaubare Teilflächen deutlich vom Durchschnitt seiner Zone ab, schafft ein Gutachten Klarheit darüber, wie weit der Bescheid vom tatsächlichen Wert entfernt ist."
Für das Hanggrundstück aus dem Beispiel empfiehlt es sich daher, einen noch offenen Einspruch aufrechtzuerhalten und zunächst die Angaben im Bescheid zu kontrollieren. Bestehen deutliche Zweifel am angesetzten Wert, sollte geprüft werden, ob sich der tatsächliche Wert durch ein qualifiziertes Gutachten nachweisen lässt und die gesetzliche Korrekturschwelle erreicht wird. Ob die gesetzlichen Bewertungsregeln verfassungsgemäß sind, wird letztlich das Bundesverfassungsgericht entscheiden.
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Heid Immobilienbewertung & Immobiliengutachter sowie Sachverständigen GmbH
Verantwortliche: André Heid; Katharina Heid
Hauptstraße 21, 69190 Walldorf
Tel.: +49 800 909 02 82
E-Mail: presse@heid-immobilienbewertung.de
Webseite: www.heid-immobilienbewertung.de
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