Düsseldorf (ots) -
Wer in Düsseldorf eine Wohnung kauft und vermietet, darf nur den Gebäudeanteil steuerlich abschreiben. Fehlt im Kaufvertrag eine nachvollziehbare Aufteilung, ermittelt das Finanzamt die Anteile häufig mit einer standardisierten Arbeitshilfe. Der Bundestag berät gerade über eine Neuregelung, die den Nachweis eines anderen Werts an strenge Voraussetzungen knüpft. Für Kaufverträge, die vor der Verkündung des Gesetzes geschlossen werden, gilt sie noch nicht.
Ein Beispiel aus Düsseldorf: eine Zweizimmerwohnung in Pempelfort, 70 Quadratmeter, in einem Mehrfamilienhaus aus den Sechzigerjahren, vermietet. Der Kaufpreis liegt bei 300.000 Euro. Mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kommen rund 325.000 Euro Anschaffungskosten zusammen. Im Kaufvertrag steht nur der Gesamtpreis. Die Überraschung folgt bei der steuerlichen Prüfung: Das Finanzamt setzt einen Grundstücksanteil von 45 Prozent an. Und das Grundstück lässt sich nicht abschreiben.
Warum kürzt mir das Finanzamt die Abschreibung?
Grund und Boden nutzt sich nach dem Steuerrecht nicht ab. Abschreiben lässt sich nur das Gebäude, bei Wohngebäuden, die zwischen 1925 und Ende 2022 fertiggestellt wurden, mit zwei Prozent im Jahr. Für ältere Häuser gelten 2,5 Prozent, für Neubauten ab 2023 drei Prozent, so regelt es § 7 Abs. 4 des Einkommensteuergesetzes. Jeder Euro, der dem Grundstück zugerechnet wird, fehlt also Jahr für Jahr bei der Abschreibung.
Steht im Kaufvertrag keine Aufteilung, rechnet das Finanzamt in der Regel mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Sie leitet den Bodenwert aus dem Bodenrichtwert ab und bewertet das Gebäude mit typisierten Ansätzen. In Düsseldorf fällt das besonders ins Gewicht, weil die Bodenrichtwerte hoch sind. Für Grundstücke mit drei- bis viergeschossigen Mehrfamilienhäusern nennt der Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht 2026 typische Werte von 640 bis 880 Euro je Quadratmeter in einfachen Lagen, 1.450 bis 2.000 Euro in mittleren bis guten und 2.700 bis 4.200 Euro in hochwertigen Lagen. Hohe Bodenrichtwerte und ältere Gebäudesubstanz können den rechnerischen Grundstücksanteil erheblich erhöhen.
"Die Arbeitshilfe rechnet mit Durchschnittswerten", sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung. "Was Käufer in genau dieser Straße für vergleichbare Wohnungen zahlen und in welchem Zustand das Haus ist, bildet sie nur grob ab. Gerade bei Bestandswohnungen kann das Ergebnis deutlich von einer individuellen sachverständigen Bewertung abweichen."
Was die Aufteilung über die Jahre ausmacht
Für die Wohnung aus dem Beispiel lässt sich das genau rechnen. Die Werte sind Annahmen, ein Gutachten kann im Einzelfall auch die Zahl des Finanzamts bestätigen.
Setzt das Finanzamt 45 Prozent für Grund und Boden an, bleiben von den 325.000 Euro Anschaffungskosten 178.750 Euro als Abschreibungsbasis für das Gebäude. Bei zwei Prozent im Jahr sind das 3.575 Euro Abschreibung. Kommt ein Gutachten auf einen Bodenanteil von 30 Prozent, steigt die Basis auf 227.500 Euro und die jährliche Abschreibung auf 4.550 Euro.
Der Unterschied beträgt 975 Euro Abschreibung im Jahr. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent sind das rund 410 Euro weniger Einkommensteuer pro Jahr, bei 30 Prozent rund 290 Euro, jeweils ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Über 20 Jahre Haltedauer summiert sich das auf 5.850 bis 8.190 Euro, über die volle Abschreibungsdauer von 50 Jahren auf 14.625 bis 20.475 Euro.
Kann ich der Kaufpreisaufteilung des Finanzamts widersprechen?
Nach geltender Rechtsprechung ist die Arbeitshilfe für niemanden verbindlich. Der Bundesfinanzhof hat im Urteil vom 21. Juli 2020 entschieden, dass sie weder Steuerpflichtige noch Finanzgerichte bindet. Die Richter kritisierten damals insbesondere das vereinfachte Sachwertverfahren. Die Arbeitshilfe wurde inzwischen überarbeitet, zuletzt Anfang 2026. Sie bleibt jedoch unverbindlich. Bei Streitigkeiten kann ein Sachverständigengutachten erforderlich sein.
Steht eine Aufteilung im Kaufvertrag, ist sie grundsätzlich maßgeblich. Das Finanzamt darf nur abweichen, wenn sie die tatsächlichen Wertverhältnisse grundlegend verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar ist (BFH, Urteil vom 16. September 2015). Ein Gebäudeanteil, der sich nicht begründen lässt, hält deshalb auch im Vertrag nicht.
Gegen den Steuerbescheid ist innerhalb eines Monats Einspruch möglich. Das Verfahren selbst gehört in die Hände eines Steuerberaters. Ein Gutachten liefert dafür die Zahlen.
Was sich mit dem Jahressteuergesetz 2026 ändert
Die Bundesregierung will die Kaufpreisaufteilung erstmals gesetzlich regeln. Der Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 sieht dafür einen neuen § 6f im Einkommensteuergesetz vor. Am 2. November hat der Finanzausschuss des Bundestages Sachverständige zu dem Gesetz angehört. Beschlossen ist es noch nicht.
Der Entwurf übernimmt die Linie des Bundesfinanzhofs, nach der eine Aufteilung im Kaufvertrag grundsätzlich gilt. Fehlt sie, sollen Boden- und Gebäudewert getrennt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelt werden. Zugleich bekommt die Arbeitshilfe des Ministeriums eine gesetzliche Grundlage. Wer von ihrem Ergebnis abweichen will, soll künftig ein Gutachten mit persönlicher Ortsbesichtigung vorlegen. Dieses muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder entsprechend nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen stammen.
Die Bundessteuerberaterkammer kritisiert in ihrer Stellungnahme zur Anhörung, dass dann regelmäßig nur noch ein solches Gutachten zählt, obwohl der Bundesfinanzhof bisher auch andere fachlich fundierte Nachweise zulässt. Sie schlägt vor, bei Abweichungen von bis zu 20 Prozent auch einfachere Nachweise anzuerkennen. Für Eigentümer bedeutet der Entwurf vor allem mehr Aufwand, wenn die pauschale Rechnung nicht passt.
"Für Käufer wird die Aufteilung im Kaufvertrag damit noch wichtiger", sagt Katharina Heid. "Wer sie vor dem Notartermin sauber begründet, muss sie später nicht mühsam verteidigen."
Gelten soll die neue Regel erst für Kaufverträge, die nach der Verkündung des Gesetzes geschlossen werden. Wer bereits gekauft hat oder bis dahin unterschreibt, fällt unter die bisherige Rechtsprechung.
Was Vermieter und Käufer jetzt tun können
Wer bereits gekauft hat: Den Steuerbescheid prüfen, sobald er kommt. Liegt der Grundstücksanteil auffällig hoch, mit dem Steuerberater die Einspruchsfrist nutzen und die Aufteilung durch ein Gutachten überprüfen lassen.
Wer gerade kauft: Die Aufteilung in den Kaufvertrag aufnehmen und mit einem Gutachten belegen, bevor unterschrieben wird. Ein Gebäudeanteil, der auf einer nachvollziehbaren Wertermittlung beruht, ist deutlich schwerer anzugreifen als eine Zahl, auf die sich Käufer und Verkäufer einfach geeinigt haben.
Wer nach der Verkündung kauft: Darauf achten, dass das Gutachten die neuen Anforderungen erfüllt, also mit Ortsbesichtigung und von einem Sachverständigen mit der geforderten Qualifikation.
"Gerade bei hohen Bodenrichtwerten kann die Kaufpreisaufteilung einen erheblichen Unterschied bei der steuerlichen Abschreibung machen", sagt Katharina Heid. "Eine individuelle Bewertung schafft Klarheit über die tatsächlichen Wertanteile und gibt Eigentümern eine fundierte Grundlage für die Abstimmung mit dem Finanzamt."
Für die Wohnung in Pempelfort geht es um 975 Euro Abschreibung im Jahr. Über 30 Jahre Vermietung sind das 29.250 Euro, die in der Steuererklärung stehen. Oder eben fehlen.
Die Heid Immobilienbewertung Düsseldorf (https://www.heid-immobilienbewertung.de/Duesseldorf/) unterstützt Eigentümer und Kapitalanleger mit fundierten Gutachten zur Kaufpreisaufteilung (https://www.heid-immobilienbewertung.de/ratgeber/kaufpreisaufteilung/). Die zertifizierten Sachverständigen ermitteln die Wertanteile von Grund und Boden sowie Gebäude unter Berücksichtigung der individuellen Immobilieneigenschaften und der örtlichen Marktverhältnisse. So erhalten Käufer und Vermieter eine nachvollziehbare Bewertungsgrundlage für die steuerliche Abschreibung und die Abstimmung mit dem Finanzamt.
Pressekontakt:
Heid Immobilienbewertung Düsseldorf
Speditionstraße 21
40221 Düsseldorf
Tel.: 0800 - 401 030 33
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Originalmeldung: https://www.presseportal.de/pm/183847/6383734
Wer in Düsseldorf eine Wohnung kauft und vermietet, darf nur den Gebäudeanteil steuerlich abschreiben. Fehlt im Kaufvertrag eine nachvollziehbare Aufteilung, ermittelt das Finanzamt die Anteile häufig mit einer standardisierten Arbeitshilfe. Der Bundestag berät gerade über eine Neuregelung, die den Nachweis eines anderen Werts an strenge Voraussetzungen knüpft. Für Kaufverträge, die vor der Verkündung des Gesetzes geschlossen werden, gilt sie noch nicht.
Ein Beispiel aus Düsseldorf: eine Zweizimmerwohnung in Pempelfort, 70 Quadratmeter, in einem Mehrfamilienhaus aus den Sechzigerjahren, vermietet. Der Kaufpreis liegt bei 300.000 Euro. Mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kommen rund 325.000 Euro Anschaffungskosten zusammen. Im Kaufvertrag steht nur der Gesamtpreis. Die Überraschung folgt bei der steuerlichen Prüfung: Das Finanzamt setzt einen Grundstücksanteil von 45 Prozent an. Und das Grundstück lässt sich nicht abschreiben.
Warum kürzt mir das Finanzamt die Abschreibung?
Grund und Boden nutzt sich nach dem Steuerrecht nicht ab. Abschreiben lässt sich nur das Gebäude, bei Wohngebäuden, die zwischen 1925 und Ende 2022 fertiggestellt wurden, mit zwei Prozent im Jahr. Für ältere Häuser gelten 2,5 Prozent, für Neubauten ab 2023 drei Prozent, so regelt es § 7 Abs. 4 des Einkommensteuergesetzes. Jeder Euro, der dem Grundstück zugerechnet wird, fehlt also Jahr für Jahr bei der Abschreibung.
Steht im Kaufvertrag keine Aufteilung, rechnet das Finanzamt in der Regel mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums. Sie leitet den Bodenwert aus dem Bodenrichtwert ab und bewertet das Gebäude mit typisierten Ansätzen. In Düsseldorf fällt das besonders ins Gewicht, weil die Bodenrichtwerte hoch sind. Für Grundstücke mit drei- bis viergeschossigen Mehrfamilienhäusern nennt der Gutachterausschuss im Grundstücksmarktbericht 2026 typische Werte von 640 bis 880 Euro je Quadratmeter in einfachen Lagen, 1.450 bis 2.000 Euro in mittleren bis guten und 2.700 bis 4.200 Euro in hochwertigen Lagen. Hohe Bodenrichtwerte und ältere Gebäudesubstanz können den rechnerischen Grundstücksanteil erheblich erhöhen.
"Die Arbeitshilfe rechnet mit Durchschnittswerten", sagt Katharina Heid, Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung. "Was Käufer in genau dieser Straße für vergleichbare Wohnungen zahlen und in welchem Zustand das Haus ist, bildet sie nur grob ab. Gerade bei Bestandswohnungen kann das Ergebnis deutlich von einer individuellen sachverständigen Bewertung abweichen."
Was die Aufteilung über die Jahre ausmacht
Für die Wohnung aus dem Beispiel lässt sich das genau rechnen. Die Werte sind Annahmen, ein Gutachten kann im Einzelfall auch die Zahl des Finanzamts bestätigen.
Setzt das Finanzamt 45 Prozent für Grund und Boden an, bleiben von den 325.000 Euro Anschaffungskosten 178.750 Euro als Abschreibungsbasis für das Gebäude. Bei zwei Prozent im Jahr sind das 3.575 Euro Abschreibung. Kommt ein Gutachten auf einen Bodenanteil von 30 Prozent, steigt die Basis auf 227.500 Euro und die jährliche Abschreibung auf 4.550 Euro.
Der Unterschied beträgt 975 Euro Abschreibung im Jahr. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent sind das rund 410 Euro weniger Einkommensteuer pro Jahr, bei 30 Prozent rund 290 Euro, jeweils ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Über 20 Jahre Haltedauer summiert sich das auf 5.850 bis 8.190 Euro, über die volle Abschreibungsdauer von 50 Jahren auf 14.625 bis 20.475 Euro.
Kann ich der Kaufpreisaufteilung des Finanzamts widersprechen?
Nach geltender Rechtsprechung ist die Arbeitshilfe für niemanden verbindlich. Der Bundesfinanzhof hat im Urteil vom 21. Juli 2020 entschieden, dass sie weder Steuerpflichtige noch Finanzgerichte bindet. Die Richter kritisierten damals insbesondere das vereinfachte Sachwertverfahren. Die Arbeitshilfe wurde inzwischen überarbeitet, zuletzt Anfang 2026. Sie bleibt jedoch unverbindlich. Bei Streitigkeiten kann ein Sachverständigengutachten erforderlich sein.
Steht eine Aufteilung im Kaufvertrag, ist sie grundsätzlich maßgeblich. Das Finanzamt darf nur abweichen, wenn sie die tatsächlichen Wertverhältnisse grundlegend verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar ist (BFH, Urteil vom 16. September 2015). Ein Gebäudeanteil, der sich nicht begründen lässt, hält deshalb auch im Vertrag nicht.
Gegen den Steuerbescheid ist innerhalb eines Monats Einspruch möglich. Das Verfahren selbst gehört in die Hände eines Steuerberaters. Ein Gutachten liefert dafür die Zahlen.
Was sich mit dem Jahressteuergesetz 2026 ändert
Die Bundesregierung will die Kaufpreisaufteilung erstmals gesetzlich regeln. Der Regierungsentwurf des Jahressteuergesetzes 2026 sieht dafür einen neuen § 6f im Einkommensteuergesetz vor. Am 2. November hat der Finanzausschuss des Bundestages Sachverständige zu dem Gesetz angehört. Beschlossen ist es noch nicht.
Der Entwurf übernimmt die Linie des Bundesfinanzhofs, nach der eine Aufteilung im Kaufvertrag grundsätzlich gilt. Fehlt sie, sollen Boden- und Gebäudewert getrennt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ermittelt werden. Zugleich bekommt die Arbeitshilfe des Ministeriums eine gesetzliche Grundlage. Wer von ihrem Ergebnis abweichen will, soll künftig ein Gutachten mit persönlicher Ortsbesichtigung vorlegen. Dieses muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten oder entsprechend nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen stammen.
Die Bundessteuerberaterkammer kritisiert in ihrer Stellungnahme zur Anhörung, dass dann regelmäßig nur noch ein solches Gutachten zählt, obwohl der Bundesfinanzhof bisher auch andere fachlich fundierte Nachweise zulässt. Sie schlägt vor, bei Abweichungen von bis zu 20 Prozent auch einfachere Nachweise anzuerkennen. Für Eigentümer bedeutet der Entwurf vor allem mehr Aufwand, wenn die pauschale Rechnung nicht passt.
"Für Käufer wird die Aufteilung im Kaufvertrag damit noch wichtiger", sagt Katharina Heid. "Wer sie vor dem Notartermin sauber begründet, muss sie später nicht mühsam verteidigen."
Gelten soll die neue Regel erst für Kaufverträge, die nach der Verkündung des Gesetzes geschlossen werden. Wer bereits gekauft hat oder bis dahin unterschreibt, fällt unter die bisherige Rechtsprechung.
Was Vermieter und Käufer jetzt tun können
Wer bereits gekauft hat: Den Steuerbescheid prüfen, sobald er kommt. Liegt der Grundstücksanteil auffällig hoch, mit dem Steuerberater die Einspruchsfrist nutzen und die Aufteilung durch ein Gutachten überprüfen lassen.
Wer gerade kauft: Die Aufteilung in den Kaufvertrag aufnehmen und mit einem Gutachten belegen, bevor unterschrieben wird. Ein Gebäudeanteil, der auf einer nachvollziehbaren Wertermittlung beruht, ist deutlich schwerer anzugreifen als eine Zahl, auf die sich Käufer und Verkäufer einfach geeinigt haben.
Wer nach der Verkündung kauft: Darauf achten, dass das Gutachten die neuen Anforderungen erfüllt, also mit Ortsbesichtigung und von einem Sachverständigen mit der geforderten Qualifikation.
"Gerade bei hohen Bodenrichtwerten kann die Kaufpreisaufteilung einen erheblichen Unterschied bei der steuerlichen Abschreibung machen", sagt Katharina Heid. "Eine individuelle Bewertung schafft Klarheit über die tatsächlichen Wertanteile und gibt Eigentümern eine fundierte Grundlage für die Abstimmung mit dem Finanzamt."
Für die Wohnung in Pempelfort geht es um 975 Euro Abschreibung im Jahr. Über 30 Jahre Vermietung sind das 29.250 Euro, die in der Steuererklärung stehen. Oder eben fehlen.
Die Heid Immobilienbewertung Düsseldorf (https://www.heid-immobilienbewertung.de/Duesseldorf/) unterstützt Eigentümer und Kapitalanleger mit fundierten Gutachten zur Kaufpreisaufteilung (https://www.heid-immobilienbewertung.de/ratgeber/kaufpreisaufteilung/). Die zertifizierten Sachverständigen ermitteln die Wertanteile von Grund und Boden sowie Gebäude unter Berücksichtigung der individuellen Immobilieneigenschaften und der örtlichen Marktverhältnisse. So erhalten Käufer und Vermieter eine nachvollziehbare Bewertungsgrundlage für die steuerliche Abschreibung und die Abstimmung mit dem Finanzamt.
Pressekontakt:
Heid Immobilienbewertung Düsseldorf
Speditionstraße 21
40221 Düsseldorf
Tel.: 0800 - 401 030 33
E-Mail: presse@heid-immobilienbewertung.de
Original-Content von: Heid Immobilienbewertung Düsseldorf, übermittelt durch news aktuell
Originalmeldung: https://www.presseportal.de/pm/183847/6383734
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