© Foto: KI-generiertes Symbolbild (ChatGPT).
Die Anteile von hochverschuldeten Immobilienkonzernen sind im freien Fall. Wer sich jetzt Betongold ins Depot holen will, sollte das besser bei Realty Income tun.
Explodierende Anleiherenditen stürzen Vonovia tief in die Krise
Um die Vonovia-Aktie stand es zuletzt ohnehin nicht zum Besten. Die in den vergangenen Wochen und Monaten stark steigenden Anleiherenditen haben die Anteile des hochverschuldeten Immobilienkonzerns unter Druck gesetzt, sodass sich die Verluste gegenüber dem Jahreswechsel auf über 20 Prozent summierten. Am Donnerstag erreichte der Ausverkauf der Aktie eine neue Eskalationsstufe, denn die EZB erhöhte zwar wie erwartet ihren Leitzins, hob gleichzeitig aber auch ihre Inflationsprognose an, was den Ausverkauf am Anleihenmarkt beschleunigte und für noch höhere Renditen und damit für noch mehr Gegenwind für Vonovia sorgte.
Die Aktie verlor daraufhin über drei Prozent an Wert und stürzte nicht nur auf ein neues Mehrjahrestief, sondern gleichzeitig erstmals auch seit Juli 2023 unter die Marke von 18 Euro ab. Nicht viel besser erging es den Anteilen der Mitbewerber Deutsche Wohnen, LEG Immobilien und TAG Immobilien. Doch nicht nur hierzulande, sondern auch im Rest der Euro-Zone sowie in den USA purzelten die Kurswerte von Immobilienunternehmen und Immobilieninvestitionsfonds (REITs). Nach den jüngsten Kursverlusten beträgt das Plus des vielbeachteten Branchen-ETFs Real Estate Select Sector von State Street gegenüber dem Stand vor einem Jahr nur noch 2,8 Prozent.
Das zeigt aber auch, dass sich US-Immobilienwerte trotz noch höherer Anleiherenditen derzeit deutlich besser schlagen als Vonovia und Co. Den Unterschied machen vor allem weniger hohe Verschuldungsquoten und damit eine etwas geringere Abhängigkeit von Zins- und Refinanzierungskosten. Wer als Anlegerin oder als Anleger jetzt antizyklisch in die Branche investieren möchte, sollte das bevorzugt also hier tun. Vor allem die Aktie von Monatszahler Realty Income macht jetzt einen guten Eindruck.
Betongold im Depot? Dann besser auf Realty Income setzen!
Realty Income hat sich auf die Triple-Net-Lease-Vermietung von Gewerbeimmobilien spezialisiert. Das erfahrene Unternehmen, das sich selbst als "The monthly dividend company" bezeichnet und seine Ausschüttungen bereits 32 Jahre ununterbrochen angehoben hat, setzt vor allem auf Einzelhändler des täglichen Bedarfs, wie Supermärkte, Convenience Stores und Tankstellen, als Kunden. Das macht das Geschäftsmodell krisenfester als das bei anderen REITs der Fall ist. Die drei größten Mieter sind Dollar General, 7-Eleven und die US-Apothekenkette Walgreens, die zusammen für rund 9 Prozent der Mieterträge verantwortlich sind.
Trotz jüngster Kursverluste im Zusammenhang mit dem Anstieg der Anleiherenditen blickt die Aktie auf ein Plus von 5,7 Prozent gegenüber dem Jahresauftakt. Das steht in starkem Kontrast zur katastrophalen Vorstellung von Vonovia. Wie eingangs erwähnt liegt der Unterschied vor allem in der Schuldenquote. Während Realty Income mit einem 5,7-Fachen seiner EBITDA-Erträge verschuldet ist, liegt die Quote bei Vonovia mit 12,0 mehr als doppelt so hoch - bei Vonovia darf also nichts mehr schiefgehen, wohingegen Realty Income über ausreichend viele finanziellen Spielräume verfügt, auch was die fortgesetzte Auszahlung und Anhebung der Dividende angeht, die bei Vonovia schon bald auf den Prüfstand gestellt werden könnte. Nach den jüngsten Kursverlusten und einer geringfügigen Dividendenerhöhung zum Wochenauftakt bietet Realty Income derzeit wieder 5,5 Prozent. Sofern Vonovia nicht den Rotstift ansetzt, ist für 2026 eine Dividendenrendite von 7,1 Prozent zu erwarten. Das ist zwar deutlich mehr, wird dem höheren Risiko aber kaum gerecht.
Mit Blick auf die Unternehmensbewertung steht bei Realty Income ein Kurs-FFO-Verhältnis von 13,7 zu Buche, das entspricht genau dem Branchendurchschnitt und liegt etwas unter der historischen Norm. Auch das EV/EBITDA-Verhältnis entspricht mit 16,7 fast exakt dem Branchendurchschnitt von 16,6 - bei Vonovia wird hier bereits das 18,5-Fache fällig. Damit ist Vonovia nicht nur höher verschuldet, sondern gleichzeitig auch die teurere Aktie. Außerdem plant Realty Income trotz hoher Zinskosten weitere Investitionen, während Vonovia zuletzt laut über Verkäufe nachgedacht hat. Damit bieten die US-Amerikaner auch die besseren Wachstumsaussichten.
Aktie ebenfalls unter Druck, aber deutlich besser positioniert
Mit Blick auf den Chart steht auch Realty Income gegenwärtig unter Druck, wie die in den vergangenen Wochen aufgegebenen gleitenden Durchschnitte sowie die Abwärtstrends in den technischen Indikatoren demonstrieren. Von neuen Mehrjahrestiefs sind die Anteile allerdings weit entfernt. Noch liegt hier gegenüber dem Tief im November 2023 ein Aufwärtstrend vor. Die Trendlinie könnte jetzt außerdem gemeinsam mit dem Unterstützungsbereich bei 60 US-Dollar eine Kaufzone bilden und die Verluste stoppen.
Selbst wenn es für Realty Income nochmal eine Stufe tiefer gehen sollte, was mit Blick auf den bereits überverkauften Relative-Stärke-Index (RSI) recht unwahrscheinlich ist, stünde im Bereich von 55 bis 56 US-Dollar eine weitere Unterstützung bereit. Damit beläuft sich das Abwärtspotenzial auf weniger als 10 Prozent, während Vonovia nach dem Unterschreiten der 18-Euro-Marke jetzt sogar bis 15 oder 16 Euro fallen könnte.
Neue Aufwärtssignale lägen bei Realty Income mit der Rückeroberung der 50- und 200-Tage-Linie sowie einem Ausbruch über 65/66 US-Dollar vor. Darauf sollten Anlegerinnen und Anleger zumindest kurzfristig jedoch nicht bauen, da es in den technischen Indikatoren noch an bullishen Divergenzen fehlt, die auf eine Trendwende hindeuten könnten und mit dem Leitzinsentscheid der FED in der kommenden Woche ein Risk-Event ansteht, welches den Anleihenmarkt weiter unter Druck setzen könnte.
Fazit: Monatliche Dividende mit Wachstumsperspektive zu einem fairen Preis
Vor dem Hintergrund weltweit rasant steigender Anleiherenditen schmeißen sowohl private als auch institutionelle Anlegerinnen und Anleger reihenweise Immobilienwerte aus ihren Depots. US-Werte sind hiervon aber weniger stark betroffen als deutsche Immobilienkonzerne, weil hier in den Niedrigzinsjahren finanziell verantwortungsbewusster gehandelt und die Verschuldung besser kontrolliert wurde. Wer innerhalb der Branche jetzt investieren möchte, sollte es daher vorzugsweise dort tun.
Unter ausschüttungsorientierten Anlegerinnen und Anlegern ist der Monatszahler Realty Income ein beliebter und bestens bekannter Wert. Die Aktie bietet nach der jüngsten Korrektur eine auf 5,5 Prozent gestiegene Dividendenrendite zu einer im Branchenvergleich fairen Bewertung. Zwar besteht charttechnisch weiteres Abwärtspotenzial, doch attraktiv sind die Anteile schon jetzt. Wer möchte, kann unmittelbar zuschlagen, wer seine Einstiegsrendite optimieren möchte, hofft auf einen Rücksetzer bis 55/56 US-Dollar, behält dabei aber den Anleihenmarkt im Blick. Sollten die Renditen wieder fallen, könnte die Aktie rasch eine Erholung einleiten.
Gastautor: Max Gross
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