SMC-Research hat die Coverage der AGROB Immobilien AG aufgenommen. Das Unternehmen verfüge mit seinem Medien- und Gewerbecampus in Ismaning nach Einschätzung von SMC-Analyst Adam Jakubowski über einen kaum reproduzierbaren Spezialstandort. Aus Sicht der freien Aktionäre sei derzeit aber die fixe Ausgleichszahlung der Mehrheitsaktionärin aus dem Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag entscheidend, die auf dem aktuellen Kursniveau eine angemessene Rendite biete. SMC-Research vergibt deswegen das Urteil "Hold".
Die AGROB Immobilien AG sei Eigentümerin eines Medien- und Gewerbecampus in Ismaning, der mit seiner auf die Medienwirtschaft zugeschnittenen Infrastruktur einen kaum reproduzierbaren Spezialstandort darstelle. Auf vermietbaren Hauptnutzflächen von rund 95,6 Tsd. Quadratmetern seien namhafte Mieter wie HSE, der Bayerische Rundfunk, ARRI, DAZN und Sport1 teilweise seit Jahrzehnten ansässig, was sich trotz des schwierigen Umfelds für Büroimmobilien in einer Vermietungsquote von 93,4 Prozent Ende 2025 niederschlage.
Auf dieser Basis habe AGROB 2025 Umsatzerlöse von 12,5 Mio. Euro bei einer EBITDA-Marge von 56,3 Prozent erwirtschaftet. Im laufenden Jahr sollen die Erlöse um 10 Prozent auf 13,8 Mio. Euro steigen, wobei das Ergebnis wegen höherer Kosten etwas zurückgehen dürfte.
Langfristig biete insbesondere die Realisierung der vorhandenen Ausbaureserven noch beträchtliche Wachstumsoptionen. Denn damit ließe sich die vermietbare Fläche um rund 44 Tsd. Quadratmeter und damit um fast die Hälfte erweitern. Am weitesten fortgeschritten sei das Projekt SET mit rund 10,3 Tsd. Quadratmetern. Da AGROB eine Umsetzung von der Gewinnung geeigneter Ankermieter abhängig mache, sei die Realisierung derzeit aber nicht absehbar.
In seinem Bewertungsmodell berücksichtigt SMC-Research deshalb ausschließlich den bestehenden Immobilienbestand und hat die Wertermittlung auf Basis einer stabilen Status-quo-Fortführung aufgesetzt. Auf dieser Basis hat das Researchhaus einen fairen Wert von 3,92 Euro je Stamm- und 4,05 Euro je Vorzugsaktie ermittelt. Dieser liege zwar weit unter dem von AGROB auf 6,60 Euro je Aktie bezifferten NAV, signalisiere gegenüber den aktuellen Kursen aber ein großes Potenzial.
Doch sei dieses Potenzial derzeit nur theoretischer Natur. Denn seit November 2022 bestehe ein Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag mit der Großaktionärin RFR InvestCo 1 GmbH, die 88,52 Prozent des Kapitals und 95,86 Prozent der Stimmrechte halte. Statt am Ergebnis zu partizipieren, erhalten die außenstehenden Aktionäre seitdem eine fixe jährliche Ausgleichszahlung von 0,19 Euro je Aktie, so SMC-Research.
Eine weitere Besonderheit infolge des BGAV sei die Finanzierungsstruktur, die seit 2023 von Bankdarlehen über 115 Mio. Euro geprägt sei, die zu einem großen Teil, nämlich 85 Mio. Euro, in Form eines niedrig verzinsten Upstream-Darlehens an die Großaktionärin weitergereicht worden seien. Der negative Zinssaldo des Darlehens zehre den operativen Überschuss weitgehend auf, sodass sowohl der Jahresüberschuss vor Gewinnabführung als auch der FFO I seit 2024 deutlich gesunken seien.
Zusammenfassend lasse sich nach Einschätzung von SMC-Research festhalten, dass sich der Wert der AGROB-Aktien aktuell vor allem aus der jährlichen Ausgleichszahlung speise. Bezogen auf die aktuellen Börsenkurse entspreche sie einer Rendite von jeweils rund 6,6 Prozent für die Stamm- und die Vorzugsaktie. Bei Annahme einer ewigen Zahlung und bei einer Kapitalisierung mit den im DCF angesetzten Eigenkapitalkosten von 7,7 Prozent betrage der Gegenwartswert dieser Zahlungen laut SMC-Research rund 2,47 Euro je Aktie. Bei einer Renditeanforderung von 6,0 Prozent steige er auf 3,17 Euro. Während demnach die DCF-Bewertung eine - theoretische - Unterbewertung der AGROB-Aktien signalisiere, deute die Kapitalisierung der Ausgleichszahlung als ewige Rente auf eine leichte Überbewertung hin.
SMC-Research taxiert das Kursziel deswegen zwar anhand des DCF-Modells auf 3,90 Euro für die Stamm- und 4,00 Euro für die Vorzugsaktie, setzt das Urteil aber auf "Hold", weil unter den gegebenen Umständen eine Realisierung des Wertpotenzials derzeit nicht zu erwarten sei.
(Quelle: Aktien-Global-Researchguide, 29.10.2026 um 8:40 Uhr)
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Die dieser Zusammenfassung zugrundeliegende Finanzanalyse wurde am 29.10.2026 um 7:50 Uhr fertiggestellt und am 29.10.2026 um 8:20 Uhr veröffentlicht.
Sie kann unter der folgenden Adresse eingesehen werden: https://www.smc-research.com/wp-content/uploads/2026/10/2026-10-29-SMC-Studie-AGROB-Immobilien_frei.pdf
Die mit dem Ausgangsdokument verbundene Offenlegung der Interessenkonflikte findet sich im Anhang / Disclaimer des Dokuments.
