Prime Office REIT-AG präsentiert positives Jahresergebnis 2011: Funds from Operations über Plan und Dividende am oberen Ende der Guidance
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22.03.2012 / 07:50
Deutlicher Jahresüberschuss trotz Einmaleffekten und Belastungen durch IPO
Prime Office präsentiert positives Jahresergebnis 2011: Funds from Operations über Plan und Dividende am oberen Ende der Guidance
- Deutlicher Jahresüberschuss: 17,6 Mio. Euro nach -10,3 Mio. Euro im Vorjahreszeitraum - FFO mit 21,8 Mio. Euro über Plan; FFO ohne Sondereffekte von 26,1 Mio. Euro - Dividendenvorschlag mit rund 12 Mio. Euro bzw. 0,23 Euro je Aktie am oberen Ende der Guidance - Signifikanter Rückgang der Nettoverschuldung um 27,2 Prozent auf 561,5 Mio. Euro; Verschuldungsgrad sinkt auf 57,8 Prozent - REIT-Eigenkapitalquote per 31. Dezember 2011 wegen negativer Swap-Marktwerte mit 43,1 Prozent leicht unterhalb der 45 Prozent-Marke; Vorstand strebt die Erfüllung des REIT-Kriteriums noch im Jahresverlauf 2012 an - Vermietungsleistung von insgesamt rund 50.000 Quadratmeter belegt Erfolg der Asset Management-Aktivitäten - Marktwert des Immobilienportfolios steigt um 1,8 Mio. Euro auf 971,6 Mio. Euro trotz negativer Bewertungseinflüsse
München, 22. März 2012. Die Prime Office REIT-AG ('Prime Office'), ein führendes Immobilienunternehmen, das auf Investitionen in hochwertige Büroimmobilien in Deutschland sowie deren Bewirtschaftung und Verwaltung fokussiert ist, blickt auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2011 zurück und legt ihre Ergebnisse für den Betrachtungszeitraum vor.
'Mit dem Börsengang, der damit verbundenen Wandlung in eine REIT-Aktiengesellschaft und der schnellen Aufnahme in den FTSE/EPRA NAREIT Global Real Estate Index Series sowie den SDAX liegt ein ereignisreiches und zugleich erfolgreiches Jahr 2011 hinter uns. Es ist uns gelungen, trotz der ergebniswirksamen Sondereffekte im Zusammenhang mit unserem Börsengang und der schwierigen Rahmenbedingungen mit 17,6 Mio. Euro einen deutlichen Jahresüberschuss zu erzielen', sagt Claus Hermuth, Vorstandsvorsitzender der Prime Office.
Im Geschäftsjahr 2011 lagen die Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung mit 75,3 (GJ 2010: 75,1) Mio. Euro etwa auf dem Niveau des Vorjahres. Bedingt durch Kosten für die Vermarktung nachzuvermietender Objekte sowie Bau- und Umbaukosten für neu vermietete Flächen stiegen die Aufwendungen für Vermietung und Verpachtung leicht um 0,4 Mio. Euro bzw. 3,6 Prozent auf 11,4 (GJ 2010: 11,0) Mio. Euro. Unter Berücksichtigung geringerer sonstiger Erträge aus Vermietung und Verpachtung lag das Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung mit 64,9 Mio. Euro um 0,7 Mio. Euro oder 1,1 Prozent unter dem Niveau des Vorjahres (GJ 2010: 65,6 Mio. Euro).
In diesem Zusammenhang ist die Leistung des Asset Managements der Prime Office zu betrachten: Im Geschäftsjahr 2011 lag die Vermietungsleistung der Prime Office bei rund 50.000 Quadratmeter, was rund 13 Prozent der Fläche des Gesamtportfolios entspricht. Durch neue Mietvertragsabschlüsse sowie vorzeitige Mietvertragsverlängerungen konnte die gewichtete Restmietlaufzeit des Portfolios mit rund 6,8 Jahren gegenüber dem Vorjahr (GJ 2010: 6,9 Jahre) annähernd konstant gehalten werden. Aufgrund der vorübergehenden Leerstände in Stuttgart und Heilbronn liegt der Vermietungsgrad des Portfolios bei 96,1 (GJ 2010: 99,7) Prozent. Insgesamt befindet sich der Vermietungsstand aber weiterhin auf einem hohen Niveau.
Insbesondere führten im Berichtszeitraum die Kosten im Zusammenhang mit der Vorbereitung und Durchführung des Börsenganges der Prime Office in Höhe von 4,3 Mio. Euro zu einem deutlichen Anstieg der sonstigen betrieblichen Aufwendungen um 4,5 Mio. Euro auf 7,5 (GJ 2010: 3,0) Mio. Euro. Vor diesem Hintergrund erwirtschaftete die Prime Office ein operatives Ergebnis vor Bewertungsergebnis in Höhe von 55,8 Mio. Euro, welches somit unter dem Wert des Vorjahres (GJ 2010: 61,6 Mio. Euro) lag.
Die Prime Office konnte im Berichtszeitraum Bewertungszugewinne für ihr Portfolio hochwertiger Immobilien verzeichnen. Das Unternehmen profitierte dabei insbesondere von Vermietungserfolgen und der insgesamt positiven Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes. Faktoren wie Nachvermietungserfordernisse bzw. die Erhöhung der Grunderwerbssteuer in Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg belasteten hingegen die Bewertung. Zudem veräußerte die Gesellschaft untergeordnete Teilflächen von Wohn- und Geschäftshäusern der Liegenschaft am Opernplatz in Essen, aus denen ein Kaufpreis von 1 Mio. Euro entstand. Insgesamt erhöhte sich der Marktwert des Immobilienportfolios der Prime Office zum 31. Dezember 2011 gegenüber dem Vorjahreswert um 1,8 Mio. Euro bzw. 0,2 Prozent auf 971,6 (GJ 2010: 969,8) Mio. Euro. Aufgrund des insgesamt positiven Bewertungsergebnisses stieg das operative Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) trotz der negativen Effekte im Zusammenhang mit dem Börsengang gegenüber dem Vorjahreswert um 2,8 Mio. Euro bzw. 5,0 Prozent auf 58,7 (GJ 2010: 55,9) Mio. Euro.
Die Finanzaufwendungen im Geschäftsjahr 2011 konnten gegenüber dem Vorjahr deutlich um 16,0 Mio. Euro bzw. 23,5 Prozent auf 52,0 (GJ 2010: 68,0) Mio. Euro reduziert werden. Im Geschäftsjahr 2011 erwirtschaftete die Prime Office REIT-AG trotz der Sondereffekte im Zusammenhang mit dem Börsengang einen deutlichen Jahresüberschuss in Höhe von 17,6 (GJ 2010: -10,3) Mio. Euro. Entsprechend stieg das Ergebnis je Aktie auf 0,50 (GJ 2010: -0,59) Euro.
Darüber hinaus konnte die Prime Office die Funds from Operations (FFO) im vierten Quartal des Geschäftsjahres 2011 nochmals steigern. Das Unternehmen erwirtschaftete im Berichtszeitraum einen FFO in Höhe von 21,8 Mio. Euro, der damit über Plan lag. Insgesamt wurde der FFO jedoch durch Sondereffekte und Einmalaufwendungen im Zusammenhang mit dem Börsengang belastet, wodurch dieser unter dem Vorjahreswert von 26,3 Mio. Euro lag. Bereinigt um die ergebniswirksamen Aufwendungen für den Börsengang hätte der FFO im Berichtszeitraum 26,1 Mio. Euro erreicht.
Das Eigenkapital der Prime Office erhöhte sich im Geschäftsjahr 2011 durch die Kapitalerhöhung im Zuge des Börsenganges deutlich auf 418,0 (GJ 2010: 221,0) Mio. Euro. Aufgrund der unerwarteten Zinsentwicklung im Berichtszeitraum wurden die Marktwerte der bestehenden Zinssicherungsgeschäfte (Swap-Geschäfte) für Immobilienfinanzierungen jedoch belastet, sodass die REIT-Eigenkapitalquote zum Stichtag 31. Dezember 2011 mit 43,1 Prozent leicht unter die für REIT-Aktiengesellschaften geltende Mindesteigenkapitalquote von 45 Prozent sank. Obgleich der Gesetzgeber sanktionslos einen Zeitraum von zwei Jahren zur Wiedererreichung der Mindesteigenkapitalquote gewährt, strebt der Vorstand der Prime Office an, bereits im Jahresverlauf 2012 wieder eine Eigenkapitalquote von mindestens 45 Prozent zu erreichen.
Im Hinblick auf ihre Vermögens- und Finanzlage konnte die Prime Office im Berichtszeitraum eine signifikante Reduzierung ihrer Nettoverschuldung erreichen. Diese verringerte sich aufgrund der Nettoemissionserlöse aus dem Börsengang und der teilweisen Rückführung von Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten von 770,8 Mio. Euro zum Jahresende 2010 auf 561,5 Mio. Euro zum Stichtag 31. Dezember 2011. Damit reduzierte sich der entsprechende Verschuldungsgrad (Leverage) auf 57,8 (31.12.2010: 79,6) Prozent.
Als börsennotierte REIT-Aktiengesellschaft schüttet die Prime Office mindestens 90 Prozent ihres handelsrechtlichen Jahresüberschusses als Dividende an ihre Aktionäre aus. Dementsprechend werden der Vorstand und der Aufsichtsrat der Prime Office den Aktionären auf der Hauptversammlung der Gesellschaft am 10. Mai 2012 eine Ausschüttung von 0,23 Euro je Aktie für das Geschäftsjahr 2011 vorschlagen. Die ausgeschüttete Dividende wird sich auf ca. 12 Mio. Euro summieren und somit am oberen Ende der vom Vorstand im vergangenen Geschäftsjahr ausgegebenen Guidance liegen. Aus der Dividende von 0,23 Euro je Aktie ergibt sich nach Einschätzung des Unternehmens auf Basis des Schlusskurses der Aktie der Prime Office per 31. Dezember 2011 (4,35 Euro) eine Dividendenrendite von rund 5,3 Prozent.
'Als REIT-Aktiengesellschaft ist die Prime Office bestrebt, ihre Aktionäre mit einer hohen Ausschüttungsquote direkt und langfristig am Erfolg des Unternehmens zu beteiligen. Mit der durch den Vorstand der Prime Office vorgeschlagenen Dividenden von 0,23 Euro je Aktie bieten wir unseren Aktionären eine Dividendenrendite von rund 5,3 Prozent', sagt Alexander von Cramm, Finanzvorstand der Prime Office.
Für das Geschäftsjahr 2012 rechnet der Vorstand der Prime Office bei einer weiterhin stabilen Entwicklung des konjunkturellen Umfeldes in Deutschland sowie bei einer weiterhin guten Entwicklung des Büroimmobilienmarktes in Deutschland. Die Anstrengungen des Managements fokussieren sich auf die nachhaltige Schließung des NAV-Abschlags. Der Vorstand erwartet im Geschäftsjahr 2012 Umsatzerlöse inklusive Betriebskostenvorauszahlungen von 72 bis 74 Mio. Euro sowie einen FFO von 17 bis 19 Mio. Euro. Bereinigt um Einmaleffekte im Zuge von Planung, Umbau und Vermarktung der Objekte in Stuttgart, Frankfurt und Düsseldorf läge der FFO bei 24 bis 26 Mio. Euro. Für das Geschäftsjahr 2012 wird trotz der Belastungen durch Umbau und vorübergehenden Leerstand eine in 2013 zu zahlende Dividende in Höhe von 9 bis 12 Mio. Euro geplant.
Kennzahlen der Prime Office REIT-AG (in Mio. EUR) 01.01. 01.01. -31.12.2011 -31.12.2010 Delta (in %) Umsatzerlöse aus Vermietung und Verpachtung 75,3 75,1 0,3 Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung 64,9 65,6 (1,1) Operatives Ergebnis (EBIT) 58,7 55,9 5,0 Finanzaufwendungen (52,0) (68,0) (23,5) Periodenergebnis 17,6 (10,3) n.a. EPRA-Earnings 15,3 10,2 50,0 Ergebnis je Aktie (in EUR) 0,50 (0,59) n.a. EPRA-EPS (in EUR) 0,44 0,58 (24,1) Funds from Operations (FFO) 21,8 26,3 (17,1) FFO je Aktie (in EUR) 0,62 1,51 (58,9)
(in Mio. EUR) 31.12.2011 31.12.2010 Delta (in %) Bilanzsumme 1.131 1.002 12,8 Eigenkapital 418,0 221,0 89,1 REIT-Eigenkapitalquote (in %) 43,1 22,8 n.a. Leverage (in Prozent) 57, 8 79,6 n.a. Net Asset Value (NAV) 471,6 249,4 89,1 NAV je Aktie (in EUR) 9,08 14,30 (36,5)
Kennzahlen des Portfolios 31.12.2011 31.12.2010 Delta in % Objektanzahl 14 14 0,0 Marktwert lt. Gutachten CBRE (in Mio. EUR) 971,6 969,8 0,2 Vermietbare Fläche (in m2) 383.440 385.212 (0,5) Vermietungsstand (in %) 96,1 99,7 n.a. Leerstandsrate (in %) 3,9 0,3 n.a. EPRA-Leerstandsrate (in % 3,0 0,3 n.a. Gross Initial Yield (in %) 6,7 6,9 n.a. Netto-Anfangsrendite (Net Inital Yield) (in %) 6,0 6,2 n.a. EPRA-'Topped-Up'- Nettoanfangsrendite (in %) 6,0 6,2 n.a. Gewichtete Mietvertrags- Restlaufzeit (WALT) (in Jahren) 6,8 6,9 (1,4) Durchschnittlicher Marktwert pro m2 (in EUR) 2.533,90 2.517,57 0,6
Kontakt
Prime Office REIT-AG
Richard Berg
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Über die Prime Office REIT-AG
Die Prime Office REIT-AG (Symbol: PMO, ISIN DE000PRME012) mit Sitz in München, ist ein Immobilienunternehmen, das auf Investitionen in hochwertige Büroimmobilien in Deutschland und deren Bewirtschaftung und Verwaltung fokussiert ist. Das Portfolio der Gesellschaft umfasst 14 Büroobjekte an zentralen Standorten westdeutscher Großstädte und Ballungsräume mit insgesamt rund 385.000 Quadratmetern Nutzfläche. Der Marktwert der 14 Immobilien belief sich nach dem Marktwertgutachten des Immobiliengutachters CB Richard Ellis zum 31. Dezember 2011 auf insgesamt rund 972 Mio. Euro. Zum Immobilienportfolio der Prime Office zählen ausschließlich Einzelobjekte in Lagen mit besonderer Qualität. Der Bestand der Gesellschaft vereint ausgesuchte, moderne Büroimmobilien mit einer ansprechenden Architektur und hochwertiger Ausstattung. Das Portfolio ist sowohl hinsichtlich der Standorte als auch der Mieter breit diversifiziert. Die Immobilien sind langfristig an Mieter mit guter Bonität vermietet. Die Prime Office REIT-AG beabsichtigt, durch ein renditeorientiertes Management des bestehenden Portfolios auf Basis einer breiten Objekt-, Standort- und Mieterstreuung langfristig stabile Mieteinnahmen zu erwirtschaften. Diese sollen langfristig durch den selektiven Zukauf geeigneter Einzelobjekte kontinuierlich gesteigert werden. Ziel des Unternehmens ist es, einer der führenden spezialisierten REITs für hochwertige Büroimmobilien in Deutschland zu werden.
Weitere Informationen zur Prime Office REIT-AG finden Sie im Internet unter: www.prime-office.de
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