AGROB Immobilien AG:
AGROB Immobilien AG / Veröffentlichung einer Mitteilung nach § 37x WpHG
29.04.2014 00:00
Zwischenmitteilung nach § 37x WpHG, übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der EQS Group AG. Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.
AGROB Immobilien AG, Münchener Straße 101, 85737 Ismaning
- ISIN DE0005019004 (WKN 501900)
- ISIN DE0005019038 (WKN 501903)
Zwischenmitteilung innerhalb des 1. Halbjahres 2014 ____________________________________________________________________ ______
Die AGROB Immobilien AG ist weitgehend plankonform und erfolgreich in das Geschäftsjahr 2014 gestartet. Der dabei erwirtschaftete Periodenüberschuss beläuft sich auf TEUR 358 nach Steuern und nach DSCB-Aufwand und liegt damit geringfügig über Vorjahresniveau.
Unter Zugrundelegung einer stabilen Auslastung von 95% der in der Höhe unveränderten Vermietungskapazitäten von 93.900 m² wurden Umsatzerlöse von EUR 2,69 Mio. erwirtschaftet, was dem entsprechenden Vorjahresquartal entspricht. Dabei wurden wie in den vergangenen Perioden sämtliche Mietverträge vertragskonform und ohne jegliche Leistungsstörungen bedient, es bestehen unverändert keinerlei Rückstände in den Mietzahlungen. Unter Einbeziehung der sonstigen betrieblichen Erlöse beträgt die Gesamtleistung der Gesellschaft im Berichtszeitraum EUR 2,72 Mio., ein geringfügiges Minus im Vergleich zum entsprechenden Vorjahresquartal.
In erster Linie dank eines erwartungsgemäß um 8,7% erneut rückläufigen Zinsaufwandes infolge reduzierter Verbindlichkeiten einerseits und günstiger Refinanzierungsbedingungen andererseits sowie eines wie im Vorjahr günstigen Schadenverlaufes in der Inanspruchnahme des Instandhaltungsbudgets ist es gelungen, den operativen Gesamtaufwand trotz einer deutlich erhöhten Steuerposition um 1,1% auf TEUR 2.250 weiter zu reduzieren. Aufgrund dieser erfreulichen Entwicklung im Aufwandsbereich konnte insbesondere auch die geringfügig abgeschwächte Gesamtleistung aufgefangen und insofern mehr als kompensiert werden, so dass sich das operative Ergebnis im Vergleich zum Vorjahr um 2,0% auf TEUR 465 nach Steuern erhöht hat.
Nach Verrechnung des im Vergleich zum Vorjahresquartal geringer ausgefallenen DSCB- Nettoaufwandes von TEUR 107 (Vj. TEUR 115) - Grund hierfür ist ein gestiegenes Auflösungspotential in den Pensionsrückstellungen - kommt ein Periodenüberschuss für die ersten drei Monate des laufenden Geschäftsjahres in Höhe von TEUR 358 zum Ausweis. Im Vergleich zur entsprechenden Vorjahresperiode entspricht dies einer Zunahme von 5,0%.
Bei Gegenüberstellung mit den entsprechenden Vorjahreszahlen ergibt sich der nachstehende Kennzahlenvergleich:
01-03/2014 01-03/2013 Veränderung TEUR TEUR in % Gesamtleistung 2.715 2.732 ./. 0,6 EBIT DA ¹) 1.992 1.982 + 0,5 Abschreibungen ./. 843 ./. 832 + 1,3 EBIT¹) 1.149 1.150 ./. 0,1 Zinsergebnis ./. 620 ./. 679 + 8,7 Ertragsteuern ./. 64 ./. 15 > 100 Ergebnis operativ¹) + 65 + 456 + 2,0 Nettoaufwand DSCB ./. 107 ./. 115 ./. 7,0 Periodenüberschuss nach DSCB + 358 + 341 + 5,0 Cashflow¹) + 1.304 + 1.288 + 1,2
¹) ohne DSCB
Im Vergleich mit der anteiligen Jahresplanung ergibt sich insofern ein differenziertes Bild, als der Aufwandsbereich durch die Inanspruchnahme zeitlich vorgezogener Leistungen und diverser aperiodischer, nicht abgegrenzter Kostenfaktoren das anteilige operative Planergebnis geringfügig belastet. Dabei handelt es sich jedoch lediglich um Phasenverschiebungen und insofern keine die Umsatz- und Ergebnisplanung des Jahres 2014 beeinträchtigenden Aspekte. Nachdem im verbleibenden Jahresverlauf keine weiteren Mietvertragsabläufe mehr zur Verlängerung anstehen und derzeit keinerlei Anzeichen für vorzeitige, außerordentliche Mietvertragsauflösungen vorliegen, können wir davon ausgehen, dass sämtliche bestehenden Mietverträge auch weiterhin entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen und ohne jegliche Leistungsstörungen bedient werden. Ebenso wenig sind im bisherigen Jahresverlauf weder rückstellungsrelevante und ergebnisbelastende Risiken eingetreten noch sind solche derzeit erkennbar.
Nachdem die zuletzt per 12/2012 in Höhe von EUR 1,7 Mio. verbindlich festgestellten körperschaftsteuerlichen Verlustvorträge voraussichtlich im laufenden Geschäftsjahr vollständig aufgebraucht sein werden, ist das Ergebnis des laufenden Geschäftsjahres mit einer deutlich höheren Ertragsteuerposition belastet. Der hieraus voraussichtlich resultierende Aufwand ist in der vorliegenden Planung vollumfänglich berücksichtigt.
Die nach wie vor äußerst attraktive Kapitalmarktverfassung haben wir dazu genutzt, sämtliche im Berichtsjahr (EUR 8,5 Mio.) und bis auf eine noch offene Tranche von EUR 1,5 Mio. größtenteils auch im kommenden Jahr auslaufende Darlehen (EUR 6,8 Mio.) im Rahmen von Forward-Kontrahierungen zu prolongieren. Insofern ist die Gesellschaft für diesen Zeitraum von einem eventuellen Zinsänderungsrisiko befreit bzw. ist dieses erheblich reduziert und infolge davon die Kalkulationsbasis und Planbarkeit künftiger Ergebnisprognosen wesentlich verbessert. Mit Hilfe der getätigten Abschlüsse wird sich der durchschnittliche Zinssatz aller bestehenden Darlehen bei gleichzeitig weiterhin nennenswert rückläufigem Zinsaufwand von 4,45% per 12/2013 auf 4,15% per 12/2014 und unter Berücksichtigung der bisherigen Prolongationen weiter auf 3,88% per 12/2015 reduzieren. Die Zahlungsbereitschaft der AGROB Immobilien AG war im Berichtszeitraum stets gegeben, darüber hinaus standen freie Kreditlinien in nennenswertem Umfang jederzeit abrufbar zur Verfügung. Zudem ist nach heutigem Kenntnisstand die vollumfängliche Durchfinanzierung der Gesellschaft für das gesamte Geschäftsjahr gewährleistet.
Mit umsatz- und ergebniswirksamer Anmietung ab 04/2014 hat HSE 24, ein bestehendes Ankermieterunternehmen der Gesellschaft, im Zuge der geschäftlichen Expansion zusätzliche Flächen in wesentlichem Umfang nachgefragt. Dabei handelt es sich um Flächen von insgesamt ca. 2.600 m² im Gebäude 22 (I. und II. Bauabschnitt), die in den letzten Wochen nach den Wünschen und Bedürfnissen des Mieters einer grundlegenden Revitalisierung unterzogen wurden. Im Rahmen dieser Nachvermietung erhöht sich mit termingerechter Übergabe dieser Flächen an den Nutzer die Auslastung der Vermietungskapazitäten im Bereich der Hauptnutzflächen von 95% zum Bilanzstichtag auf aktuell über 97% und damit auf eine auch im Branchenvergleich überdurchschnittlich hohe Quote.
Die bereits letztjährig geäußerte Erwartung, noch im Jahr 2013 die Projektierung eines neuen, multifunktionalen Gebäudekomplexes für ein bestehendes Mieterunternehmen im nordöstlichen Teilbereich des AGROB Medien- und Gewerbeparks (Bauquartier GE A7) in Angriff nehmen und gegebenenfalls bereits auch dessen Baubeginn realisieren zu können, hat sich aufgrund diverser Umplanungen und langwieriger Vertragsverhandlungen bedauerlicherweise bis dato nicht verwirklichen lassen. Nachdem seit Kurzem jedoch eine positive Anmietungsentscheidung durch das zuständige Gremium des künftigen Nutzers vorliegt, ist nunmehr von einer kurzfristigen Umsetzung dieses Neubauvorhabens mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von ca. EUR 5,0 Mio. (incl. Grundstücksanteil) auszugehen. Dabei ist vorgesehen, nach verbindlicher Festlegung sämtlicher Mietvertragsmodalitäten mit Einreichung der Eingabeplanung ehestmöglich die Einleitung des behördlichen Genehmigungsverfahrens zu veranlassen. Was die Finanzierung dieses konkret im laufenden Geschäftsjahr anstehenden Investitionsvorhabens anbelangt, so ist noch keine Entscheidung getroffen. Zur Mitfinanzierung ist annehmbar die neuerliche Aufnahme von Fremdkapital vorgesehen.
Im Rahmen von langfristig ausgelegten, strategischen Standortüberlegungen wird derzeit für ein wichtiges Anker-Mieterunternehmen eine Projekt- bzw. Machbarkeitsstudie mit dem Ziel einer nachhaltigen Standortsicherung ausgearbeitet. Wesentlicher Bestandteil dieses Konzeptes ist insbesondere die Projektierung eines repräsentativen, großzügig dimensionierten Neubauvorhabens mit Bruttogeschossflächen im Umfang von bis zu 6.000 m². in diesem Zusammenhang hat die Gesellschaft in enger Abstimmung mit dem Mietinteressenten zwischenzeitlich einen Architekten-Ideenwettbewerb initiiert, aufgrund dessen wir in den nächsten Wochen entsprechende Planungskonzepte erwarten, auf deren Basis die weiteren Verfahrensschritte eingeleitet werden können. Für die laufende Berichtsperiode ist weder eine bindende Projektentscheidung zu erwarten noch gilt es, die Entscheidung im Hinblick auf die Objektfinanzierung herbeizuführen. Für das laufende Geschäftsjahr sind nach aktuellem Kenntnisstand ansonsten keine weiteren wesentlichen baulichen Investitionsmaßnahmen geplant. Insofern werden wir uns wie in den Vorjahren schwerpunktmäßig gezielt weiter auf die nachhaltige Instandhaltung und der Revitalisierung unseres Immobilienbestandes zur Aufrechterhaltung eines technisch und gestalterisch dauerhaft zeitgemäßen und marktfähigen Zustandes konzentrieren und uns darüber hinaus mit Nachdruck um die Nachvermietung der restlichen, noch vorhandenen vakanten Flächen bemühen.
Wie bereits in den Vorperioden hat die Erweiterung des AGROB Geländes in südlicher Arrondierung im Rahmen des neuen Bebauungsplanes Nr. 29 c und damit einhergehend die Schaffung von zusätzlichen Baurechten im Umfang von ca. 13.600 m² an neuen Bruttogeschossflächen erneut einen wesentlichen Schwerpunkt in unseren Aktivitäten dargestellt. Bedauerlicherweise ist das in der Abstimmung mit den Verfahrensbeteiligten und den zuständigen Behörden komplexe und aufwändige Verfahren trotz unserer intensiven Bemühungen und unserer wiederholten Interventionen in den zurückliegenden Monaten nur äußerst schleppend und zeitraubend vorangekommen. Der aus unserer Sicht unbefriedigende Fortgang des Verfahrens ist auch der teilweise eingeschränkten Verfügbarkeit der zuständigen Behörden geschuldet. Nachdem die ursprüngliche Planung der straßenbaulichen Erschließung im Umgriff des Erweiterungs-Bebauungsplanes behördenseits nicht genehmigt wurde, ist es nach intensiven Diskussionen und einer veranlassten Umplanung mittlerweile gelungen, mit der zuständigen Straßen-verkehrsbehörde verbindlich Einvernehmen über die geplante Ausführung der Kreisverkehrsanlage und der Verkehrsführung im Zusammenhang mit der vorgesehenen neuen Südanbindung des AGROB Geländes herbeizuführen. Insofern kann der zwischenzeitlich ruhende Prozess weiter vorangetrieben werden. Danach ist die Beauftragung der Vermessung erfolgt und die ausgearbeiteten Vertragsentwürfe zur 'Umlegung' sowie zum 'städtebaulichen Vertrag' werden derzeit einer finalen Abstimmung zwischen den Verfahrensbeteiligten unterzogen.
Mit dem Rückenwind des weitgehend plankonformen Geschäftsverlaufes sowie des erzielten guten Ergebnisses im I. Quartal sehen wir mit großem Optimismus und begründeter Zuversicht dem weiteren Jahresverlauf entgegen. Diese unsere Einschätzung basiert zum einen auf einer erwarteten, ganzjährig überdurchschnittlich hohen Vermietungsquote und zum anderen auf einer dank konsequenter Kostendisziplin stabilen Entwicklung im Aufwandsbereich. Dabei wird diese unsere Annahme durch eine hohe Prognosesicherheit von Umsatz und Ergebnis gestützt. Insofern gehen wir für das Gesamtjahr von einer Fortsetzung der positiven Unternehmensentwicklung auf dem bekannt hohen Niveau aus und erwarten für das Gesamtjahr bei Umsatzerlösen in einer Bandbreite zwischen EUR 10,9 Mio. bis EUR 11,0 Mio. ein Ergebnis in Höhe von EUR 1,5 Mio. bis EUR 1,6 Mio. nach Steuern und nach Nettobelastung aus den Pensionsleistungen. Mit diesem positiven Ausblick schaffen wir gleichzeitig die Voraussetzungen für eine erneut angemessene Ausschüttung an unsere Anteilseigner.
Ismaning, im April 2014
Der Vorstand
29.04.2014 Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche Meldepflichten, Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen. DGAP-Medienarchive unter www.dgap-medientreff.de und www.dgap.de
Sprache: Deutsch Unternehmen: AGROB Immobilien AG Münchener Straße 101 85737 Ismaning Deutschland Internet: www.agrob-ag.de
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ISIN DE0005019004 DE0005019038
AXC0001 2014-04-29/00:00