Liebe Leserin, lieber Leser,
zurück zur Immofinanz AG - ich habe genauer hingeschaut:
- Bei 1,129 Milliarden Aktien errechnet sich ein Nettovermögenswert je Aktie von 4,57 Euro (per Ende des Geschäftsjahres am 30.4.2014).
- Wenn das sauber bilanziert ist, dann ist das eine deutliche Diskrepanz: Nettovermögenswert von 4,57 Euro je Aktie - Aktienkurs rund 2,32 Euro!
Das ist ein Discount auf den Nettovermögenswert von ca. 48,0%.
Das bedeutet nichts anderes als:
Sie können sich an den im Portfolio von Immofinanz enthaltenen Immobilien beteiligen und bekommen einen Rabatt von 48%.
Natürlich nur unter der Annahme, dass diese Immobilien mit ihrem realistischen Marktwert bilanziert sind und nicht mit "Mondpreisen".
Ich habe mir einmal auf der Karte angeschaut, wo die Immobilien von Immofinanz sind.
Das Unternehmen selbst liefert dazu eine schöne Karte, auf welcher die Zahl der jeweiligen Projekte eingetragen ist.
Siehe dieser Link zur Immobilienkarte von Immofinanz
In Russland sind es zwar "nur" 5 Projekte, dafür aber große. Deshalb finde ich die folgende Grafik mit der Immobilienverteilung von Immofinanz hilfreich:
Länderverteilung der Immobilien von Immofinanz. Quelle: Unternehmensangaben
Grundsätzlich bietet der Schwerpunkt im östlichen Mitteleuropa und in Osteuropa Vor- und Nachteile:
- Vorteil: Höhere Mietrenditen als in Westeuropa
- Nachteil: Unter der derzeitigen Flaute in Osteuropa/Russland leidet Immofinanz natürlich stärker.
Wieso hat das Unternehmen im letzten Geschäftsjahr sinkende Umsätze und sinkenden operativen Gewinn erzielt?
Sie müssen bedenken, die Mieter zahlen entweder in Landeswährung. Und wenn die abwertet, sinken die Einnahmen für Immofinanz entsprechend. Und z.B. der Rubel hat abgewertet, siehe Einleitung zu diesem Text.
Einige Mieter müssen in Euro oder Dollar zahlen. Diese können Probleme bekommen - wenn die Landeswährung abwertet, entspricht dies einer massiven Mietsteigerung in Landeswährung.
Immofinanz hätte nun auf die Zahlung der Mieten in vereinbarter Höhe bestehen können - das hätte aber unter Umständen höhere Leerstände bedeutet, weil einige Mieter dann aufgegeben hätten.
Ich finde es vorbildlich und pragmatisch, dass das Management dann aber offensichtlich gesagt hat, wir setzen uns zusammen mit den Mietern und schauen, was realistisch ist. Das bedeutete für Immofinanz dann natürlich Mietnachlässe - doch die können auch temporär gegeben werden, was offensichtlich geschehen ist.
Die Einnahmen sind so gesunken, doch die Objekte bleiben größtenteils vermietet, die Mietquote ist nicht eingebrochen (von hohen 90% ist sie auf 85% gesunken per 30.4.2014). Das Management hat als Ziel, sie wieder auf 90% (oder höher) zu steigern.
Mit der Immofinanz-Aktie kaufen die Anleger Osteuropa-Immobilien sozusagen mit Rabatt
Warum ich diese Aktie interessant finde, kann ich mit einem Satz auf den Punkt bringen: Nettovermögenswert von 4,57 Euro je Aktie - Aktienkurs von 2,32 Euro!
Wenn der Nettovermögenswert realistisch ist, haben wir es hier mit einem Discount von satten rund 48% zu tun. Das ist der Stoff, aus dem "Value Aktien" gemacht sind. Dies gekoppelt mit einem pragmatischen Management und einer soliden Dividendenrendite machen die Aktie auf dem aktuellen Niveau meiner Ansicht nach für auf Fundamentaldaten achtende Anleger sehr interessant.
Die nächste "Klartext"-Ausgabe gibt es dann kommenden Dienstag (Montag bin ich auf einem Seminar). Bis dahin, und ich wünsche Ihnen ein gesegnetes Advents-Wochenende.
Ihr
Michael Vaupel
