Zürich (ots) -
Sperrfrist bis 30.03.2016, 14:00 Uhr
Der Schweizer Immobilienmarkt hat sich im letzten Jahr von
Extremen verabschiedet. Der Wohnmarkt tendierte zu gleichbleibenden
oder leicht tieferen Preisen. Auf dem Büromarkt sanken vielerorts die
Leerstände, während gleichzeitig die Preise leicht anzogen. Über
alles gesehen ist die sanfte Landung Tatsache geworden. Der
rekordtiefe Referenzzinssatz stellt allerdings ein Risiko für die
Stabilität des Wohnmarkts dar. Steigt der Zinssatz künftig rasch an,
geraten sowohl Mieter als auch Investoren in Zugzwang, wie CSL
Immobilien in ihrem Ende März publizierten Immobilienmarktbericht
Schweiz 2016 festhält.
2014 hatte der Schweizer Büromarkt mit rund 2.25 Mio m2 innert 6
Monaten verfügbarer Fläche einen langjährigen Höchststand erreicht.
Da die Investoren rechtzeitig auf die Bremse standen, setzte 2015
eine Gegenbewegung ein. Mit noch 1.74 Mio. m2 verfügbarer Fläche
bewegte sich das Angebot sehr deutlich nach unten. Die Angebotsziffer
sank von 5.6% auf 4.3%. Dieser Normalisierungstrend zeigte sich sogar
im von einem starken Überangebot geprägten Wirtschaftsraum Zürich:
Die verfügbaren Flächen gingen von 827'000 m2 auf 727'000 m2 zurück.
Die mittleren Mietpreise im Büromarkt des Wirtschaftsraums Zürich
stiegen 2015 in den allermeisten Gebieten aufgrund des sinkenden
Angebots leicht an. Die Topmieten landesweit werden weiterhin im
Zürcher Central Business District mit 850 pro m2 und Jahr sowie im
Genfer Zentrum mit 900 m2 bezahlt.
Für 2016 und 2017 erwartet CSL Immobilien auf dem Büromarkt
landesweit einen weiteren moderaten Rückgang der Leerstandsquoten.
Eine Ausnahme ist der Wirtschaftsraum Zürich. Insbesondere in Zürich
Nord werden bald neue, grössere Büroliegenschaften wie das Ambassador
House auf den Markt kommen. Das Überangebot wird sich dadurch wieder
akzentuieren, wodurch der Druck auf die Mietzinsen steigt. Die
Eigentümer werden jedoch den Mietern weniger auf dieser Ebene
entgegenkommen als durch eine verstärkte Incentivierung mit zum
Beispiel mietfreien Einstiegsmonaten und Beiträgen an den
Mieterausbau.
Wohnen: Mietzinse stagnieren auf hohem Niveau
Im Wohnmarkt des Wirtschaftsraums Zürich hat sich die
prognostizierte stabile Entwicklung auf hohem Niveau bestätigt. In
einer Mehrzahl der Gebiete blieben die mittleren Mietzinse auf
Vorjahresniveau. Die mittleren Kaufpreise dagegen stiegen durchs Band
leicht an. Eine Ausnahme im Eigentumsbereich stellen Wohnungen im
obersten Preisbereich dar, die weiterhin unter starkem Druck stehen -
zum Beispiel am rechten Zürichseeufer oder auch in der Stadt Zürich
selbst.Die von 1.29% auf 1.11% gesunkene Leerstandquote des
Wohnmarkts im Wirtschaftsraum Zürich belegt die weiterhin gute
Absorption und Vermietung, dürfte aber teils eine Folge der im
Vorjahresvergleich gesunkenen Wachstumszunahme des Gesamtmarkts sein.
CSL Immobilien erwartet für 2016 und 2017 im Wohnmarkt landesweit
eine weiterhin moderate Preisentwicklung. Dazu beitragen wird ein
steigendes Angebot, das sich auf der Basis einer zunehmenden Zahl von
Baubewilligungen bereits abzeichnet.
Referenzzinssatz als Risiko im Wohnmarkt
Die rekordtiefen Hypothekarzinsen sorgen für eine ungebrochen
starke Nachfrage nach Wohneigentum. Da die Banken die Tragbarkeit von
Hypothekarkrediten jedoch weiterhin mit einem kalkulatorischen
Zinssatz von 5% prüfen, würde ein moderater Zinsanstieg die Nachfrage
im Wohnmarkt nicht stark tangieren. Anders sieht es im
Mietwohnungsmarkt aus. Der hohe Nachfragedruck seitens der Investoren
hat die Renditen erodiert (siehe unten). Insbesondere bei neu
erstellten Mietwohnungen äussert sich dies in nach oben ausgereizten
Mietzinsen. Dies wiederum könnte bei einem raschen Steigen des
Referenzzinssatzes Mieter aber auch Eigentümer in Zugzwang bringen.
Mieter könnten sich gezwungen sehen, in günstigere Wohnungen
auszuweichen. Die Eigentümer müssen sich deshalb angesichts drohender
Leerstände gut überlegen, ob sie Erhöhungen des Referenzzinssatzes
vollumfänglich weitergeben wollen. Vorausschauende Eigentümer reizen
in der jetzigen Situation das Ertragspotenzial ihrer Liegenschaften
nicht zu 100 Prozent aus, sondern antizipieren den früher oder später
steigenden Referenzzinssatz.
Sinkflug der Renditen geht weiter
Im Investmentmarkt macht sich zurzeit weiterhin der durch
mangelnde Alternativen gestützte Anlage-druck bemerkbar. Für
Büroliegenschaften an bester Lage (Lageklasse A) sind die Investoren
mit einer Nettorendite von 2.75% zufrieden. Im Vorjahr lag dieser
Wert noch bei 3.2%. In Lageklasse B ist die Renditeerwartung von 4.2
% auf 3.5 % und damit noch deutlicher gesunken. Einzig bei den
Klasse-C-Liegenschaften resultierte aufgrund des steigenden Risikos
einer solchen Investition eine Zunahme der Renditeerwartung auf
6.75%. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den Wohnimmobilien. Für eine
Wohnüberbauung der A-Klasse wird im Schnitt nur noch eine
Nettorendite von 2.25 % erwartet.
Originaltext: CSL Immobilien AG
Digitale Medienmappe: http://www.presseportal.ch/de/nr/100021593
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Für Nachfragen der Medien:
Peter Blättler, Leiter Bewertung/Research und Marktanalyse,
079 328 95 20
p.blaettler@csl-immobilien.ch
Sperrfrist bis 30.03.2016, 14:00 Uhr
Der Schweizer Immobilienmarkt hat sich im letzten Jahr von
Extremen verabschiedet. Der Wohnmarkt tendierte zu gleichbleibenden
oder leicht tieferen Preisen. Auf dem Büromarkt sanken vielerorts die
Leerstände, während gleichzeitig die Preise leicht anzogen. Über
alles gesehen ist die sanfte Landung Tatsache geworden. Der
rekordtiefe Referenzzinssatz stellt allerdings ein Risiko für die
Stabilität des Wohnmarkts dar. Steigt der Zinssatz künftig rasch an,
geraten sowohl Mieter als auch Investoren in Zugzwang, wie CSL
Immobilien in ihrem Ende März publizierten Immobilienmarktbericht
Schweiz 2016 festhält.
2014 hatte der Schweizer Büromarkt mit rund 2.25 Mio m2 innert 6
Monaten verfügbarer Fläche einen langjährigen Höchststand erreicht.
Da die Investoren rechtzeitig auf die Bremse standen, setzte 2015
eine Gegenbewegung ein. Mit noch 1.74 Mio. m2 verfügbarer Fläche
bewegte sich das Angebot sehr deutlich nach unten. Die Angebotsziffer
sank von 5.6% auf 4.3%. Dieser Normalisierungstrend zeigte sich sogar
im von einem starken Überangebot geprägten Wirtschaftsraum Zürich:
Die verfügbaren Flächen gingen von 827'000 m2 auf 727'000 m2 zurück.
Die mittleren Mietpreise im Büromarkt des Wirtschaftsraums Zürich
stiegen 2015 in den allermeisten Gebieten aufgrund des sinkenden
Angebots leicht an. Die Topmieten landesweit werden weiterhin im
Zürcher Central Business District mit 850 pro m2 und Jahr sowie im
Genfer Zentrum mit 900 m2 bezahlt.
Für 2016 und 2017 erwartet CSL Immobilien auf dem Büromarkt
landesweit einen weiteren moderaten Rückgang der Leerstandsquoten.
Eine Ausnahme ist der Wirtschaftsraum Zürich. Insbesondere in Zürich
Nord werden bald neue, grössere Büroliegenschaften wie das Ambassador
House auf den Markt kommen. Das Überangebot wird sich dadurch wieder
akzentuieren, wodurch der Druck auf die Mietzinsen steigt. Die
Eigentümer werden jedoch den Mietern weniger auf dieser Ebene
entgegenkommen als durch eine verstärkte Incentivierung mit zum
Beispiel mietfreien Einstiegsmonaten und Beiträgen an den
Mieterausbau.
Wohnen: Mietzinse stagnieren auf hohem Niveau
Im Wohnmarkt des Wirtschaftsraums Zürich hat sich die
prognostizierte stabile Entwicklung auf hohem Niveau bestätigt. In
einer Mehrzahl der Gebiete blieben die mittleren Mietzinse auf
Vorjahresniveau. Die mittleren Kaufpreise dagegen stiegen durchs Band
leicht an. Eine Ausnahme im Eigentumsbereich stellen Wohnungen im
obersten Preisbereich dar, die weiterhin unter starkem Druck stehen -
zum Beispiel am rechten Zürichseeufer oder auch in der Stadt Zürich
selbst.Die von 1.29% auf 1.11% gesunkene Leerstandquote des
Wohnmarkts im Wirtschaftsraum Zürich belegt die weiterhin gute
Absorption und Vermietung, dürfte aber teils eine Folge der im
Vorjahresvergleich gesunkenen Wachstumszunahme des Gesamtmarkts sein.
CSL Immobilien erwartet für 2016 und 2017 im Wohnmarkt landesweit
eine weiterhin moderate Preisentwicklung. Dazu beitragen wird ein
steigendes Angebot, das sich auf der Basis einer zunehmenden Zahl von
Baubewilligungen bereits abzeichnet.
Referenzzinssatz als Risiko im Wohnmarkt
Die rekordtiefen Hypothekarzinsen sorgen für eine ungebrochen
starke Nachfrage nach Wohneigentum. Da die Banken die Tragbarkeit von
Hypothekarkrediten jedoch weiterhin mit einem kalkulatorischen
Zinssatz von 5% prüfen, würde ein moderater Zinsanstieg die Nachfrage
im Wohnmarkt nicht stark tangieren. Anders sieht es im
Mietwohnungsmarkt aus. Der hohe Nachfragedruck seitens der Investoren
hat die Renditen erodiert (siehe unten). Insbesondere bei neu
erstellten Mietwohnungen äussert sich dies in nach oben ausgereizten
Mietzinsen. Dies wiederum könnte bei einem raschen Steigen des
Referenzzinssatzes Mieter aber auch Eigentümer in Zugzwang bringen.
Mieter könnten sich gezwungen sehen, in günstigere Wohnungen
auszuweichen. Die Eigentümer müssen sich deshalb angesichts drohender
Leerstände gut überlegen, ob sie Erhöhungen des Referenzzinssatzes
vollumfänglich weitergeben wollen. Vorausschauende Eigentümer reizen
in der jetzigen Situation das Ertragspotenzial ihrer Liegenschaften
nicht zu 100 Prozent aus, sondern antizipieren den früher oder später
steigenden Referenzzinssatz.
Sinkflug der Renditen geht weiter
Im Investmentmarkt macht sich zurzeit weiterhin der durch
mangelnde Alternativen gestützte Anlage-druck bemerkbar. Für
Büroliegenschaften an bester Lage (Lageklasse A) sind die Investoren
mit einer Nettorendite von 2.75% zufrieden. Im Vorjahr lag dieser
Wert noch bei 3.2%. In Lageklasse B ist die Renditeerwartung von 4.2
% auf 3.5 % und damit noch deutlicher gesunken. Einzig bei den
Klasse-C-Liegenschaften resultierte aufgrund des steigenden Risikos
einer solchen Investition eine Zunahme der Renditeerwartung auf
6.75%. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den Wohnimmobilien. Für eine
Wohnüberbauung der A-Klasse wird im Schnitt nur noch eine
Nettorendite von 2.25 % erwartet.
Originaltext: CSL Immobilien AG
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