Als Betreiber eines vor allem auf Medienunternehmen ausgerichteten Gewerbeimmobilienparks im Münchner Vorort Ismaning hat die AGROB Immobilien AG in den vergangenen Geschäftsjahren eine äußert solide Umsatz- und Ergebnisentwicklung erzielt. Über die operative Entwicklung und die Aussichten der AGROB Immobilien AG hat der GBC-Analyst Matthias Greiffenberger hat mit dem AGROB-Vorstand Stefan Fuchs gesprochen.
GBC AG: Die AGROB Immobilien AG betreibt einen Medien- und Gewerbepark im Münchener Vorort Ismaning. Was zeichnet den Medien- und Gewerbepark besonders aus?
Stephan Fuchs: Die AGROB Immobilien AG ist ein Nischenanbieter im Bereich der gewerblichen Vermietung. Neben der regionalen Fokussierung auf die Region München setzen wir einen klaren sektoralen Schwerpunkt auf Unternehmen der Fernseh-, Rundfunk- und Medienbranche. So verfügt der AGROB-Standort in Ismaning über eine medienspezifische Infrastruktur, die neben einem Angebot an hochwertigen Büro- und Lagerflächen insbesondere Sendestudios, Sprecherkabinen und Flächen für Sendetechnik und Sendeabwicklung beinhaltet. Ein großdimensionierte Satellitenanlage mit zahlreichen Parabolantennen sowie die vollständige redundante Vernetzung des Areals mit Glasfaserkabel vervollständigen die technische Ausstattung. Namhafte Firmen aus der Medienbranche wie zum Beispiel Antenne Bayern, ARRI Rental Deutschland, Constantin Medien AG, Funke Zeitschriften, Home Shopping Europe, Janus TV, PLAZAMEDIA, Sport1 und die UFA Fernsehproduktion zählen aus diesen Gründen zu den zumeist langjährigen Mieterunternehmen der Gesellschaft.
GBC AG: In den vergangenen Geschäftsjahren war die Umsatz- und Ergebnisentwicklung äußerst solide. Was sind Ihrer Ansicht nach die wesentlichen Faktoren für die gezeigte Geschäftsentwicklung?
Stephan Fuchs: Unsere Gesellschaft verfolgt ein nachhaltiges, konservatives Geschäftsmodell mit einer seit Jahren bewährten Unternehmensstrategie. Diese besteht im Wesentlichen darin, zum einen die vorhandenen Mieterunternehmen langfristig an den Standort zu binden und zum anderen Projektentwicklungen nur dann anzugehen, wenn im Vorfeld wesentliche Vorvermietungsverträge mit bonitätsstarken Mietinteressenten abgeschlossen werden können und die Mietverträge eine angemessene Rendite erwarten lassen. Als weitere Eckpfeiler unserer in den letzten Jahren erfolgreichen Unternehmensentwicklung können neben der sehr geringen Leerstandsquote insbesondere das ausgeprägte Kostenbewusstsein und die solide Finanzlage genannt werden.
GBC AG: Historisch gesehen verfügt der AGROB-Gewerbepark damit über eine sehr hohe Auslastungsquote. Welche Maßnahmen sind ausschlaggebend, um die Mieterunternehmen langfristig an die AGROB zu binden?
Stephan Fuchs: Die AGROB Immobilien AG verfügt seit Jahren über eine auch im Branchenverglich überdurchschnittlich hohe Auslastung der Vermietungskapazitäten. Sie beträgt derzeit etwas über 98 %, es sind augenblicklich lediglich nur noch geringe kleinteilige Flächen unvermietet. Diese hohe Auslastungsquote, aber insbesondere auch die in aller Regel langfristige Mieterbindung, sind nach unserer Einschätzung der großen Mieterzufriedenheit geschuldet. Diese resultiert zum einen aus der gebotenen Infrastruktur des AGROB Medien- und Gewerbeparks mit seinen mieterspezifischen Einrichtungen, dem leistungsfähigen, qualitativ hochwertigen Kantinenbetrieb mit seinem angeschlossenen Biergarten und den reichlich vorhandenen parkähnlichen Grünflächen. Zum anderen besteht ein weiterer wesentlicher Grund für die Mieterzufriedenheit in der Berücksichtigung nutzungsspezifischer Belange mit einer individuellen Raum- und Objektplanung, in der organisatorischen Abwicklung und Begleitung rund um das Mietobjekt und - last but not least - in der umfassenden Mieterbetreuung während der Mietphase mit einem jederzeit verfügbaren Hausmeisterservice vor Ort.
GBC AG: Ein wichtiger Werttreiber für die AGROB Immobilien AG ist der sinkende Finanzaufwand, der getrieben wird vom aktuellen Niedrigzinsumfeld. Werden Sie hier weitere Konditionenverbesserungen realisieren können?
Stephan Fuchs: Die Durchschnittsverzinsung sämtlicher zur Mitfinanzierung der Investitionsmaßnahmen in der Vergangenheit aufgenommenen Darlehen hat sich in den letzten Jahren sukzessive zurückgebildet. Betrug diese zum Ende des Jahres 2014 noch 4,15 % so wird sich die Durchschnittsverzinsung zum Ende des Jahres 2018 bis auf 2,55 % zurückbilden. Damit einher geht naturgemäß ein deutlicher Rückgang des Zinsaufwandes, dessen Reduzierung allein im Zeitraum Ende 2014 bis Ende 2018 annähernd € 1,0 Mio. beträgt. Damit ...
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