Deutsche institutionelle Investoren interessieren sich wieder stärker für Immobilien-Spezial-AIF, nachdem sich bereits Ende 2024 eine Neubelebung des Interesses abgezeichnet hatte. Dabei hat zuletzt vor allem das Interesse an Investments in Einzelhandelsimmobilien mit Nahversorgungsfunktion zugenommen. Neben Wohnimmobilien, die weiter am stärksten gefragt sind, kommen vor allem Logistikimmobilien, aber auch in Real Estate Debt und Data Centers für Investments in Immobilien-Spezial-AIF infrage. Dies geht aus den Ergebnissen der 10. Befragung zum LAGRANGE Fondsmonitor der LAGRANGE Financial Advisory GmbH zum ersten Halbjahr 2025 hervor, bei der schwerpunktmäßig Vertreterinnen und Vertreter von institutionellen Investoren aus den Bereichen Versicherungen, Banken, Pensionskassen und Versorgungswerke um Auskunft zu ihren aktuellen Investmentpräferenzen und Markteinschätzungen gebeten wurden. Bezüglich des Anteils von Immobilien-Spezial-AIF an den insgesamt gehaltenen Spezial-AIF-Anlagen ergab sich ein positiver Indexstand von 7,06 Punkten (H2/2024: 6,83 Punkte), welcher im Vergleich zur vorigen Befragung ein leicht gewachsenes Interesse an einer Ausweitung entsprechender Investments signalisiert. Ein Stand von 1 entspräche dabei der Absicht zu einer starken Reduzierung, ein Stand von 11 spräche für ein starkes Interesse an der Erhöhung des Immobilienanteils unter den Spezialfonds-Anlagen. Erneut wurden die Befragten auch gebeten, sich anhand derselben Skala zu ihrem Interesse an Infrastruktur-Investments innerhalb ihrer Spezial-AIF-Anlagen zu äußern. Hierbei erreichte der Indexstand mit 7,21 Punkten (H2/2024: 7,10 Punkte), ein höheres Niveau als im vorherigen Befragungszeitraum; zudem ist das Interesse hier noch etwas stärker ausgeprägt als bei den Immobilien-Spezial-AIF. Im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2024 hat die Risikoakzeptanz bei Investments in Immobilien-Spezial-AIF insgesamt etwas zugenommen. Core-Plus-Investments stehen mit rund 42 % der Nennungen (H2/2024: 48 %) einmal mehr an der Spitze, doch hat sich der Abstand zu den zweitplatzierten Core-Investments erneut vergrößert und das Interesse an Value-add-Investments zugenommen. Auf Core-Investments entfielen gut 26 % der Nennungen (H2/2024: 32 %), während Value-add-Investments mit 24 Prozent der Nennungen (H2/2024: 17 %) diesmal dicht dahinter folgten. Der Anteil der opportunistischen Investments an der Gesamtzahl der Nennungen war mit 8 % weiterhin deutlich geringer, hat sich aber gleichwohl gegenüber der vorherigen Befragung mehr als verdoppelt (H2/2024: 3 %). Mit Blick auf die einzelnen Immobilien-Nutzungsarten zeigt sich ein weiterhin dominierendes, insgesamt aber etwas rückläufiges Interesse an Wohnimmobilien, die rund 13 % der Nennungen auf sich vereinigen konnten (H2/2024: 16%). Bemerkenswert ist das zuletzt stark gestiegene Interesse an Einzelhandelsimmobilien mit Lebensmittelschwerpunkt, welche einen Anteil von 12 % der Nennungen (H2/2024: 9%) und somit fast dasselbe Niveau wie Wohnimmobilien erreichten. Logistikimmobilien, die zuvor an zweiter Stelle gelegen hatten, folgten mit rund 10 % der Nennungen auf Platz 3 (H2/2024: 14%); gemeinsam mit Real Estate Debt, wo sich mit ebenfalls rund 10 % weiterhin ein ausgeprägtes Interesse zeigte (H2/2024: 11 %). Den vierten Rang belegten Data Centers mit 9 % (H2/2024: 10 %). Das Interesse an Büroimmobilien fiel mit einem Anteil von 7 % der Nennungen wieder etwas stärker aus als zuletzt (H2/2024: 5%). Damit bildeten sie gemeinsam mit Hotels und Light Industrial mit jeweils ebenfalls 7 % das "Mittelfeld", dem auch Pflegeimmobilien mit rund 6 % zugeordnet werden können. Insgesamt zeigt sich, dass die früher charakteristischen Unterschiede zwischen einigen stark gefragten "Kern-Assetklassen" und kleineren "Nischen" sich zunehmend verringern und dass sich die "kleineren" Assetklassen mittlerweile dauerhaft in den Portfolios institutioneller Investoren etabliert haben. Bei den infrage kommenden Zielregionen für Investments von Immobilien-Spezial-AIF war diesmal auf den ersten beiden Plätzen keine Veränderung feststellbar: Deutschland führte das Ranking mit 16 % der Nennungen erneut an, während die BeNeLux-Region mit 14 % wieder den zweiten Rang belegte. Danach folgten Frankreich mit rund 10 % (H2/2024: 12 %) sowie Österreich und Großbritannien mit jeweils rund 8 % (H2/2024: 9 % bzw. 10 %) der Nennungen. Deutlich verringert hat sich das Interesse an den USA, auf die nur noch rund 6 % der Nennungen entfielen (H2/2024: 12 %). Favorit der Investoren bei den Infrastruktur-Spezial-AIF weiterhin die Photovoltaik mit 21 Prozent der Nennungen. Die bedeutendste Veränderung gab es bei den Batteriespeichern, die bislang nur im einstelligen Bereich gelegen hatten, diesmal aber einen Anteil von 16 % der Nennungen erreichten. Infrastructure Debt und diversifizierte Infrastrukturfonds (Dachfonds) stehen mit 14 % bzw. 13 % ebenfalls im Fokus. Als mögliche Zielregion wurden hier Deutschland mit 43 % (H2/2024: 38%) etwas häufiger genannt. Der Anteil anderer europäischer Länder blieb mit 38 % der Nennungen unverändert, wogegen das Interesse an Nordamerika mit 12 % geringer ausfiel (H2/2024: 19 %). Asien wurde mit 7 % der Nennungen zwar häufiger genannt als zuletzt (H2/2024: 4 %), folgt jedoch auch weiterhin mit großem Abstand. Auf die Frage nach dem wichtigsten Grund für Investments in Immobilien-Spezial-AIF wurden die spezifischen Chancen an den Immobilienmärkten (H2/2024: 55 %) und die Risikodiversifikation im Portfolio (H2/2024: 35 %) mit jeweils 39 Prozent am häufigsten genannt. Mit einigem Abstand folgen die Nutzung der Managementexpertise und der Inflationsschutz mit 12 % bzw. 9 %. Für Infrastruktur-Spezial-AIF sprechen aus Sicht der Befragten ebenfalls vor allem die spezifischen Chancen dieses Marktsegments sowie die Risikodiversifikation, aber auch die Nutzung der Managementexpertise, während Inflationsschutz und Mangel an Anlagealternativen aktuell nur eine relativ geringe Bedeutung haben. Die größten Herausforderungen im Zusammenhang mit Investments in Immobilien-Spezial-AIF sehen die Befragten weiterhin beim Thema Finanzierung, das jedoch mit 39 % der Nennungen nicht mehr ganz so stark dominierte wie im vorherigen Halbjahr (H2/2024: 55 %). Hohe Immobilienpreise bzw. geringe Anfangsrenditen wurden von 27 % der Befragten (H2/2024: 26 %) erneut am zweithäufigsten genannt. Im Vergleich dazu seltener, jedoch deutlich öfter als in der vorherigen Befragung, wurden das Risiko von Preis- und Mietrückgängen 18 % (H2/2024: 13 %) beziehungsweise ein geringes Objektangebot 15 % (H2/2024: 6 %) angegeben. Bei Investments in Infrastruktur-Spezial-AIF wurden die Finanzierung und die Komplexität der Produkte mit jeweils 24 % weiterhin als größte Herausforderungen genannt (H2/2024: jeweils 25 %), gefolgt vom Risiko von Preisrückgängen mit 18 %. Bei der Frage nach dem Interesse am Kauf von Anteilen an Immobilien-Spezial-AIF über den Zweitmarkt lag der Indexstand mit 6,24 Punkten diesmal unter dem relativ hohen Wert der letzten Befragung (H2/2024: 7,39 Punkte), jedoch weiterhin im positiven Bereich. Hierin spiegelt sich offenbar das inzwischen wieder stärkere Interesse am Primärmarkt wider. Für Anteilsverkäufe über den Zweitmarkt signalisiert der Indexstand von 6,58 Punkten erneut ein höheres Interesse als an Zweitmarktkäufen, allerdings auf deutlich geringerem Niveau als im vorherigen Befragungszeitraum (H2/2024: 8,06 Punkte). Ein Stand von 1 entspräche dabei absolut keinem Interesse, während ein Stand von 11 sehr starkes Interesse signalisieren würde. Bei Zweitmarktkäufen kämen vor allem Anteile an in Wohnimmobilien (36 %) und Einzelhandelsimmobilien mit Lebensmittelschwerpunkt (25 %) investierenden Fonds infrage, was im Wesentlichen den Präferenzen bei Primärmarkt-Engagements entspricht. Das Interesse an Verkäufen über den Zweitmarkt konzentriert sich hingegen wie schon zuvor auf Anteile an Büroimmobilienfonds (48 %), gefolgt von Logistikimmobilienfonds (23 %). "Generell wenden sich die Investoren zurzeit wieder stärker Infrastrukturfonds zu. Im Immobilienbereich liegen neben Wohnimmobilien inzwischen vor allem Einzelhandelsimmobilien mit Lebensmittelschwerpunkt vorn, und dies am Primärmarkt ebenso wie am Zweitmarkt. Außerdem gab es zuletzt erhebliche Nachfrage im Bereich Data Center, und auch das Interesse an Hotels hat zugenommen. Der Zweitmarkt bleibt weiterhin für viele Investoren ein fester Bestandteil bei der Fondssuche" sagt Dr. Sven Helmer, Geschäftsführer von Lagrange. Monika Bednarz, Managing Director bei Lagrange, kommentiert: "Bemerkenswert ist insbesondere das stark gestiegene Interesse an Batteriespeichern, was wir auch in täglichen Gesprächen mit Investoren feststellen. Das stimmt mit dem neuen Trend im Infrastruktur-Segment überein, wo neben den etablierten Mega-Fonds zunehmend auch spezialisierte Manager und Sektorfonds an Bedeutung gewinnen und in den Fokus rücken."
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