Moneycab.com: Herr Spahni, Ihre Homepage sorgt bei mir auf den ersten Blick etwas für Verwirrung, besitzt die Fundamenta Real Estate AG nun 39, 40 oder 43 Liegenschaften?
Andreas Spahni: Wie in unserem soeben publizierten Geschäftsbericht 2016 ausgewiesen, umfasst unser Immobilienportfolio per Ende 2016 unter Berücksichtigung der Neubauprojekte Winterthur, Hinwil und Zürich insgesamt 45 Liegenschaften mit einem Marktwert von 508.6 Mio Franken. Berücksichtigt man nur die ertragsbringenden Bestandsimmobilien ohne die Neubauprojekte, so sind es 42 Objekte mit einem Marktwert von 449.9 Mio Franken.
Das macht bald eine halbe Milliarde Franken an Assets aus. Wieso ist das Asset Management mit Fundamenta Group (Schweiz) AG in eine eigene Gesellschaft ausgelagert?
Das Modell hat sich äusserst bewährt. Wie bei offenen Immobilienfonds wollten wir von Beginn weg klare und transparente Strukturen. So weiss der Investor stets, welche Management Fee und Kosten er für die erbrachte Dienstleistung bezahlt. Ausserdem können wir seit dem Start vor etwas über 10 Jahren bei der Fundamenta Group (Schweiz) AG auf ein sehr erfahrenes Team von Immobilien- und Finanzspezialisten zugreifen, welches einer kleinen Immobilien Investment Gesellschaft in dieser Form nicht zur Verfügung gestanden hätte.
Ihre Anbindung an den Hypothekenkapitalmarkt liegt bei einem Zinssatz von 1,5 Prozent. Ist das noch aktuell?
Wir haben mit dem Asset Manager ein erfolgreiches Finanzierungsmanagement umsetzten können das uns erlaubte, einzelne Hypothekarverträge neu zu bündeln sowie Anpassungen in der Finanzierungsstruktur vorzunehmen. Trotz substantiell höherem Fremdkapitalbedarf konnte der durchschnittliche Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten deutlich auf 1.5% (Vorjahr 1.9%) gesenkt werden. Die durchschnittliche Zinsbindung (Duration) beträgt aktuell 6.6 Jahre (Vorjahr 7.1 Jahre).
Wie ist die Fundamenta Real Estate AG auf einen Zinsanstieg vorbereitet?
Per Bilanzstichtag am 31. Dezember 2016 waren 72% der zinspflichtigen Finanzverbindlichkeiten hauptsächlich durch Festhypotheken als auch durch Zinsabsicherungsinstrumente fest angebunden, respektive langfristig gegen steigende Zinsen abgesichert. Zusätzlich haben wir eine sehr gute Staffelung der Fälligkeiten über die nächsten 15 Jahre. Die Passivseite weist somit eine sehr geringe Zinssensitivität bei steigenden Zinsen auf und gibt der Gesellschaft weiterhin eine grosse Flexibilität bei der Gestaltung ihrer Finanzierungsstruktur im Rahmen weiterer Wachstumsschritte.
Im letzten Geschäftsjahr lag der Return on Equity mit 7,6 Prozent sogar ein Prozent höher als im Vorjahr. Wo liegt neu Ihre Zielgrösse?
Das Geschäftsjahr 2016 zeigte einen Rekordgewinn. Dank einer soliden operativen Entwicklung und durch die Aufwertung des Portfolios erhöhte sich der Reingewinn auf eine neue Bestmarke von CHF 14.21 Mio. Der Return on Equity lag damit bei 7.6% (Vorjahr 6.6%). Nun ist es aber schwierig, die Marktbewertung zu prognostizieren, auch wenn wir für das laufende Geschäftsjahr mit einer nochmaligen, leichten Abschwächung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze rechnen müssen. Deshalb ist unsere Zielgrösse vielmehr das operative Ergebnis, das wir mit unsern Aktivitäten und Entscheidungen sehr direkt beeinflussen können. Der Verwaltungsrat hat sich eine Bandbreite von 3.5% bis 4.5% gesetzt, wobei wir aufgrund ...
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