Zürich - Rekordhohe Kaufpreise und gestiegene Leerstände machen Investitionen in Renditeliegenschaften zu einem Balanceakt. Die Vollvermietung einer Anlageimmobilie erfordert mittlerweile in allen Segmenten ein aktives Flächenmanagement und Mietpreisabschläge. Die Mieten bei Renditeliegenschaften dürften dieses Jahr sinken, während die Eigenheimpreise stagnieren.
In den Schweizer Grossstädten fielen 2016 die Spitzennettorenditen für Mehrfamilienhäuser von durchschnittlich 2,8 Prozent auf 2,6 Prozent. Dies entspricht einem weiteren Kapitalwertanstieg von 6 Prozent. Aufgrund der tiefen Renditen steigt der Anreiz für Investoren, an weniger zentralen Standorten eine Mehrrendite zu suchen. Doch die Zahl der leerstehenden Mietwohnungen - die sich seit 2009 bereits verdoppelt hat - dürfte im laufenden Jahr weiter ansteigen. Auf den ersten Blick scheinen die zu erwartenden Ertragsausfälle angesichts einer gesamtschweizerischen Leerstandsquote bei Mietwohnungen von 2 Prozent noch moderat. Doch bereits in jeder vierten Gemeinde stehen über 5 Prozent der Mietwohnungen leer.
Leerstandsquote: unterschätztes Risiko
Leerstandsquoten sind kein exaktes Mass für das Risiko von Mietzinsausfällen. Erstens werden Zahlungsausfälle bei Mietern oder renovationsbedingte Mietzinsausfälle nicht als Leerstand erfasst. Zweitens finden sich leere Wohnungen häufig in Liegenschaften an schlechten Mikrolagen, in Teilsegmenten wie dem Luxus- oder Ferienwohnungsmarkt sowie in Neubauten. So betragen beispielsweise die Leerstände bei Neubauten rund 10 Prozent. Gerade in wenig liquiden Teilmärkten (wenig Mieterwechsel) müssen sich ...