Im Wortschatz deutscher Mieter und Stadtplaner haben sie schon einen festen Platz - Namen wie Blackstone, Fortress, Lonestar, Carlyle, Annington oder gar Cerberus ("grimmiger Wächter"). Denn die Finanzinvestoren vor allem aus dem angelsächsischen Raum machen nicht nur Jagd auf deutsche Unternehmen. Die auch als "Heuschrecken" und Finanzhaie geschmähten Geldverwalter haben es längst auch auf den lukrativen deutschen Immobilienmarkt abgesehen.
Das schlummernde Billionenvermögen soll künftig mit so genannten Real Estate Investment Trusts (REITs) gehoben werden. Denn diese, in anderen Ländern bereits etablierten börsennotierten und steuerbegünstigten Immobilien-AG soll es auch in Deutschland geben. Allerdings nur als "Rumpf-REITs", wie enttäuschte Investoren die von Finanzminister Peer Steinbrück (SPD) geplante abgespeckte Variante nennen. Denn Wohnimmobilen sind größtenteils ausgeklammert worden, was SPD- und Kommunalpolitiker erfreut. Sie hatten nach dem Motto "Heuschrecken vor der Haustür" massiv Front gemacht.
Der deutsche Immobilienmarkt gilt als deutlich unterbewertet. Nach einer Studie der Unternehmensberatung Roland Berger schlummert auf dem größten Immobilienmarkt Europas ein Kapitalvermögen von mehr als 7 Billionen Euro. Davon seien aber gerade einmal 11,5 Prozent des Bestands über den Kapitalmarkt zugänglich. Der Eigenbesitzanteil von Unternehmen an Immobilien liegt in Deutschland laut dem Finanzministerium bei etwa 73 Prozent und ist damit im Vergleich zu den USA mit 25 Prozent und England mit 54 Prozent relativ hoch. Allein die 65 größten börsennotierten Gesellschaften in Deutschland verfügten über Immobilienreserven von rund 80 Milliarden Euro.
MILLIARDENGESCHÄFT
Deutsche REITs, so schätzen Experten, könnten Immobilien im Wert von bis zu 60 Milliarden Euro an die Börse bringen - gespeist aus den Immobilienbeständen großer Konzerne und öffentlich-rechtlicher Körperschaften, die sich von Liegenschaften trennen möchten. Für Anleger haben REITs gegenüber Immobilienfonds unter anderem den Vorteil, dass sie wie Aktien gehandelt werden und ihr Kurs Angebot und Nachfrage nach Immobilien widerspiegelt. Eine sinkende Nachfrage schlägt zudem nicht im operativen Geschäft zu Buche, was angesichts des massiven Mittelabflusses und der Schließung einiger Immobilienfonds in jüngster Zeit nicht unwesentlich ist.
Der Gesetzgeber wiederum hat strenge Auflagen gemacht, damit REITs in den Genuss der Steuerbegünstigungen kommen und dem Staat keine Milliarden verloren gehen, weil sich ausländische Aktionäre dem Fiskus entziehen. Was Wirtschaft und Teile der Union aber besonders wurmt, ist die Vorgabe, Wohnimmobilien größtenteils auszuklammern. Das betrifft zum einen Wohnimmobilien, die vor dem 1. Januar 2007 gebaut wurden. Steinbrück ist den SPD-Linken auch darin entgegengekommen, dass Wohnungen nur in Form gemischter Objekte in einen REIT gelangen können und diese Mischimmobilien dann aber überwiegend gewerblich genutzt werden müssen.
NUR EIN RELATIV KLEINER TEIL AUSGESCHLOSSEN
Die Einbeziehung aller Wohnungen war politisch nicht durchsetzbar. Vor Mietwucher, dem Verfall ganzer Wohnblocks und Gettobildung warnten REITs-Gegner. Was Befürworter als übertrieben und als "ideologoische Scheuklappen" zurückwiesen. Der Schutz der Mieter, der in Deutschland umfassend sichergestellt wird, bliebe auch unter REITs völlig unberührt. Kommunale Wohnungsbestände würden zudem auch ohne REITs an Finanzinvestoren aus dem In- und Ausland verkauft. Letztlich sei die Abwanderung an andere Finanzplätze zu befürchten.
Die Wirtschaft hat sich mit dem aus ihrer Sicht unsinnigen Ausschluss von Wohn-REITs dennoch vorerst arrangiert. Der Kompromiss sei besser als ein Scheitern des gesamten Projektes. Womöglich ist der Ausschluss auch weniger dramatisch, als von Lobbyisten zuvor behauptet. Das Finanzministerium geht weiter von einem Erfolg aus. Schließlich werde nur ein relativ kleiner Teil ausgeschlossen./sl/DP/mw
--- Von André Stahl, dpa --- AXC0170 2006-11-02/14:30
