- EIMX analysiert das regionale Verhältnis von Kaufkraft und Wohnungsmiete - In den Metropolregionen ist der Mietkostenanteil am höchsten - Freiburger geben am meisten für Wohnen aus
Wohnen wird immer teurer. Vor allem in deutschen Großstädten und Ballungszentren steigen die Miet- und Kaufpreise. Doch wie hoch ist der Anteil am Einkommen, der für das Dach über dem Kopf aufgebracht werden muss? ImmobilienScout24 analysiert mit dem Erschwinglichkeitsindex EIMX erstmals das regionale Verhältnis von Kaufkraft und Wohnungsmiete. Das Ergebnis: Nicht nur die Wohn- und Kaufpreise unterscheiden sich regional erheblich, sondern auch der Anteil am Einkommen, den Menschen für das Wohnen ausgeben müssen. Der neue Index bildet auch ab, in welchen Städten und Regionen Deutschlands der Wohnkostenanteil in den vergangenen Jahren am stärksten gestiegen ist.
Wohnkostenanteil ist in Metropolregionen am höchsten
Wer in attraktiven Metropolen wie München, Frankfurt am Main oder Hamburg lebt, muss in puncto Wohnen tief in die Tasche greifen. Der neue Erschwinglichkeitsindex EIMX von ImmobilienScout24 zeigt, dass der Wohnkostenanteil (ohne Betriebs- und Nebenkosten) an der Kaufkraft - also gemessen an allen Einkünften, die einer Person zur Verfügung stehen - vor allem in den Ballungszentren besonders hoch ist. Hier ist zwar die Kaufkraft der Einwohner deutlich höher als im ländlichen Raum, aber sie müssen auch wesentlich höhere Kosten für Miete oder den Erwerb von Wohneigentum veranschlagen. Auch in Universitäts- und Großstädten, die durch eine angespannte Wohnungsmarktlage gekennzeichnet sind, muss die Bevölkerung einen vergleichsweise großen Anteil ihrer Kaufkraft für die Wohnkosten aufbringen. Hierzu gehören beispielsweise Trier oder Jena.
Freiburg im Breisgau ist Spitzenreiter beim Wohnkostenanteil - Osterode im Harz ist "Schlusslicht"
Spitzenreiter in Bezug auf den Wohnkostenanteil ist Freiburg im Breisgau. Mit 28,1 Prozent steht die Universitätsstadt auf Platz 1. Auch München liegt weit vorn. Bewohner der Bayern-Metropole müssen im Durchschnitt 25,5 Prozent ihres verfügbaren Einkommens für die Wohnkosten aufbringen. In der Universitätsstadt Heidelberg fließt ebenfalls knapp ein Viertel (24,7 Prozent) des Geldbeutels in die Miete oder das Wohneigentum. Die deutsche Hauptstadt befindet sich mit 21,1 Prozent an zehnter Stelle. Das "Schlusslicht" im positiven Sinne ist der Kreis Osterode im Harz. Hier müssen nur rund 10 Prozent der zur Verfügung stehenden Einkünfte für die Wohnkosten ausgegeben werden.
Darüber hinaus bildet der EIMX ein deutliches Süd-Nord- und West-Ost-Gefälle des anfallenden Wohnkostenanteils ab. Während im süddeutschen Raum der Wohnkostenanteil durchschnittlich bei 18 bis 28 Prozent liegt, rangiert der Norden Deutschlands mit Ausnahme der Region Hamburg durchschnittlich bei 9 bis 15 Prozent. Im Westen des Bundesgebiets (ohne Frankfurt am Main) muss die Bevölkerung im Schnitt 12 bis 20 Prozent des Einkommens für die reinen Wohnkosten aufbringen. Im Osten im Schnitt nur 9 bis 17 Prozent (ohne Berlin und Jena).
"Unser Erschwinglichkeitsindex EIMX zeigt die Auswirkungen angespannter Immobilienmärkte und steigender Immobilienpreise deutlich", so Michael Kiefer, Chefanalyst von ImmobilienScout24. "In Metropolregionen und einigen Großstädten muss bereits ein Viertel des Einkommens für die Immobilie aufgebracht werden. Das stellt für viele Haushalte eine enorme finanzielle Belastung dar. Um hier entgegen zu steuern, sind vor allem die Kommunen in der Pflicht. Etwa durch Ausweisung von Bauland, um für mehr Wohnraum zu sorgen."
Top 10 - Wo ist der Anteil der Wohnkosten an der Kaufkraft am höchsten/niedrigsten?
Freiburg im Breisgau 28,1% München 25,5% Heidelberg 24,7% Frankfurt am Main 22,7% Garmisch-Partenkirchen (Kreis) 22,4% Hamburg / Jena 22,0% Trier 21,7% München (Kreis) 21,6% Stuttgart / Regensburg 21,2% Berlin / Würzburg 21,1% Erzgebirgskreis / Kronach (Kreis) 10,7% Birkenfeld (Kreis) 10,6% Goslar (Kreis) / Hochsauerlandkreis / Wartburgkreis 10,5% Northeim (Kreis) 10,4% Kyffhäuserkreis 10,2% Höxter (Kreis) 10,0% Wunsiedel im Fichtelgebirge (Kreis) 9,9% Spree-Neiße (Kreis) 9,7% Mansfeld-Südharz 9,6% Osterode am Harz 9,5%
Stadt versus Land: In Metropolen ist der Wohnkostenanteil am stärksten gestiegen
Vor allem junge Menschen zieht es in die Großstädte. Die Gründe reichen von der Nähe zum Arbeitsplatz bis hin zu vielseitigen Freizeitmöglichkeiten. Gleichzeitig kommt es vor allem in ländlichen Regionen Deutschlands zu einem Bevölkerungsrückgang und schrumpfenden Ortschaften. Fazit ist, dass aufgrund der hohen Nachfrage der Wohnraum insbesondere in den zentralen Lagen der Metropolen knapp und damit teurer wird. Das schlägt sich auch in den Steigerungsraten in Bezug auf den Wohnkostenanteil nieder. Wirft man einen Blick auf die höchsten Steigerungsraten, so sind unter den Top 10 nur Groß- und Universitätsstädte vertreten. In München hat der Anteil des Haushaltseinkommens, den Einwohner für Wohnraum aufbringen müssen, seit dem Jahr 2007 mit knapp 5 Prozent am stärksten zugenommen, gefolgt von Ingolstadt mit 4,6 Prozent und Regensburg mit 4,1 Prozent. Die Verknappung und Verteuerung des Wohnraums in Berlin wird an der Steigerungsrate von 4 Prozent deutlich.
Wohnungsmärkte in einigen peripheren Regionen Ostdeutschlands verzeichnen hingegen eine Abnahme des Einkommensanteils an den Wohnkosten. In Kreisen wie dem Altenburger Land (Thüringen) oder Güstrow (Mecklenburg-Vorpommern) ging der Wohnkostenanteil in den letzten Jahren um 4,4 bzw. 3,5 Prozent zurück. In diesen Regionen ist der Immobilienmarkt durch einen Überhang an Wohnungen und Häusern gekennzeichnet, so dass die Immobilienpreise stagnieren oder sogar fallen.
Der Erschwinglichkeitsindex EIMX verdeutlicht auch, wie unterschiedlich die Entwicklungen in Nachbarstädten sein können. Während die Erschwinglichkeitskosten für Wohnraum in Wuppertal seit 2007 um durchschnittlich 0,7 Prozentpunkte gefallen sind, hat der Anteil der Wohnkosten am Einkommen im nur 25 Kilometer entfernten Düsseldorf um 3,7 Prozent zugenommen.
"Die Ergebnisse des EIMX belegen, dass die Ausdifferenzierung der Immobilienmärkte voranschreitet und die Entwicklung der Kaufkraft nicht den Anstieg der Miet-und Kaufpreise kompensieren kann. Das gilt vor allem für die Metropolräume", sagt Michael Kiefer, Chefanalyst von ImmobilienScout24.
Top 10 - Städte/Kreise mit den höchsten Steigerungen bzw. Abnahmen des Wohnkostenanteils (von 2007 zu 2012)
München 4,7% Ingolstadt 4,6% Regensburg 4,1% Berlin / Freiburg i.B./ Trier 4,0% Bamberg 3,9% Düsseldorf 3,7% Würzburg / Fürth 3,6% Nürnberg / Augsburg / Erlangen / München (Kreis) 3,4% Stuttgart / Hamburg / Bayreuth 3,2% Oldenburg (Oldenburg) 3,1% Unstrut-Hainich-Kreis / Saalekreis / Ostvorpommern (Kreis) -2,0% Nordsachsen -2,1% Wartburgkreis / Uckermark (Kreis) / Saale-Orla-Kreis -2,2% Nordhausen (Kreis) / Harz -2,3% Leipzig (Kreis) / Hildburghausen (Kreis) / Burgenlandkreis -2,4% Kyffhäuserkreis -2,5% Anhalt-Bitterfeld -2,7% Vogtlandkreis -3,2% Güstrow (Kreis) -3,5% Altenburger Land (Kreis) -4,4%
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