Moneycab.com: Die Werte von Immobilien sind in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen, was sich in den Büchern der Immobilieninvestoren positiv niederschlägt. Wie beurteilen Sie als Bewertungsexperte diese Entwicklung und den Ausblick in die Zukunft?
Jan Eckert: Für einen Bewertungsexperten, der den Marktwert ermitteln muss, ist vor allem Liquidität und Transparenz wichtig. Liquidität weil entsprechend viele Referenzpunkte vorhanden sind und Transparenz damit er versteht, wer welche Transaktion mit welcher Motivation durchgeführt hat. Beides sind ganz wesentliche Informationen, um sich ein Bild der derzeitigen Situation auf dem Markt und damit für die Marktwertbestimmung zumachen.
Was viele Marktteilnehmer falsch verstehen, ist die Tatsache, dass eine Bewertung grundsätzlich keine Meinung oder Empfehlung ist, ob der Markt, ein spezifisches Investment oder der Zeitpunkt einer Transaktion gut oder schlecht ist. Eine Bewertung ist keine Kauf- oder Verkaufsempfehlung, sondern nur eine Bestimmung eines Marktwertes einer Liegenschaft zu einem bestimmten Zeitpunkt. Wenn sich wichtige Parameter verändern, kann dieser Wert schon in wenigen Monaten ein ganz anderer sein. Der Bewerter ist auch in diesem Fall nur der Messenger, nicht der Schuldige.
«Was viele Marktteilnehmer falsch verstehen, ist die Tatsache, dass eine Bewertung grundsätzlich keine Meinung oder Empfehlung ist.»
Jan Eckert, CEO Jones Lang LaSalle
Wo liegen denn die Herausforderungen für den Bewerter, insbesondere im aktuellen Zins- und Immobilienmarktumfeld?
Ich glaube, man kann nur einen möglichst aktuellen Marktwert bestimmen, wenn man versteht, wie sich Angebot und Nachfrage auf den Transaktionsmärkten und den Mietermärkten entwickeln. Nur wenn ich nahe an diesen Märkten bin, kann ich aktuell bewerten. Wir bei JLL sind direkt in den Transaktionsmärkten und in der Vermietung von kommerziellen Flächen involviert. Aus dieser Tätigkeit verstehen wir nicht nur zu welchen Preisen Immobilientransaktionen und Mietverträge abgeschlossen werden, sondern auch zu welchen weiteren Bedingungen diese Transaktionen stattgefunden haben.
Wir haben im Moment einen sehr heterogenen Investorenmarkt. Es werden sehr hohe Preise bezahlt, wenn wenig Risiken und Top-Immobilien im Spiel sind. Sind die Risiken hoch, investieren ganz andere Käufergruppen in eine ganz andere Art von Liegenschaften. So sehen wir Preissteigerungen in dem einen Segment, in anderen können die Preise aber auch zurückgehen. Der Markt ist deutlich heterogener als er in der Öffentlichkeit dargestellt wird.
Ein sorgfältig errechneter Verkehrs- bzw. Marktwert wird am Markt zum Teil erheblich übertroffen. Sollte Sie das als Immobilienbewerter nicht beunruhigen?
Eigentlich nicht, wenn man genauer diese Transaktionen analysiert besteht sehr oft eine erhebliche zeitliche Verschiebung zwischen der letzten Marktwertbewertung, welche z.B. in eine Bilanz einfliesst und dem Transaktionszeitpunkt. Alleine in den letzten 12 Monaten haben wir eine Renditekompression für Top-Anlagen von 20 bis 30 Basispunkten und mehr gesehen. Das sind unter Umständen über zehn Prozent Wertveränderung seit der letzten Bewertung. Im Weiteren kommt dazu, dass oft Liegenschaften nur dann verkauft werden, wenn ein absolutes Top-Angebot vorliegt.
Für viele Kunden ist es unverständlich, wie sich die Banken bei der Finanzierung von Liegenschaften am Marktwert ...
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