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LOGISTRIAL Real Estate AG: LOGISTRIAL bereitet Börsengang vor

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LOGISTRIAL Real Estate AG: LOGISTRIAL bereitet Börsengang vor

24.09.2019 / 08:59
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INDIREKTE WEISE, IN DEN VEREINIGTEN STAATEN, AUSTRALIEN, SÜDAFRIKA, KANADA
ODER JAPAN VORGESEHEN

LOGISTRIAL bereitet Börsengang vor

  * LOGISTRIAL will ein führender Anbieter auf dem stark fragmentierten
    europäischen Markt für Logistikimmobilien werden

  * Hochwertiges Immobilienportfolio gesichert, dieses umfasst 20 Immobilien
    mit einer Gesamtfläche von ca. 619.500 Quadratmetern, einem erwarteten
    Gesamtwert von 768 Mio. EUR und jährlichen pro-forma Mieterträgen von
    mittelfristig ca. 39 Mio. EUR

  * Dividendenrendite von rund 5%; Wachstum auf mittelfristig mehr als 2
    Mrd. EUR GAV sowie REIT-Status im Jahr 2020 angestrebt

  * Wachstum vor allem durch steigende Nachfrage nach Logistikimmobilien und
    Wachstum im E-Commerce getrieben

  * Externes Asset Management durch GARBE Industrial Real Estate GmbH, einem
    familiengeführten Best-in-Class Manager für Logistik- und
    Industrieimmobilien in Deutschland

  * Nettoerlöse aus Börsengang sollen zum Erwerb des gesicherten
    Immobilienportfolios und von weiteren Logistik- und Industrieimmobilien
    genutzt werden

  * Notierung im Regulierten Markt (Prime Standard) der Frankfurter
    Wertpapierbörse geplant

Hamburg, 24. September 2019 - Die LOGISTRIAL Real Estate AG ("LOGISTRIAL"
oder das "Unternehmen"), eine Gesellschaft, deren Gegenstand der Erwerb und
die Verwaltung, insbesondere die Vermietung von logistisch, gewerblich und
gemischt genutzten Immobilien ist, bereitet einen Börsengang ("IPO") in
Deutschland vor. Mit dem IPO geht eine Notierung der LOGISTRIAL-Aktien im
Regulierten Markt (Prime Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse einher.
Die in Hamburg ansässige LOGISTRIAL hat es sich zum Ziel gesetzt, ein
führender Anbieter im europäischen Markt für Logistikimmobilien zu werden.
Dazu hat sich das Unternehmen bereits ein erstes, diversifiziertes Portfolio
von 20 Immobilien mit einer Gesamtfläche von ca. 619.500 Quadratmetern (ohne
Freiflächen) und einem Gesamtwert ("Gross Asset Value" oder GAV) von 768
Mio. EUR (basierend auf einer Immobilienbewertung vom 23. September 2019)
gesichert. Das Unternehmen erachtet Logistikimmobilien als eine sehr
begehrte Anlageklasse, die von einer beständigen Lücke zwischen Nachfrage
und Angebot profitiert. Treiber dieser Lücke sind starke, langfristige
Wachstumstrends einschließlich der deutlichen Ausweitung des E-Commerce. Die
Erlöse aus dem Börsengang sollen großteils zum Erwerb des oben genannten
Immobilienportfolios verwendet werden. Das aus überwiegend in Deutschland
belegenen Logistikimmobilien bestehende, bereits gesicherte
Immobilienportfolio wird stabile Erträge liefern. Diese Erträge sind die
Grundlage für die geplanten Ausschüttungen und die Umsetzung von LOGISTRIALs
paneuropäischer Wachstumsstrategie, die auf dem Erwerb weiterer logistisch
und zu einem geringeren Anteil industriell und gemischt genutzter
Immobilien, hauptsächlich in Deutschland und anderen Mitgliedsländern der
European Public Real Estate Association (EPRA), basiert.

Das Unternehmen plant bis 2020 ein deutscher Real Estate Investment Trust
("REIT") zu werden und strebt ein Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis von rund
45% an. Zur Umsetzung ihrer weiteren Wachstumsstrategie plant LOGISTRIAL,
weitere Immobilien zu erwerben und das gesicherte Immobilienportfolio
auszubauen. Mittelfristig wird ein GAV von mehr als 2 Mrd. EUR angestrebt.
Nach Erlangung des REIT-Status plant das Unternehmen eine jährliche
Dividende von 90% der Funds From Operations (FFO) auszuzahlen, mindestens
aber die nach dem REIT-Gesetz gebotene Mindestdividende. Die Höhe der
Dividende soll dem größeren der beiden genannten Beträge entsprechen. Eine
jährliche Dividendenrendite von mittelfristig rund 5% ist erklärtes Ziel von
LOGISTRIAL.

Chancen im Wachstumsmarkt für Logistikimmobilien

LOGISTRIAL ist im wachsenden Markt für Logistikimmobilien in Europa tätig.
Zu den Wachstumstreibern im Kernmarkt von LOGISTRIAL gehört neben stabilen
Rahmenbedingungen vor allem die Zunahme von E-Commerce in Europa. Der Anteil
des E-Commerce am gesamten Einzelhandelsumsatz in Europa wird
voraussichtlich von 9% im Jahr 2017 auf 20% im Jahr 2025 steigen. (Quelle:
Scope). Daher wird erwartet, dass der E-Commerce-Einzelhandel zwischen 2018
und 2023 mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate ("Compound
Annual Growth Rate" oder CAGR) von 10,5% wächst. Dem klassischen
Einzelhandel wird im gleichen Zeitraum lediglich ein CAGR von 3,3%
zugeschrieben (Quelle: Euromonitor). Weiterhin benötigen Online-Händler im
Durchschnitt dreimal mehr Logistikfläche als der klassische Einzelhandel,
sodass eine Verdopplung der Nachfrage nach Logistikimmobilien bis 2025
erwartet wird (Quelle: Cushman & Wakefield).

Es ist davon auszugehen, dass die Nachfrage nach Logistikimmobilien in
Europa bis zum Jahr 2019 das Angebot in einem Verhältnis von 2 zu 1
übersteigen wird. Das wiederum sollte in den wesentlichen europäischen
Märkten in steigenden Mieten resultieren (Quelle: Cushman & Wakefield).

Mit dem gesicherten, überwiegend aus in Deutschland belegenen
Logistikimmobilien bestehenden Immobilienportfolio und einem zusätzlichen
Fokus auf Frankreich, die Niederlande und Österreich konzentriert sich
LOGISTRIAL auf Länder, die von der europaweiten Nachfrage nach
Logistikimmobilien profitieren. Insbesondere in Deutschland gibt es aufgrund
der zentralen Lage in Europa, einer Reputation als "sicherer Hafen", einer
starken Exportorientierung und einer hohen Bevölkerungszahl eine stabile
Nachfrage nach Logistikimmobilien. Der E-Commerce-Umsatz soll 2019 um 10%
steigen und rund 3% des deutschen BIP ausmachen (Quelle: Cushman &
Wakefield), während der Anteil der Logistik von 7,4% des gesamten
Investitionsvolumens in Deutschland im Jahr 2013 auf 10,4% im Jahr 2018
angestiegen ist (Quelle: Cushman & Wakefield). Frankreich, die Niederlande
und Österreich sind ebenfalls zu großen und attraktiven Anlagemärkten mit
wachsendem E-Commerce und einem Mangel an entsprechend großen
Logistikflächen geworden (Quelle: Cushman & Wakefield). In Frankreich ist
der Wettbewerb der Investoren um erstklassige Vermögenswerte hoch und das
Wachstum des E-Commerce wird im Jahr 2019 voraussichtlich über 3,5% des
französischen BIP ausmachen (Quelle: Cushman & Wakefield). In den
Niederlanden sind hochwertige Logistikimmobilien in den Außenbezirken
wichtiger Städte aufgrund des starken E-Commerce Einzelhandelsmarktes
zunehmend gefragt, Leerstände im Logistikbereich gingen von 2013 bis 2018
von 7,5% auf 4,7% zurück (Quelle: Cushman & Wakefield). Es wird erwartet,
dass der Status der Niederlande als wichtige Transitdrehscheibe,
erstklassige Anlagen und eine geringe Verfügbarkeit von Logistikflächen an
wichtigen Standorten für konstant hohe Preise sorgen wird (Quelle: Cushman &
Wakefield). Österreich verfügt ebenfalls über stabile und günstige
wirtschaftliche Rahmenbedingungen sowie über gute Verkehrsanbindungen. Dabei
konzentriert sich die insgesamt relativ geringe Anzahl von Logistikflächen
auf die Zentren Wien, Linz und Graz bzw. deren Umland (Quelle: Cushman &
Wakefield). Die Umsatzvolumina im Business-to-Consumer-E-Commerce sind in
den letzten Jahren kontinuierlich um 5-6% pro Jahr gewachsen und trugen 2018
2,1% zum österreichischen BIP bei (Quelle: Cushman & Wakefield). Andere
europäische Märkte verzeichnen einen ähnlichen Anstieg der
E-Commerce-Umsätze und Investitionen in Logistik, unter anderem Dänemark,
Belgien, Italien, Polen, Großbritannien und Luxemburg. Diese Länder könnten
LOGISTRIAL zukünftig Chancen für weiteres Wachstum bieten.

Während der fragmentierte europäische Immobilienmarkt eine Vielzahl an
börsennotierten Unternehmen umfasst, konzentriert sich die Mehrzahl auf
Büro-, Wohn- und Einzelhandelsflächen (Quelle: FTSE EPRA Developed Europe,
excluding the UK, Factset as of July 30, 2019). In den Mitgliedsländern der
EPRA in Kontinentaleuropa gibt es nur drei börsennotierte
Logistik-Immobiliengesellschaften (Quelle: FTSE EPRA Developed Europe,
excluding the UK, Factset as of July 30, 2019). Keines dieser
börsennotierten Unternehmen ist mit mehr als 30% ihres Portfoliogesamtwertes
in Deutschland investiert, weshalb LOGISTRIAL nach eigener Ansicht eine
einzigartige Möglichkeit für Investoren bietet, zukünftig in diesen Markt
einzusteigen.

Hochwertiges Immobilienportfolio gesichert

Das Unternehmen hat sich bereits ein Portfolio bestehend aus 20 Immobilien
gesichert. Darunter sind auch acht neu zu errichtende Objekte, die zum
größten Teil bereits vermietet sind. Die Immobilien mit einer Gesamtfläche
von rund 619.500 Quadratmetern (ohne Freiflächen) ergeben gemeinsam ein
stabiles, attraktives und diversifiziertes Portfolio.

Zum gesicherten Immobilienportfolio gehören vor allem Logistik- und in
geringerem Umfang Misch- und Industrieimmobilien mit einem klaren Fokus auf
vier Schlüsselregionen: Deutschland (ca. 360.899 Quadratmeter), Frankreich,
die Niederlande und Österreich (zusammengenommen ca. 258.650 Quadratmeter).
Um den Kauf, die Übertragung und das Management dieser Immobilien zu
sichern, hat das Unternehmen im August und September 2019 eine Reihe von
Portfolio-Kaufverträgen sowie einen Asset Management-Vertrag abgeschlossen.

Zum 23. September 2019 werden diese Immobilien mit 768 Mio. EUR bewertet.
Sie sind bzw. werden (Projektentwicklungen) an 52 Mieter vermietet. Die
Gesamtvermietungsquote (einschließlich verschiedener Mietgarantien) wird
erwartungsgemäß 99% betragen. Die Mietverträge haben eine gewichtete
durchschnittliche Restlaufzeit ("Weighted Average Unexpired Lease Term" oder
WAULT) von rund 8,8 Jahren. Die Mieterstruktur ist gut diversifiziert, zum
30. Juni 2019 deckt nur ein Mieter mehr als 10% der pro forma annualisierten
Mieterträge der Objekte ab. Für alle 20 Objekte erwartet das Unternehmen
jährliche pro forma Mieteinnahmen von rund 39 Mio. EUR, 78% davon sollen aus
Logistikimmobilien stammen. Die Immobilien werden an das Unternehmen bzw.
Tochtergesellschaften zum Teil durch unmittelbaren Eigentums- bzw.
Nutzungsrechtserwerb an Grund und Boden und teilweise durch Anteilserwerbe
an Immobilienobjektgesellschaften übertragen.

Wachstumsstrategie

LOGISTRIAL verfolgt folgende Wachstumsstrategie:

1. Externes Wachstum durch Zukäufe

Das Unternehmen geht davon aus, dass es gut positioniert ist, um in Zukunft
weitere Immobilien zu erwerben. Der externe Asset Manager, die GARBE
Industrial Real Estate GmbH ("GIG" oder der "Asset Manager"), verfügt über
langjährige Erfahrung bei der Identifizierung möglicher Zielobjekte. Mit
Zugang zum Kapitalmarkt und dem Potenzial, schnell Mittel für den Erwerb
ganzer Portfolien und einzelner Immobilien aufzubringen, will LOGISTRIAL
insbesondere die Marktkenntnisse der GIG nutzen, um das Immobilienportfolio
in der Zukunft weiter zu stärken. Es ist dabei vorgesehen, die zu
erwerbenden Immobilien überwiegend am Markt oder von Dritten zu sourcen und
nur im Ausnahmefall unmittelbar von der GIG zu kaufen.

Das Unternehmen beabsichtigt, das überwiegend auf Logistikimmobilien
ausgerichtete Portfolio zunächst in Deutschland und Anrainerstaaten
auszubauen (zunächst mit Fokus auf Frankreich, die Niederlande und
Österreich sowie weitere nahegelegene EPRA-Länder).

2. Internes Wachstum durch gezielte Entwicklung

Das bereits gesicherte Immobilienportfolio umfasst Vermögenswerte, welche
überschaubare Entwicklungsmöglichkeiten bieten. Insbesondere die
Industrieflächen bergen im Rahmen von Konversionsprojekten das Potenzial für
eine zusätzliche Entwicklung für logistische Zwecke.

Erfahrenes Management und hochqualifizierter Asset Manager

LOGISTRIAL wird von Dr. Justus Westerburg geleitet. Dr. Westerburg verfügt
über 16 Jahre Erfahrung in den Bereichen Real Estate und M&A als
Rechtsanwalt und Steuerberater. Er verfügt über umfassende Kenntnisse der
Corporate Governance in deutschen Aktiengesellschaften und wurde im Juni
2019 zum Vorstandsvorsitzenden (CEO) der LOGISTRIAL bestellt. Unterstützt
und überwacht wird er vom Aufsichtsrat, der sich aus sechs Mitgliedern
zusammensetzt. Dazu zählen der Aufsichtsratsvorsitzende Prof. Dr. Burkhard
Schwenker, ehemaliger CEO und Aufsichtsratsvorsitzender von Roland Berger,
Arwed Fischer, ehemaliger CFO der Patrizia Immobilien AG, Dr. Tilman Hickl,
früherer Head of Global Real Estate bei UBS Real Estate und Frau Milagros
Caiña-Andree, Mitglied des Vorstands von BMW.

Darüber hinaus hat der Aufsichtsrat noch zwei weitere Mitglieder: Lars
Hammerschmidt und Christopher Garbe. Lars Hammerschmidt ist Geschäftsführer
der GuN Investment GmbH ("GuN") und Christopher Garbe ist Geschäftsführer
der GIG. Sowohl Herr Hammerschmidt als auch Herr Garbe sind Geschäftsführer
der GuN Verwaltungs GmbH, der Komplementärin der GuN Holding GmbH & Co. KG
("GARBE"). Der GuN steht ein satzungsmäßiges Entsendungsrecht für zwei
Mitglieder zu.

GuN hat das Unternehmen, das seit seiner Gründung im Jahr 2016 eine
Vorratsgesellschaft war, im April 2019 erworben. GuN investierte in zwei
Kapitalerhöhungen bisher 5 Mio. EUR in das Unternehmen, um Kosten in
Verbindung mit dem Ankauf des gesicherten Immobilienportfolios und dem
Börsengang zu decken. Weitere 20 Mio. EUR wird GuN oder ein verbundenes
Unternehmen im Rahmen des Börsengangs in Aktien der LOGISTRIAL investieren.
GARBE ist darüber hinaus mittelbar über Minderheitsbeteiligungen in Höhe von
rund 30 Mio. EUR an einigen Immobilienobjektgesellschaften involviert.

GuN und GIG sind Teil der GARBE-Gruppe. Das 1965 in Hamburg gegründete
Unternehmen ist heute eines der führenden, in der Immobilienbranche tätigen,
mittelständischen Unternehmen in Deutschland. Die Gruppe konzentriert sich
auf Logistikimmobilien, Wohn- und Gewerbeprojekte sowie
Immobilienmanagement. GIG beschäftigt mehr als 100 Mitarbeiter und betreut
aus Büros an acht Standorten rund 250 Mieter. Die Gruppe verwaltet ein
Gesamtvermögen von 4,6 Mrd. EUR, darunter 2,5 Mrd. EUR an
Industrieimmobilien, sowie eine zusätzliche Logistik-Entwicklungspipeline
von rund 1,2 Mrd. EUR zum 31. August 2019.

Während LOGISTRIAL alle wesentlichen Entscheidungen trifft, insbesondere
Investitions- oder Veräußerungsentscheidungen, soll GIG eine wichtige Rolle
beim Management des Immobilienportfolios spielen. Im Rahmen des Asset
Management-Agreements wurde vereinbart, dass GIG die Rolle des exklusiven
Asset Managers mindestens bis zum 31. Dezember 2030 übernimmt. LOGISTRIAL
zahlt GIG für die erbrachten Dienstleistungen eine Gebühr, die nach Ansicht
des Unternehmens den Branchenstandards entspricht. Aus dieser jährlichen
Vergütung vor Ertragsteuern sollen 10% in Aktien an LOGISTRIAL reinvestiert
werden.

GIG hat alle bis dato fertiggestellten Immobilien des bereits durch
LOGISTRIAL gesicherten Portfolios bereits vor dem IPO verwaltet und ist mit
den sich in Entwicklung befindlichen Immobilien ebenfalls vertraut. Ein
wesentlicher Teil des Portfolios wird unmittelbar durch GIG an LOGISTRIAL
veräußert. Indem GIG von LOGISTRIAL zum Asset Manager ernannt wurde,
sicherte sich LOGISTRIAL das Portfolio zusammen mit einem Asset
Management-Partner.

Übersicht über das Angebot und die Verwendung der Erlöse

Im Zusammenhang mit dem Börsengang beabsichtigt LOGISTRIAL im Rahmen einer
Erstplatzierung, Bruttoerlöse von 550 bis 605 Mio. EUR zu generieren.

Zusätzlich zu den vom derzeitigen Alleinaktionär GuN bereits investierten 5
Mio. EUR hat sich die GARBE-Gruppe verpflichtet, Angebotsaktien in Höhe von
20 Mio. EUR zu erwerben. Einschließlich dieses Investments belaufen sich die
Investitionen der Gruppe auf insgesamt 25 Mio. EUR in Aktien sowie
Minderheitsbeteiligungen an einigen Immobilienobjektgesellschaften (an denen
LOGISTRIAL mehrheitlich beteiligt ist) im Volumen von insgesamt rund 30 Mio.
EUR.

Der derzeitige Alleinaktionär GuN wird erwartungsgemäß nach Abschluss des
Börsenganges weniger als 5% des gesamten Grundkapitals des Unternehmens
halten.

LOGISTRIAL plant, den Erlös aus dem Angebot für den Erwerb des bereits
gesicherten Immobilienportfolios zu verwenden.

Das Unternehmen strebt ein LTV-Verhältnis von 45% an, die es durch die
Inanspruchnahme langfristiger Darlehen mit einem durchschnittlichen Zinssatz
von unter 1,5% erreichen will. LOGISTRIAL wird den Kauf der Immobilien des
bereits gesicherten Portfolios zusätzlich mit einer Fremdkapitalkomponente
in Höhe von zwischen ca. 215 Mio. EUR und 250 Mio. EUR finanzieren. Das
Unternehmen wird über den Erwerb des anfänglichen Immobilienportfolios
hinaus weitere Zukäufe aus Fremdkapital finanzieren, bis das
Ziel-LTV-Verhältnis erreicht ist.

Die Deutsche Bank und J.P. Morgan agieren als Joint Global Coordinators und
gemeinsam mit Kempen als Joint Bookrunners.

Quellen:

Euromonitor data from Passport (Global Market Information Database) on
E-Commerce from July 2019.

C&W (U.K.) LLP ("Cushman & Wakefield"), "European Strategy & Overview - The
Industrial & Logistics Sector", dated March 2019 (the "Market Study").

FTSE EPRA Developed Europe, excluding the UK, Factset as of July 30, 2019.

Scope Ratings, Logistics - A New Hope? How the Rise of E-commerce Impacts
Real Estate, dated March 2017.

Kontakt
Matthias Kunz
cometis AG
Tel.: [phone]
Fax: [phone]
Mail: [e-mail]

Unternehmensprofil:

LOGISTRIAL Real Estate AG

Die LOGISTRIAL Real Estate AG ist eine Gesellschaft, deren Gegenstand der
Erwerb und die Verwaltung, insbesondere die Vermietung von logistisch,
gewerblich und gemischt genutzten Immobilien ist. Der regionale Fokus des
Unternehmens mit Sitz in Hamburg liegt zunächst auf Deutschland, Frankreich,
den Niederlanden und Österreich sowie weiteren EPRA-Ländern. LOGISTRIAL
beabsichtigt, mittelfristig den Status eines deutschen Real Estate
Investment Trust (REIT) zu erlangen.

Das Unternehmen ist bestrebt, ein führender Anbieter im europäischen
Logistikmarkt zu werden. Entsprechend hat sich LOGISTRIAL ein Startportfolio
aus 20 Immobilien mit einer Gesamtfläche von ca. 619.500 Quadratmetern und
einem Gesamtwert ("Gross Asset Value") von 768 Mio. EUR (basierend auf einer
Immobilienbewertung vom 23. September 2019) gesichert. Das aus überwiegend
in Deutschland belegenen Immobilien bestehende, gesicherte Portfolio verfügt
über lang laufende Mietverträge, die erwartungsgemäß für gesicherte
Einnahmen sorgen. Vermietet werden die Immobilien an erstklassige Mieter
unterschiedlicher Branchen. Zum gesicherten Imobilienportfolio gehören vor
allem begehrte Logistikimmobilien und in geringerem Maße Industrie- und
Mischimmobilien in Deutschland sowie Frankreich, den Niederlanden und
Österreich.

Um zukünftiges Wachstum sicherzustellen, konzentriert sich LOGISTRIAL auf
zwei strategische Säulen: Externes Wachstum durch Zukäufe sowie internes
Wachstum durch gezielte Entwicklung. Unter der Leitung eines unabhängigen
Managements und unterstützt von GARBE Industrial Real Estate GmbH, einem im
Markt führenden Asset Manager mit mehr als 30 Jahren Erfahrung im Bereich
des Logistik-Immobilienmanagements, strebt das Unternehmen mittelfristig
eine jährliche Dividendenrendite von rund 5% und einen Bruttovermögenswert
("GAV") von mehr als 2 Milliarden EUR an.

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Sprache:        Deutsch
   Unternehmen:    LOGISTRIAL Real Estate AG
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