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Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Wohninvestmentmarkt Deutschland Q3 2019

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Savills Immobilien Beratungs-GmbH: Wohninvestmentmarkt Deutschland Q3 2019

02.10.2019 / 07:45
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02. Oktober 2019

WOHNINVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND Q3-2019

Öffentliche Hand ist so aktiv wie noch nie und Berlin Investmenthauptstadt
in unsicherem Fahrwasser

  * Transaktionsvolumen von 12,0 Mrd. Euro (- 3 % ggü. Q1 - Q3 2018)

  * Starke Marktkonzentration auf wenige Käufer

  * Die Öffentliche Hand war der aktivste Käufer: 2,4 Mrd. Euro
    Ankaufsvolumen bzw. 20 % Marktanteil

  * Auf Berlin entfielen 37 % des Volumens - Umsatzplus von 56 % aufgrund
    von Zukäufen der Öffentlichen Hand

  * Zahl der verkauften Wohnungen (- 13 % ggü. Q1 - Q3 2018) und der
    Transaktionen ( - 25 % ggü. Q1 - Q3 2018) befinden sich im Sinkflug

  * Zahl der Portfolioverkäufe hat sich halbiert

  * Regulierungsdebatte sorgt für Unsicherheit und kann gute
    Fundamentaldaten zur Makulatur werden lassen

Die Öffentliche Hand bestimmt das Geschehen am Wohnungsmarkt. Dies trifft
nicht nur auf die derzeit diskutierten Regulierungen zu, sondern zunehmend
auch auf das unmittelbare Geschehen am Investmentmarkt.

In den vergangenen neun Monaten summierte sich das Transaktionsvolumen am
deutschen Wohninvestmentmarkt (Transaktionen ab 50 Wohnungen) auf etwa 12,0
Mrd. Euro. Im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht dies
einem Rückgang um rund 3 %. "Dass das Transaktionsvolumen gegenüber dem
Vorjahr nahezu konstant geblieben ist, liegt zu großen Teilen an einigen
wenigen Großverkäufen sowie an umfangreichen Ankäufen der Öffentlichen
Hand", konstatiert Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance -
Valuation bei Savills Germany und ergänzt: "Tatsächlich herrscht unter den
Investoren aufgrund der schon beschlossenen und noch im Raum stehenden
Regulierungsmaßnahmen eine zunehmende Verunsicherung, insbesondere mit Blick
auf Berlin."

Von Januar bis Ende September wechselten rund 88.900 Wohnungen den
Eigentümer und damit 13 % weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.
Gleichzeitig ging die Zahl der Transaktionen gegenüber dem Vorjahreszeitraum
um rund ein Viertel zurück. Während die Zahl der Einzelverkäufe konstant
geblieben ist, fiel die Zahl der Portfoliotransaktionen um 50 %. Blickt man
auf die letzten zwölf Monate, so war die Transaktionszahl so gering wie
zuletzt vor sechs Jahren. Es waren einige wenige großvolumige Portfolios,
die einen stärkeren Rückgang des Transaktionsvolumens verhinderten. Alleine
auf die fünf größten Transaktionen entfielen fast 40 % des Gesamtvolumens.
Dabei handelte es sich um die Übernahme der BGP Gruppe durch ZBI und Union
Investment, den Erwerb eines Anteils von 33 % an Ado Properties durch Adler
Real Estate, den Kauf von rund 6.000 Berliner Wohnungen durch die
landeseigene Gesellschaft Gewobag für rund 920 Mio. Euro, den Erwerb von
fast 3.000 Einheiten durch Deutsche Wohnen für etwa 685 Mio. Euro sowie den
Ankauf der kompletten Bestände der Deutschen Wohnen in Kiel, Lübeck, Erfurt
und Chemnitz durch die ZBI-Gruppe für circa 615 Mio. Euro.

Für fast 45 % des Transaktionsvolumens zeichneten nur fünf Investoren
verantwortlich, nämlich ZBI, Gewobag, Adler Real Estate, Union Investment
und Deutsche Wohnen. "Rechnet man alle Ankäufe durch öffentliche
Wohnbaugesellschaften zusammen, so war die Öffentliche Hand mit fast 2,4
Mrd. Euro der mit Abstand aktivste Investor am deutschen
Wohninvestmentmarkt", beobachtet Matti Schenk, Senior Consultant Research
Germany bei Savills und fügt hinzu: "Die Vergrößerung oder der Aufbau von
kommunalen Wohnungsbeständen ist das erklärte Ziel in vielen Kommunen
Deutschlands. Die Ankaufstätigkeit der Öffentlichen Hand wird daher
voraussichtlich anhalten."

Insgesamt entfielen in den ersten drei Quartalen fast 58 % des
Transaktionsvolumens (6,75 Mrd. Euro) auf die sieben A-Städte - eine derart
starke Fokussierung gab es zuletzt im Jahr 2013, als die Deutsche Wohnen die
Berliner GSW Immobilien übernahm.

Berlin war einmal mehr die Investmenthauptstadt am deutschen Wohnungsmarkt.
Mit einem Transaktionsvolumen von fast 4,5 Mrd. Euro entfielen fast 37 % des
Gesamtvolumens auf Berlin. Im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre betrug
der Anteil Berlins lediglich 23 %. Gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum
stieg das Transaktionsvolumen in Berlin um 56 % an, was jedoch zu großen
Teilen auf die umfangreichen Ankäufe der Stadt bzw. der landeseigenen
Wohnungsunternehmen zurückzuführen ist. Seit Jahresbeginn kaufte die
Öffentliche Hand in Berlin Wohnungen für mehr als 1,5 Mrd. Euro an - mehr
als acht Mal so viel wie in den ersten neun Monaten des letzten Jahres. Das
Transaktionsvolumen privatwirtschaftlicher Käufer summierte sich im
bisherigen Jahresverlauf in der Bundeshauptstadt auf etwa 2,9 Mrd. Euro und
stieg somit im Jahresvergleich um 9 % an. Ohne die Übernahme von 33 % an Ado
Properties durch Adler Real Estate wäre das Ankaufsvolumen
privatwirtschaftlicher Akteure allerdings um 29 % zurückgegangen. Für
privatwirtschaftliche Investoren ist der Berliner Markt derzeit mit
erheblichen Risiken in Form noch nicht absehbarer Regulierungen behaftet.
"Die derzeitige Diskussion um den Mietendeckel führt dazu, dass die
zulässige Höhe von Mieten momentan nicht abzuschätzen ist", erklärt Nemecek
und konkretisiert: "Aufgrund dieser Unberechenbarkeit dürften viele
Investoren momentan von weiteren Wohnungskäufen in Berlin absehen."

Der Portfolioanteil lag in den ersten neun Monaten bei etwa 73 % des
Gesamtvolumens. Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre entfielen noch 82 %
des Volumens auf Portfolios und in den Jahren 2009 bis 2013 waren es sogar
94 %. "Das fortschreitende Wachstum der großen Bestandshalter hat dazu
geführt, dass größere Portfolios derzeit vor allem im Rahmen von
Portfoliobereinigungen an den Markt kommen", berichtet Nemecek. "Investoren,
die ihren Wohnimmobilienanteil in ihrem Anlageportfolio jetzt noch erhöhen
wollen, können daher oftmals nur noch über Beteiligungen an bereits
existierenden Plattformen oder den Kauf vieler kleinerer Wohnungspakete und
Einzelobjekte zum Ziel gelangen", so Nemecek. Im bisherigen Jahresverlauf
entfielen rund 11 % des Volumens auf die Übernahme von Unternehmensanteilen.

In den kommenden Monaten dürften die im Raum stehenden Regulierungen das
alles bestimmende Thema am Wohninvestmentmarkt bleiben. "Laut Zeitplan soll
der Berliner Mietendeckel im Januar in Kraft treten", erklärt Schenk und
ergänzt: "Bis dahin dürfte die Unsicherheit hinsichtlich der konkreten
Ausgestaltung anhalten. Danach dürfte dann eine Phase juristischer
Anfechtungen folgen. Ein Ende der Unwägbarkeiten ist somit nicht in Sicht".
Die Fundamentaldaten am Wohnungsmarkt sprechen in vielen Regionen weiterhin
für den Kauf von Wohnimmobilien. "Angesichts weiter steigender
Haushaltszahlen und einer wieder rückläufigen Zahl an Baugenehmigungen
könnte die Angebotsknappheit in vielen Regionen sogar steigen", sagt Schenk
und schlussfolgert: "Eigentümer von Wohnungen können daher vielerorts von
stabilen Einnahmen und relativ hoher Wertbeständigkeit ausgehen. Dies steht
aber vermehrt unter dem Vorbehalt einer weiteren Regulierung."

Für das Gesamtjahr rechnet Savills mit einem Transaktionsvolumen von über 15
Mrd. Euro.

Den zugehörigen "Market in Minutes: Investmentmarkt Deutschland" sowie die
wesentlichen Investmentmarktkennziffern zum Herunterladen finden Sie hier:
https://www.savills.de/research_articles/260049/289606-0

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