Die Debatte um die Mieten in Berlin und in anderen großen Städten hat eine für lange Zeit wenig beachtete Entwicklung auf das Tapet der Politik - aber auch einer breiten Öffentlichkeit gebracht: Der seit Jahren boomende Immobilienmarkt. Ein Ende ist nicht in Sicht, dafür sorgt schon allein die Europäische Zentralbank mit ihrer anhaltenden Niedrigzinspolitik. Doch es gibt noch zahlreiche andere Gründe, die sinkende Immobilienpreise und damit auch sinkende Mieten verhindern.
In keinem anderen europäischen Land ist die Wohneigentumsquote so niedrig wie in Deutschland. Gleichzeitig erscheint der Traum vom eigenen Häuschen im Grünen in der DNA der Deutschen fest verankert. Angesichts von einer medial unterstützten Sehnsucht nach einem eigenen Garten und dem Wunsch nach der "eigenen Scholle" verwundert es nicht, dass der Bausparvertrag ebenso wie Schrebergarten und Gartenzwerg typisch deutsche Attribute sind.
Ein Volk von Mietern
Doch wie so oft gehen Wunsch und Wirklichkeit weit auseinander. Die Deutschen sind ein Volk von Mietern. In Deutschland gehört nicht einmal jede zweite Wohnimmobilie seinen Bewohnern. In der EU bildet Deutschland damit das Schlusslicht. Im Schnitt kommt die EU auf eine Wohneigentumsquote von 70 Prozent. Die Lage in Deutschland sieht wie folgt aus:
Laut dem Mikrozensus 2018 des Statistischen Bundesamtes bestanden 2018 etwa 40,6 Millionen Haushalte in Deutschland. Davon sind 23,5 Millionen Mietimmobilien, während 17,1 Millionen Immobilien von ihren Eigentümern bewohnt werden. Daraus ergibt sich eine Eigentümerquote von 42 Prozent.
Während die Mietimmobilien eine durchschnittliche Wohnfläche von 70,5 Quadratmetern haben, hat eine Eigentümerimmobilie eine Wohnfläche von 124,5 Quadratmetern. Der Unterschied rührt vor allem von der unterschiedlichen Wohnform. Während 80 Prozent der Mieter in Mehrfamilienhäusern leben, sind 69 Prozent der Eigentümerimmobilien Einfamilienhäuser.
Gleichzeitig sind die Mietimmobilien bereits zu 80 Prozent vor 1991 errichtet worden - 21 Prozent gelten dabei als Altbauten, da sie vor 1949 errichtet wurden. Bei den Eigentümerimmobilien ergibt sich ein anderes Bild. Ein Drittel dieser Immobilien ist noch keine 30 Jahre alt. Der Altbaubestand beläuft sich auf knapp 20 Prozent.
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Historische Gründe
Bleibt die Frage: Warum ist Deutschland ein Land der Mieter? Einer der Hauptgründe ist sicherlich dem Wiederaufbau nach dem zweiten Weltkrieg geschuldet. Damals stand die Bereitstellung von Wohnraum im Vordergrund. Diese wurde meist durch öffentliche Bauherren wahrgenommen, die in den Städten günstigen Mietwohnraum bauten und seither vermieten. Mehrere Generationen von Mietern wurden so herangezogen, die keinen Bedarf an Wohneigentum hatten.
Allerdings gibt es hier auch regionale Unterschiede. Während in Flächenstaaten die Wohneigentumsquote traditionell höher liegt, ist Wohnen zur Miete in vielen Städten Normalität. Hamburg hatte im Jahr 2014 etwa eine Wohneigentumsquote von nur 22,6 Prozent, Berlin sogar lediglich von 14,2 Prozent. Das Saarland wiederum kommt auf eine überdurchschnittliche Quote von 62,6 Prozent. Man sieht: Wohnen in Deutschland ist stark vom Gegensatz Stadt - Land geprägt.
Die Flucht in Betongold
Über Jahrzehnte war der Immobilienmarkt in Deutschland höchst überschaubar. Erst mit der Entdeckung von Berlin als "hipper" Großstadt zu Beginn des Jahrtausends wuchs das internationale Interesse an deutschen Immobilien langsam. Seit rund zehn Jahren treffen nun niedrige Zinsen und wachsendes Interesse an deutschen Immobilien auf wenig Gegenwehr. Während internationale Investoren günstiges Kapital vorfanden, half das Interesse an großen deutschen Immobilienportfolios so mancher Kommune durch den Verkauf dieser bislang kommunalen Immobilien den Haushalt zu sanieren.
Ein anderes Ereignis sorgte dann dafür, dass auch die heimischen Anleger Betongold entdeckten: Die Euro-Krise. Nachdem die Lehman-Pleite und die darauffolgende Finanzkrise noch abstrakt weit weg erschien, war es mit dem drohenden Zusammenbruch der Gemeinschaftswährung Euro etwas anders. Neben dem klassischen Gold, das im Jahr 2011 auf ein bis heute nicht mehr erreichtes Rekordhoch stieg, widmeten sich Investoren seither mit Verve Immobilieninvestments.
Unterstützt wurde diese neue Vorliebe durch die gleichzeitig auf Talfahrt gehenden Finanzierungskonditionen, nachdem die EZB die Leitzinsen im damaligen Umfeld nur kurzzeitig über 1 Prozent halten konnte. In den Folgejahren ging es mit den Leitzinsen - dem wichtigsten Indikator für den Geldmarkt - Stück für Stück nach unten, bis schließlich 2016 die seither geltenden Nullzinsen erreicht wurden.
Bei den Bauzinsen war die Entwicklung ähnlich: Zehnjährige Zinsbindungen fielen Anfang 2012 erstmals unter 3 Prozent. 2014 ging es bis auf unter 2 Prozent. Kurzfristige Immobiliendarlehen mit fünfjähriger Laufzeit waren 2016 sogar erstmals unter 1 Prozent erhältlich, ein Niveau, das heute wieder gilt - auch für längere Laufzeiten.
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