Betongold gilt für viele Deutsche als eine sichere und rentable Geldanlage. Egal wo sich eine Immobilie befindet und wie alt ein Objekt auch sein mag - seit Jahren werden nicht nur die eigenen vier Wände gekauft. Investoren fegen den Wohnimmobilienmarkt regelrecht leer. Wie attraktiv ist ein Investment in Wohnimmobilien wirklich?
Immobilien sind nach wie vor beliebte Neidobjekte in Deutschland. Man sieht es immer wieder an den Diskussionen um staatliche Eingriffe in den Wohnimmobilienmarkt (Mietpreisbremse & Co.) oder an Debatten über das Privatvermögen der Deutschen im Vergleich zu anderen Europäern.
Aufgrund des Corona-Wiederaufbauplans der EU wurde wieder einmal einer breiten Öffentlichkeit bewusst, wie gering die Eigentumsquote der Deutschen im Vergleich zu unseren Nachbarn ist.
Deutschland - Volk von Mietern
Stattdessen ist Deutschland nach wie vor ein Volk von Mietern. 58 Prozent der Bevölkerung lebt laut des Zentralverbandes der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer Haus & Grund zur Miete.
Zwei Drittel der Vermieter sind private Kleinvermieter. Nichtsdestotrotz wird Betongold allenthalben propagiert, aber eher von einer lauten Minderheit, die noch dazu das Thema unter dem Blickwinkel des Steuersparens sieht, anstatt des renditestarken Investments.
Bildquelle: markteinblicke.de
Deutschland und das Steuern sparen
Wann immer in Deutschland über Geldanlage diskutiert wird, kommt im zweiten Atemzug die Debatte auf das leidige Thema Steuern auf. Der Slogan "Mit diesem Investment sparen Sie X Prozent Steuern" funktioniert wohl auch definitiv nur hierzulande als erfolgreicher Marketingspruch.
Kein Wunder also, dass einem sofort Schlagworte wie "Bauherrenmodell" oder "Sonderabschreibung auf Ostimmobilien" in den Sinn kommen, wenn es um Immobilieninvestments in Deutschland geht. Es rührt wohl aus zwei Irrtümern:
Zum einen, dass Steuern sparen die Rendite erhöht und zum anderen, dass Immobilien das beste Investment mit Inflationsschutz seien. Beide Argumente haben ihre Tücken und lenken von der eigentlichen Frage ab: Welche Rendite erziele ich mit meinem Investment?
Die Sache mit der Brutto- und der Nettorendite
Dass Bruttorenditen selten den Nettorenditen entsprechen, dürfte jedem klar sein. Der Fiskus greift so oder so bei jeder Art von Geldanlage zu. Entscheidend für die eigene Rendite ist aber erst einmal, dass es überhaupt eine Rendite gibt und da sieht es bei Immobilien deutlich ernüchternder aus, als viele Anleger glauben.
Zumal eine Betrachtung oft nur unter dem Gesichtspunkt der laufenden Mieterträge erfolgt. Immobilien sind jedoch nicht nur als "Cash Cow", sondern auch als Wertspeicher (mit Absicherungsbedarf) zu sehen.
Eine Frage der Rendite
Bei Aktien ist klar: ein gut diversifiziertes Aktien-Portfolio bringt im Schnitt eine Rendite zwischen 6 und 8 Prozent p.a. Zieht man davon rund ein Drittel für Steuern und Transaktions- und Depotkosten ab, kommt man auf eine Nettorendite von 4 bis 5,3 Prozent. Das kann sich sehen lassen. Diesen Rendite-Maßstab muss man also auch auf Immobilien, die man unter eben diesen Rendite-Gesichtspunkten angeschafft hat, anwenden.
Für die Rendite-Betrachtung einer Immobilie sind sehr viele Faktoren entscheidend. Das beginnt bei der jeweiligen Örtlichkeit und geht weiter über die Ausstattung und Lage und reicht bis zur Vermietungsdauer sowie der Solvenz der Mieter. Entsprechend sind analog zur Renditebetrachtung von Aktien Durchschnittswerte zu finden. Eine Studie des auf Immobilien spezialisierten Analyseunternehmens bulwiengesa aus dem Frühjahr 2019 liefert dazu recht gute Daten.
Foto: HELMA Eigenheimbau AG
Große Bandbreite
Ausgehend von einem Mehrfamilienhaus und zehn Jahren Haltezeit ermittelt die Studie Renditebandbreiten für 43 deutsche Städte. Dabei werden regional marktübliche Mietspannen und Vervielfacherspannen zugrunde gelegt. Finanzierungseffekte werden außen vorgelassen, wodurch ein Vergleich der Renditen tatsächlich möglich ist.
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