DJ Immobilienwirtschaft warnt vor Neubaulücke von 700.000 Wohnungen bis 2025
Von Andrea Thomas
BERLIN (Dow Jones)--Die deutsche Immobilienwirtschaft sieht die Branche in einer "gigantisch schlechten Lage" angesichts exorbitanter Kostensteigerungen und steigender Zinsen. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) befürchtet, dass im Jahr 2025 eine Neubaulücke von bis zu 700.000 Wohnungen droht und 1,4 Millionen Menschen keine Wohnung hätten. Hier spiele auch der Zuzug von ukrainischen Flüchtlingen eine Rolle. Daher sei nun nicht konventionelles Bauen, sondern serielles und modulares Bauen nötig, um den Wohnungsbau zu entlasten, wie ZIA-Präsident Andreas Mattner angesichts der Vorstellung des jährlichen Frühjahrsgutachtens erklärte. Das Gutachten wurde im Auftrag des ZIA vom Rat der Immobilienweisen erstellt.
In dem Gutachten stellen die Immobilienweisen fest, dass Bauinvestitionen in vielen Bereichen unattraktiv sind wie seit vielen Jahren nicht. Drastische Steigerungen bei den Baupreisen und den Zinsen ließen in den zurückliegenden Monaten Projektkalkulationen oft regelrecht zerbröseln. "Vielen Projektentwicklern und Wohnungsunternehmen fehlen die Anreize zu bauen, weil zum einen die Aussicht auf sinkende Immobilienpreise bei gleichzeitig steigenden Baukosten und teuren (Zwischen-)Finanzierungen riskant ist", sagte Lars Feld, einer der Autoren des Frühjahrsgutachtens. "Zum anderen ist die Toleranz für höhere Mieten angesichts der hohen Inflation und niedriger Realeinkommen gering, und das schmälert die Mietenrenditen bei gleichzeitig steigenden Zinsen."
ZIA will mehr staatliche Hilfen
Nötig sind laut ZIA auch deutliche höhere staatliche Subventionen für Neubauten. Diese Forderung wurde vom Rat der Immobilienweisen und auch von Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) allerdings zurückwiesen. Nach Ansicht von Mattner geht es Teilen des Immobilienmarktes sehr schlecht. Bei den Wohnimmobilien "brennt die Hütte", sagte Mattner. Er plädierte zudem für ein Ende der Mietpreisbremse, denn ansonsten könnte die Immobilienwirtschaft angesichts einer Rendite, die niedriger als die Finanzierungskosten sei, nicht mit Perspektive bauen.
"Gerade angesichts exorbitanter Kostensteigerungen und wachsender Zinsen, die bei der (Zwischen-) Finanzierung harte Grenzen setzen, braucht es jetzt aber Freiräume dringender denn ja. Finanzielle und 'organisatorische'", sagte Mattner. "Beschleunigte Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie konsequente Digitalisierung von Bauanträgen sind da weit mehr als bloße Verfahrenserleichterungen. Deutschland muss endlich, wie versprochen, modularem und seriellem Bauen das nötige Gewicht geben." Er betonte erneut, dass wegen der Kluft zwischen den bezahlbaren Mieten und den Kostenmieten zur staatlichen Neubauförderung insgesamt 10 Milliarden Euro nötig seien, um die dringend nötige Wende im Neubau zu schaffen.
Immobilienweisen für kluge Angebotspolitik
Solch eine staatliche Subvention sieht Feld hingegen kritisch. Damit würde man die Neubautätigkeiten angesichts der hohen Finanzierungskosten und des knappen Fachkräfteangebot nicht wirklich steigen, sondern höchsten die Mitnahmeeffekte der Investoren erhöhen. Er sehe keine Möglichkeit, mit solch einer Subvention viel beim Neubau zu erreichen. Die Immobilienweisen plädieren in ihrem Gutachten angesichts des größten Wohnungsdefizits seit 20 Jahren hingegen für eine "kluge Angebotspolitik". Denn langfristige bestünden weiterhin Perspektiven im Bausektor.
So sei "eine kluge Angebotspolitik nötig, unter anderem mit beschleunigten Planungs- und Genehmigungsverfahren, Baulandausweisung, Nachverdichtung und bundeseinheitlichen Bauvorschriften, die serielles Bauen fördern", wie es im Gutachten heißt.
Zusätzliche Nachfrage nach Wohnraum
Bei den Wohnimmobilien deutet sich für die kommenden Jahre keine Erholung an. Laut Gutachten hat auf dem Markt für Wohnimmobilien die kriegsbedingte Zuwanderung von geschätzt 1,1 Millionen Menschen aus der Ukraine zu einer "erheblichen zusätzlichen Nachfrage" von rund 200.00 Wohnungen geführt. Im vergangenen Jahr sind laut Gutachten die Angebotsmieten für Bestandswohnungen rund 5,2 Prozent gestiegen, nach 3,7 Prozent in 2021. Auch die Preise für Eigentumswohnungen seien mit 7,8 Prozent in 2022 stärker als im Vorjahr gestiegen, wenn auch die Preise zuletzt etwas nachgelassen hätten.
Ratsmitglied Harald Simons, der das Kapitel zu den Wohnimmobilien verfasst hat, erklärte, dass im vergangenen und in diesem Jahr die Fertigungszahlen wohl noch recht gut sein würden, weil die Ämter bei den Genehmigung hinterherhingen. Weniger zuversichtlich war er allerdings er für die kommenden Jahre. Denn es gebe eine Renditelücke im Wohnungsbau, da die Rendite bei rund 2 bis 3 Prozent läge, die Finanzierungskosten aber bei 4 Prozent lägen. Der Markt für Büroimmobilien hat laut Gutachten bisher hingegen relativ robust auf die zunehmend konjunkturellen Unsicherheiten reagiert. Die Renditen seien, nachdem sie 12 Jahre lang nachgegeben hätten, zuletzt wieder gestiegen.
Für den Hotelimmobilienmarkt rechnen die Experten mit einer leichten Stimmungsaufhellung in diesem Jahr, da sich die touristische Nachfrage zuletzt wieder erhöht habe. Allerding geht der Rat von einem abnehmenden Neubauvolumen aus.
Geywitz gegen massive Subventionen und für schnellere Verfahren
Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) machte bei der Übergabe des Gutachtens deutlich, dass sie sich der angespannten Lage bewusst ist. "Die Stimmung ist auf jeden Fall deutlich nach unten gegangen", sagte Geywitz. Hilfreich seien in dieser Situation aber nicht eine massive Aufstockung der staatlichen Neubauförderung, sondern mehr Digitalisierung, Erleichterungen bei den Genehmigungsverfahren und die verstärkte Nutzung von seriellem und modularem Bauen.
"Bei einer Sache, die so großen Anteil an der Volkswirtschaft hat wie der Wohnungsbau, können wir uns eigentlich in der Marktwirtschaft nicht erlauben, dass das System nur funktioniert, wenn ich dieses Projekt mit einem grundlegenden staatlichen Zuschuss versehe, weil es ansonsten nicht baubar ist", so Geywitz. Nach Einschätzung vieler habe die Regierung sich bereits bei Antritt im Dezember 2021 vor einer Quadratur des Kreises befunden, da sie das Klima schützen und ein großes Neubauprogramm mit 400.000 Wohnungen umsetzen wollte. Nun kämen noch dramatischen Herausforderungen mit dem Zuzug an Flüchtlingen wegen des furchtbaren Kriegs in der Ukraine und der schlechteren Finanzierungskonditionen hinzu. Daher müsse man die strukturellen Probleme des Bauens in Deutschland angehen.
Auch forderte sie eine Regulierung von möbliertem Wohnen "mit Augenmaß". Hier müsse man die Situation der Mieter, aber auch die der Vermieter im Auge haben, wie etwa deren steigenden Kosten für Handwerker.
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February 14, 2023 06:54 ET (11:54 GMT)
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