DJ RESEARCH/Montega: Hohe Verschuldung von Erwe nicht dauerhaft tragbar
=== Einstufung: Ausgesetzt Kursziel: Ausgesetzt Schlusskurs Freitag: -0,9% auf 1,14 Euro ===
Wegen der ungeklärten Finanzierungsfragen bei Erwe Immobilien hat Montega die Anlageempfehlung für die Aktie vorerst ausgesetzt. Die Analysten verweisen darauf, dass das Unternehmen die für den 30. April vorgesehene Vorlage des Geschäftsberichts 2022 auf "Ende Mai" verschoben hat. Der Abschlussprüfer habe dem Unternehmen mitgeteilt, dass der Abschluss laufender Finanzierungsverhandlungen abgewartet werden solle.
Offenbar gebe es auch noch Klärungsbedarf zur Bewertung einzelner Immobilienobjekte im Jahresabschluss. Diese habe ihrer Meinung nach entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Verschuldungsquote (LTV), so die Montega-Analysten. Sie sehen bislang keinen Hinweis darauf, dass Erwe die eigenen Ziele verfehlt. Da das Unternehmen noch keine Ad-hoc-Meldung zum Ergebnis 2022 veröffentlich habe, gingen sie davon aus, dass die operative Entwicklung dem Ausblick des Managements entspreche. Dieser legt nach Meinung der Analysten zwar eine positive Entwicklung betrieblicher Kennzahlen nahe, doch halten sie es für unwahrscheinlich, dass Erwe 2022 den operativen Break Even erreicht hat. Grund für ihre Annahme seien die "immer noch beachtlichen Aufwendungen des Unternehmens".
Als problematisch erachtet Montega die hohe Finanzverschuldung und die zum 10. Dezember 2023 fällige Anleihe (Laufzeit 2019/23; Nominalwert 40,0 Millionen Euro; Kupon: 7,50%). Das Unternehmen habe sich gegenüber den Anleihegläubigern u.a. zu einem LTV von maximal 75 Prozent verpflichtet. Obwohl Erwe zum 30.09.2022 bei 167,9 Millionen Euro Finanzschulden noch einen LTV von 70,8 Prozent ausgewiesen habe, hänge die Entwicklung dieser Kennzahl zum Jahresabschluss vor allem von der Bewertung des Immobilienportfolios ab. So würde bei gleichbleibender Finanzverschuldung die Marke von 75 Prozent gerissen, sollte das Immobilienportfolio um mehr als 5,4 Prozent wertberichtigt werden.
Verglichen mit den Abwertungen, die börsennotierte Vergleichsunternehmen wie z.B. Demire im Bereich Gewerbeimmobilien getätigt hätten, sei eine solche Größenordnung durchaus nicht unrealistisch. Allerdings bestehe bei einzelnen Entwicklungsobjekten von Erwe, z.B. dem Geschäftshaus in Krefeld, eventuell Wertaufholungspotenzial aufgrund einer verbesserten Vermietungssituation.
Doch auch wenn Erwe bei der Vermietung seiner Objekte vorangekommen sein sollte, sei die hohe Finanzverschuldung nicht dauerhaft tragbar, meint Montega. Besonders die Rückzahlung bzw. Refinanzierung der Anleihe sei aber auch kurzfristig das entscheidende Thema für eine etwaige Investition in die Aktie. Mögliche Lösungswege wären eine Veräußerung einzelner Objekte, eine Barkapitalerhöhung oder ein Debt Equity Swap. Ein Befreiungsschlag durch die Veräußerung von Objekten, welche ausreichend finanzielle Mittel zur Bedienung der Anleihe freisetzen würde, ist aus Sicht von Montega aufgrund des derzeit ausgetrockneten Transaktionsmarktes eher unwahrscheinlich. Andere denkbare Maßnahmen für eine erfolgreiche Refinanzierung zeichneten sich vor allem dadurch aus, dass die Aktienzahl deutlich steigen würde und die bisherigen Aktionäre eine signifikante Verwässerung hinnehmen müssten.
Aufgrund des ungewissen Nenners halten die Analysten die Ableitung eines fairen Werts pro Aktie als Kursziel aktuell nicht für sinnvoll. Sie setzen daher Rating und Kursziel solange aus, bis sich eine Lösung der Finanzierungsfrage abzeichnet, die eine verlässliche Grundlage für eine Bewertung der Erwe-Aktie bilde.
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May 12, 2023 13:54 ET (17:54 GMT)
