Mit der alternden Gesellschaft wächst die Nachfrage nach Immobilien aus dem Pflegebereich. Florian Bauer, Geschäftsführer der Maklerboutique Bauer Immobilien GmbH, ordnet den Stellenwert für Kaufinteressenten ein.
Deutschland vergreist. Bis 2055 sollen 6,8 Mio. Menschen hierzulande pflegebedürftig sein (2021: 5,0 Mio.) Mit dieser perspektivisch steigenden Zahl wächst auch der Bedarf nach passenden Immobilien.
Aus Sicht von Kapitalanlagen treffen in dieser Assetklasse zahlreiche Vor- und Nachteile aufeinander. Sanierungskosten liegen zwar beim Betreiber und der gewerbliche Pachtvertrag befreit von der Mietpreisbremse. Gleichzeitig liegen die Preise für Pflegeimmobilien in der Regel über Wohnimmobilien in ähnlicher Lage. Auch der wirtschaftliche Erfolg liegt nicht in der Hand des Investors, der von der Performance des Betreibers abhängt. Was gibt es also beim Investieren in Pflegeimmobilien zu beachten? Sollten Anfänger direkt einsteigen oder sollte das den Profis überlassen werden?
37 Prozent mehr Pflegebedürftige bis zum Jahr 2055
Vorweg gilt: Die Zahl der pflegebedürftigen Menschen in Deutschland wird allein durch die zunehmende Alterung bis zum Jahr 2055 um 37 Prozent zunehmen. Das ergab die "Pflegevorausberechnung" des Statistischen Bundesamtes. Ihre Zahl wird danach von rund fünf Millionen Ende 2021 auf etwa 6,8 Millionen im Jahr 2055 ansteigen. Schon im Jahr 2025 wird es im Bundesgebiet etwa 5,6 Millionen Menschen geben, die auf Pflege angewiesen sind.
Für all diese Menschen müssen Pflegeplätze geschaffen werden. Vor diesem Hintergrund werden Pflegeimmobilien immer bedeutsamer: vom Alters- und Pflegeheim über kombinierte Alters- und Pflegewohnheime bis hin zu Seniorenresidenzen. Das altersgerechte Wohnen wird zu einer Herkulesaufgabe für den Immobilienmarkt. Und zugleich zu einer guten Chance für Investorinnen und Investoren, mit der richtigen Strategie. Dabei geht es nicht automatisch um Investments in große Gebäudekomplexe. Auch mit Investments in einzelne Wohneinheiten können private Anlegerinnen und Anleger von diesem Segment profitieren.
Gewerbevertrag, Instandhaltung, Nachfrage - Vorteile von Investments in Pflegeimmobilien
Die Vorteile von Investments in Pflegeimmobilien als Kapitalanlage rücken die Assetklasse direkt in ein vermeintlich gutes Licht. Primär überzeugt von außen das Argument der für den Investor wegfallenden Kosten für Renovierungen oder Sanierungen. Diese liegen beim Betreiber der Pflegeimmobilie, der sich um einen optimalen Zustand des Objektes kümmern muss.
Anders als bei "klassischen" Wohnimmobilien, fällt dieser traditionelle und bei älteren Objekten vergleichsweise hoher Ausgabenpunkt weg. Hinzukommt, dass der gewerbliche Pachtvertrag die Objekte de facto zu Gewerbeimmobilien macht.
Demzufolge ist die indexierte Miete nicht von der Mietpreisbremse betroffen - ohne, dass selbstverständlich maßlose Mieterhöhungen die Folge sein sollten. Die tendenziell steigende Nachfrage durch die alternde Bevölkerung, liefert bei stockendem Neubau und im Zusammenspiel damit eine vermeintlich sichere Grundlage für die Pflegeimmobilie als Investmentobjekt.
Qualitätssiegel, Preise und Eigenkapital - Warum Pflegeimmobilien alles andere als eine sichere Bank sind
Zur Wahrheit gehört aber auch die Nachteile einer Kapitalanlage in Pflegeimmobilien zu kennen: Angefangen damit, dass der wirtschaftliche Erfolg im Gegensatz zu Wohnimmobilien nicht in der Hand des Investors liegt. Während Zustand, Ausstattung und Energieeffizienz bei privat genutzten Immobilien durch diesen gefördert werden können, ist hier der Betreiber eines Pflege- oder Altersheims dafür verantwortlich. Anders formuliert: Scheitert der Betreiber aufgrund von schlecht betreuten Objekten, scheitert auch die Investition als solches.
Parallel dazu liegen die Quadratmeterpreise beim Kauf einer Pflegeimmobilie in der Regel höher als bei entsprechenden Wohnimmobilien. Bis zu 10 Prozent und mehr sind keine Seltenheit. Was viele Beobachter zusätzlich nicht auf der Rechnung haben: Schon für die Finanzierung von nur einer einzelnen Pflegeimmobilie, fordern Banken mehr Eigenkapital als im Vergleich zu Wohnimmobilien. Auch bei solider Bonität des Käufers beeinflusst die letzte Einschätzung der Bank den Eigenkapitalanteil. Das Anforderungsprofil an den Investor, wird so verändert.
Selbst der Verkauf gestaltet sich anders, da das Kapital überdurchschnittlich lange gebunden ist. Eine Veräußerung der Pflegeimmobilie ist in vielen Fällen erst in 20 bis 30 Jahren möglich und sinnvoll, während es bei Wohnimmobilien schon ab 10 Jahren sinnvoll sein kann, die Immobilie steuerfrei zu veräußern.
Pflegeimmobilien? Anlageklasse für Profis, weniger für Anfänger
Unter dem Strich bleibt festzuhalten: Investitionen in Pflegeimmobilien können bei näherer Betrachtung einen wettbewerbsfähigen Baustein innerhalb des Portfolios ausmachen.
Aufgrund der hohen Ansprüche, die z.B. an eine Finanzierung geknüpft sind, sollten sich Einsteiger jedoch nicht zuerst und ausschließlich an Pflegeimmobilien ausprobieren. Erst mit dem notwendigen Know-how und Netzwerk, kann ein langfristig ausgerichtetes Pflege-Investment sinnvoll sein.
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Über den Autoren:
Der gelernte Bankkaufmann und studierte Immobilienökonom aus Köln, Florian Bauer, ist seit 2008 in der Finanzbranche aktiv. 2018 gründete er die Maklerboutique Bauer Immobilien GmbH. Operativ agiert das Unternehmen bundesweit und richtet sich vor allem an private Kapitalanleger. Ziel der Kölner ist es, ihre Kunden beim Kauf von Immobilien in allen Belangen individuell zu unterstützen und zu beraten.??
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