Durch stürmische Zeiten navigieren: Ein Gespräch mit Hendrik Richter über den Wandel in der Immobilienwirtschaft.
Die Immobilienwelt befindet sich im Umbruch. Hendrik Richter, Geschäftsführer von ohne-makler.net, steht im Mittelpunkt der Diskussion über die Zukunft der Branche. Hohe Bauzinsen, steigende Energiekosten und in vielen Regionen sinkende Immobilienpreise markieren im Jahr 2023 einen Wendepunkt. Im Interview beleuchtet Richter die komplexen Dynamiken dieses unruhigen Marktes und gibt einen Ausblick auf das Jahr 2024.
2023 war bislang das Jahr der hohen Bauzinsen und der steigenden Energiekosten - Immobilienpreise gehen in vielen Lagen runter. Mit welcher Erwartungshaltung gehen Sie in Richtung 2024? Schreitet der Preisrutsch weiter voran oder bildet sich ein Bodensatz?
Dass was wir sehen ist eine tiefgreifende Neusortierung des Marktes. Fakt ist: Die Zeiten der 1%-Zinsen gehören der Vergangenheit an. Hohe Zinsen, Inflation und teure Verbraucherkosten sind bis auf weiteres das neue Normal. Und das bietet auch Vorteile. Denkt man doch nur an das vergleichsweise niedrige Einstiegsniveau in sehr guten Lagen.
Persönlich gehe ich allerdings nicht von allzu starken Preisabschwüngen aus, sollte die Konjunktur nicht weiter unter die Räder geraten. Bislang unbekannte globale Krisen oder Wirtschaftseinbrüche könnte das Preisniveau jedoch weiter sinken lassen.
Oder anders formuliert: Höchstwahrscheinlich kann es im worst case auch im nächsten Jahr vereinzelnd zu Preisabschlägen in A- und B-Lagen kommen. Den großen Niedergang der Immobilienpreise sehe ich allerdings nicht. Vorausgesetzt es geschehen keine neuen Krisen.
Favorisieren Sie bestimmte Lagen, die nächstes Jahr potenziell an Attraktivität zulegen?
Das hängt in Teilen vom jeweiligen Bundesland ab. C-Lagen in beispielsweise Nordrhein-Westfalen müssen nicht automatisch mit C-Lagen in den neuen Ländern und umgekehrt mithalten können. Insofern muss gerade bei kleineren Städten unter 200.000 Einwohner immer schnell geklärt sein: Wie fällt die demographische Entwicklung aus? Stehen Modernisierungsprojekte an? Gibt es genügend Arbeitsplätze und so weiter.
Aus Erfahrung rechne ich allerdings auch in 2024 den sogenannten B-Städten größere Chancen aus.
Bereits im Q4 2022 gab es in diesen Kommunen mit 200.000 Einwohner steigende durchschnittliche Bruttomietrenditen von bis zu über 5,5%. Dieser Trend setzt sich weiter fort und zeigt klar an: Diesen Lagen gehören die Zukunft.
Macht sich bei Verkäufern langsam etwas Angst breit, da die Preise dieses Jahr vielerorts abwärts verliefen oder merken Sie davon weniger?
Es gibt immer wieder Fälle, in denen Verkäufer aufgrund ihrer persönlichen finanziellen Lage verkaufen müssen. Der- oder diejenige, die verhandeln kann, sollte dies aber nicht tun. Auch die Käuferseite merkt, dass sowohl in diesem als auch im nächsten Jahr wieder kräftig verhandelt werden kann, sofern Angebote nicht zu frech sind.
Hier gilt es, sich auch als Verkäufer nicht in Grund und Boden runterhandeln zu lassen. Wer den Wert seines Objektes kennt und nicht auf Krampf verkaufen muss, sollte eher warten, statt ein enormes Minusgeschäft zu riskieren.
Welcher Fehler wird aktuell ihrer Meinung nach im Verkauf gemacht?
Es wird leider noch zu oft aus der Angst heraus verkauft. Das ist mit der größte Fehler, den Verkäufer heute machen können. Dazu reihen sich klassische Versäumnisse in der Vermarktung ein - zum Beispiel schlecht gepflegte Inserate. Außerdem sollten Verkäufer nicht ausschließlich auf Makler setzen. Stattdessen gilt es, das eigene Netzwerk zu nutzen und die Vermarktung eigenständig in die Hand zu nehmen. Gespräche am und im Objekt können in einer großen Anzahl der Verhandlungen sogar den Unterschied machen. Insbesondere in der persönlichen Diskussion können Verkäufer punkten und den Wert des eigenen Objektes hochhalten.
Was müssen Verkäufer heute mitbringen, um nicht mit starken Verlusten zu verkaufen?
Was hilft, ist eine erste und unabhängige Bewertung des jeweiligen Preises. Das bestätigt nicht nur den eigenen Standpunkt, auf der die Verhandlungen fußt. Auch kann je nach Marktlage etwas Spielraum für Verhandlungen gelassen werden, ohne dass eine Seite zu stark in den Verhandlungen bevor- oder benachteiligt wird.
Ansonsten gilt wie immer: Immobilien sind ein long-game. Wer sich von Preisschwankungen im Bogen von einigen Monaten leiten lässt, begeht einen strategischen Fehler. Wenn auf lange Sicht stetiges Bevölkerungswachstum auf Verknappung von Wohnraum trifft, ist ein Preisaufschwung in guten Lagen und bei gutem Objektzustand sehr wahrscheinlich.
Vielen Dank für dieses Gespräch und dafür, dass Sie Ihre Zeit und Ihr Wissen mit uns geteilt haben.
Foto: Hendrik Richter © Nina Witte
Enthaltene Werte: DE0009653386
