Neu-Isenburg (ots) -
Vermietete Immobilien gelten als Klassiker unter den passiven Einkommensquellen, doch nicht jede Wohnung wird automatisch zur Gelddruckmaschine. Denn ob sich eine vermietete Wohnung wirklich lohnt, hängt von vielen Faktoren ab - etwa vom Kaufpreis, der Lage, den laufenden Kosten, möglichen Mietausfällen und dem Sanierungsaufwand.
Der größte Irrglaube ist: Man kauft eine Wohnung, vermietet sie und meint, damit sei alles erledigt. In Wahrheit hängt der Erfolg von vielen Faktoren ab - wer sie kennt und berücksichtigt, kann aber gezielt Vermögen aufbauen. Dieser Beitrag verrät, welche Kennzahlen wirklich zählen, ab wann sich eine Immobilie finanziell trägt und wie du den Traum vom passiven Einkommen realistisch angehst.
Cashflow als zentraler Faktor
Im Idealfall zahlt sich die Immobilie durch die monatliche Miete selbst ab. Das bedeutet, dass alle laufenden Kosten (Bankrate und Hausgeld) von den Mieteinnahmen gedeckt sind. Damit ist zwar noch kein Gewinn erzielt, aber eine stabile finanzielle Basis gelegt. Und genau das ist für viele Investoren der wichtigste Punkt: keine zusätzliche Belastung, sondern ein Investment, das im Hintergrund funktioniert.
Wichtig ist, die gesamten Kosten im Blick zu haben - besonders jene, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Dazu gehören nicht nur Verwaltungskosten, sondern auch Reparaturen, Rücklagen für Instandhaltung und Versicherungsposten wie zum Beispiel die Beiratshaftpflicht. All das steckt meist im Hausgeld.
Der steuerliche Hebel: Wie Steuervorteile das Ergebnis verbessern
Neben dem operativen Cashflow spielen steuerliche Effekte eine wichtige Rolle. Ein häufiges Missverständnis ist die Annahme, dass sämtliche Kosten rund um die Immobilie automatisch steuerlich absetzbar sind. Das stimmt jedoch nicht: So kann die Instandhaltungsrücklage beispielsweise erst dann geltend gemacht werden, wenn sie tatsächlich für Reparaturen oder Sanierungen verwendet wird. Auch die Tilgung des Darlehens wird oft falsch eingeschätzt; sie stellt keine steuerlich wirksame Ausgabe dar, sondern dient dem Vermögensaufbau und mindert daher nicht die Steuerlast. Dagegen sind die Zinsen auf das Immobiliendarlehen ein gutes Beispiel für laufende, direkt absetzbare Werbungskosten. Sie mindern das zu versteuernde Einkommen Jahr für Jahr - unabhängig von der Tilgung.
Der wichtigste steuerliche Hebel ist die Abschreibung. Sie mindert das zu versteuernde Einkommen und wird anhand drei Faktoren berechnet: dem Kaufpreis der Immobilie, dem Anteil des Gebäudes daran und dem gesetzlich geregelten Abschreibungssatz. Wer sich hier gut vorbereitet, kann spürbare Steuervorteile nutzen. Besonders hilfreich und leicht über Google zugänglich: Das Tool des Bundesministeriums der Finanzen zur Kaufpreisaufteilung liefert eine erste Orientierung und kann im Gespräch mit dem Finanzamt von Vorteil sein.
Mehr Abschreibung durch kürzere Nutzungsdauer
Ein weiterer Kniff: die Restnutzungsdauer. Normalerweise wird ein Gebäude mit 2 Prozent jährlich abgeschrieben (bei Baujahr ab 1925), bei älteren Bauten sind es 2,5 Prozent. Wer jedoch ein Gutachten vorlegt, das eine kürzere Nutzungsdauer belegt, kann deutlich schneller abschreiben - etwa 3 Prozent bei 33 Jahren oder sogar 5 Prozent bei 20 Jahren Restlaufzeit.
Je höher der persönliche Steuersatz, desto attraktiver wird dieser Effekt. Wer viel verdient, spart über Abschreibung und Werbungskosten jedes Jahr einen Teil seiner Steuerlast ein - und das oft ganz ohne aktiven Kapitaleinsatz.
Die Sicht der Bank: Selbsttragende Immobilie als Schlüssel
Auch wenn der steuerliche Aspekt interessant ist, zählt für die Bank vor allem eines: Die Immobilie sollte sich möglichst selbst tragen - und das vor Steuern. Denn nur dann bleibt die persönliche Bonität unangetastet. Wer mehrere Objekte finanzieren will, kommt an dieser Vorsteuerbetrachtung nicht vorbei. Ein Investment, das zu viel monatlichen Eigenaufwand erfordert, reduziert die Kreditwürdigkeit und blockiert zukünftige Käufe.
Deshalb ist es sinnvoll, mit einer konservativen Kalkulation zu arbeiten. Mieteinnahmen, die die Zinsen und das nicht umlagefähige Hausgeld decken, sind ein Mindestmaß. Alles, was zusätzlich in die Tilgung fließt, ist ein Plus. So kann Schritt für Schritt Vermögen aufgebaut werden - ohne die eigene Liquidität zu belasten.
Wertentwicklung und Exitstrategie: Langfristiges Denken über einen Zeitraum von 10 Jahren
Wer eine Immobilie kauft, sollte auch an den Verkauf denken. Nach derzeitiger Gesetzeslage lässt sich eine vermietete Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Daher lohnt es sich, die Vermögensentwicklung über einen solchen Zeitraum durchzurechnen. Dabei wird mit einer moderaten jährlichen Wertsteigerung gerechnet - etwa 2 Prozent orientiert an der Inflationsrate.
Hinzu kommt der Abbau des Darlehens über die Tilgung. Wer dann noch den Eigenanteil gegenrechnet - also Kaufnebenkosten und eventuelle Anfangsverluste - erhält ein realistisches Bild: Wie viel Vermögen hat die Immobilie tatsächlich aufgebaut? Und lohnt sich der Aufwand unterm Strich?
Eine Analyse über zehn Jahre hinweg unterstützt rationale Entscheidungen und liefert eine fundierte, zahlenbasierte Argumentationsgrundlage. Besonders wenn das Ziel ein steuerfreier Verkauf mit Gewinn ist, sollte der Einstiegspreis nicht über dem Marktwert liegen. Der Vermögensaufbau funktioniert nur dann sinnvoll, wenn das Objekt unter oder maximal zum Marktpreis gekauft wird.
Der Faktor Zeit: Passiv ja - aber nicht im klassischen Sinn
Trotz aller finanziellen Vorteile sollte nicht übersehen werden: Eine vermietete Immobilie ist kein Selbstläufer. Es gibt Mieterwechsel, Reparaturen, unerwartete Schäden oder es kann Ärger mit der Hausverwaltung oder anderen Eigentümern geben. Auch wenn kein weiteres Kapital investiert werden muss, ist der Zeitaufwand real. Immobilien sind also nicht passiv im klassischen Sinn - aber sie ermöglichen es, Vermögen aufzubauen, ohne monatlich zusätzlich Geld einzuzahlen.
Daher ist die Frage nach der Rendite nicht nur eine rechnerische Angelegenheit, sondern auch des eigenen Lebensmodells. Wer bereit ist, sich um die Immobilie zu kümmern, kann aus einem Mietobjekt eine stabile Einkommensquelle und einen Baustein für die finanzielle Freiheit machen.
Rechenbeispiel - so sieht es konkret aus
Angenommen, man kauft eine vermietete Wohnung für 200.000 Euro, davon finanziert man 200.000 Euro mit 4 Prozent Zinsen (666,67 Euro im Monat) und 2 Prozent Tilgung (333,33 Euro im Monat). Die Kaltmiete beträgt 900 Euro, das nicht umlagefähige Hausgeld liegt bei 100 Euro monatlich.
Die laufenden Ausgaben (Zinsen und Hausgeld) betragen rund 767 Euro im Monat. Das bedeutet: Der Cashflow vor Tilgung ist positiv - das heißt, die Mieteinnahmen decken mehr als die Kosten. Aus der Mieteinnahme verbleiben 133 Euro, die teilweise auch zur Deckung der Tilgung ausreichen. 200 Euro müssen hier monatlich anteilig selbst übernommen werden.
Steuerlich kann man Zinsen, Hausgeld und Abschreibung (zwei Prozent auf den Gebäudeanteil, in diesem Beispiel zwei Prozent auf 170.000 Euro, was 3.400 Euro pro Jahr entspricht) geltend machen - somit ergibt sich ein steuerlicher Verlust aus der Immobilie in Höhe von 150 Euro monatlich (und damit 1.800 Euro pro Jahr). Bei einem Steuersatz von 40 Prozent kann das rund 720 Euro Steuerersparnis pro Jahr und somit 60 Euro im Monat bringen, sodass der Cashflow nach Steuern noch -140 Euro beträgt (-200 Euro operativer Cashflow abzüglich 60 Euro Steuerersparnis).
Nach zehn Jahren ist die Restschuld des Darlehens noch bei ca. 151.000 Euro, die Immobilie bei einer Wertentwicklung von zwei Prozent pro Jahr bei bereits ca. 244.000 Euro Wert - und ein steuerfreier Gewinn in Höhe von ca. 93.000 Euro möglich. So entsteht langfristig Vermögen, auch wenn der Anfang nicht direkt nach "Gewinn" aussieht.
Fazit: Immobilien lohnen sich - unter klaren Bedingungen
Ein Immobilieninvestment rechnet sich, wenn folgende Punkte erfüllt sind:
- Die Immobilie trägt alle laufenden Kosten: Zins, nicht umlagefähiges Hausgeld, Rücklagen.
- Ein Teil oder die komplette Tilgung wird aus der Mieteinnahme bezahlt.
- Der Kaufpreis liegt nicht über dem Marktwert.
- Der persönliche Steuervorteil ist gegeben (je nach Einkommen).
- Die Bank bewertet das Objekt als finanzierbar, ohne die eigene Bonität zu belasten.
- Eine langfristige Auswertung über zehn Jahre zeigt einen positiven Vermögensaufbau bei realistischen Annahmen.
Über David Uhrhan:
Als Immobilienexperte mit langjähriger Erfahrung im Handel und der Vermietung begleitet David Uhrhan Einsteiger auf ihrem Weg zum erfolgreichen Immobilienkauf und unterstützt sie dabei, fundierte Entscheidungen zu treffen. In seinem Mentoring-Programm bietet er eine individuelle Betreuung und unterstützt seine Teilnehmer, innerhalb von zwölf Wochen ihr erstes Anlageobjekt zu erwerben - mit optimaler Finanzierung, steuerlichen Vorteilen und einer hohen Rentabilität. Weitere Informationen unter: https://daviduhrhan.de/
Pressekontakt:
DU Consulting & Services GmbH
Vertreten durch: David Uhrhan
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Vermietete Immobilien gelten als Klassiker unter den passiven Einkommensquellen, doch nicht jede Wohnung wird automatisch zur Gelddruckmaschine. Denn ob sich eine vermietete Wohnung wirklich lohnt, hängt von vielen Faktoren ab - etwa vom Kaufpreis, der Lage, den laufenden Kosten, möglichen Mietausfällen und dem Sanierungsaufwand.
Der größte Irrglaube ist: Man kauft eine Wohnung, vermietet sie und meint, damit sei alles erledigt. In Wahrheit hängt der Erfolg von vielen Faktoren ab - wer sie kennt und berücksichtigt, kann aber gezielt Vermögen aufbauen. Dieser Beitrag verrät, welche Kennzahlen wirklich zählen, ab wann sich eine Immobilie finanziell trägt und wie du den Traum vom passiven Einkommen realistisch angehst.
Cashflow als zentraler Faktor
Im Idealfall zahlt sich die Immobilie durch die monatliche Miete selbst ab. Das bedeutet, dass alle laufenden Kosten (Bankrate und Hausgeld) von den Mieteinnahmen gedeckt sind. Damit ist zwar noch kein Gewinn erzielt, aber eine stabile finanzielle Basis gelegt. Und genau das ist für viele Investoren der wichtigste Punkt: keine zusätzliche Belastung, sondern ein Investment, das im Hintergrund funktioniert.
Wichtig ist, die gesamten Kosten im Blick zu haben - besonders jene, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Dazu gehören nicht nur Verwaltungskosten, sondern auch Reparaturen, Rücklagen für Instandhaltung und Versicherungsposten wie zum Beispiel die Beiratshaftpflicht. All das steckt meist im Hausgeld.
Der steuerliche Hebel: Wie Steuervorteile das Ergebnis verbessern
Neben dem operativen Cashflow spielen steuerliche Effekte eine wichtige Rolle. Ein häufiges Missverständnis ist die Annahme, dass sämtliche Kosten rund um die Immobilie automatisch steuerlich absetzbar sind. Das stimmt jedoch nicht: So kann die Instandhaltungsrücklage beispielsweise erst dann geltend gemacht werden, wenn sie tatsächlich für Reparaturen oder Sanierungen verwendet wird. Auch die Tilgung des Darlehens wird oft falsch eingeschätzt; sie stellt keine steuerlich wirksame Ausgabe dar, sondern dient dem Vermögensaufbau und mindert daher nicht die Steuerlast. Dagegen sind die Zinsen auf das Immobiliendarlehen ein gutes Beispiel für laufende, direkt absetzbare Werbungskosten. Sie mindern das zu versteuernde Einkommen Jahr für Jahr - unabhängig von der Tilgung.
Der wichtigste steuerliche Hebel ist die Abschreibung. Sie mindert das zu versteuernde Einkommen und wird anhand drei Faktoren berechnet: dem Kaufpreis der Immobilie, dem Anteil des Gebäudes daran und dem gesetzlich geregelten Abschreibungssatz. Wer sich hier gut vorbereitet, kann spürbare Steuervorteile nutzen. Besonders hilfreich und leicht über Google zugänglich: Das Tool des Bundesministeriums der Finanzen zur Kaufpreisaufteilung liefert eine erste Orientierung und kann im Gespräch mit dem Finanzamt von Vorteil sein.
Mehr Abschreibung durch kürzere Nutzungsdauer
Ein weiterer Kniff: die Restnutzungsdauer. Normalerweise wird ein Gebäude mit 2 Prozent jährlich abgeschrieben (bei Baujahr ab 1925), bei älteren Bauten sind es 2,5 Prozent. Wer jedoch ein Gutachten vorlegt, das eine kürzere Nutzungsdauer belegt, kann deutlich schneller abschreiben - etwa 3 Prozent bei 33 Jahren oder sogar 5 Prozent bei 20 Jahren Restlaufzeit.
Je höher der persönliche Steuersatz, desto attraktiver wird dieser Effekt. Wer viel verdient, spart über Abschreibung und Werbungskosten jedes Jahr einen Teil seiner Steuerlast ein - und das oft ganz ohne aktiven Kapitaleinsatz.
Die Sicht der Bank: Selbsttragende Immobilie als Schlüssel
Auch wenn der steuerliche Aspekt interessant ist, zählt für die Bank vor allem eines: Die Immobilie sollte sich möglichst selbst tragen - und das vor Steuern. Denn nur dann bleibt die persönliche Bonität unangetastet. Wer mehrere Objekte finanzieren will, kommt an dieser Vorsteuerbetrachtung nicht vorbei. Ein Investment, das zu viel monatlichen Eigenaufwand erfordert, reduziert die Kreditwürdigkeit und blockiert zukünftige Käufe.
Deshalb ist es sinnvoll, mit einer konservativen Kalkulation zu arbeiten. Mieteinnahmen, die die Zinsen und das nicht umlagefähige Hausgeld decken, sind ein Mindestmaß. Alles, was zusätzlich in die Tilgung fließt, ist ein Plus. So kann Schritt für Schritt Vermögen aufgebaut werden - ohne die eigene Liquidität zu belasten.
Wertentwicklung und Exitstrategie: Langfristiges Denken über einen Zeitraum von 10 Jahren
Wer eine Immobilie kauft, sollte auch an den Verkauf denken. Nach derzeitiger Gesetzeslage lässt sich eine vermietete Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Daher lohnt es sich, die Vermögensentwicklung über einen solchen Zeitraum durchzurechnen. Dabei wird mit einer moderaten jährlichen Wertsteigerung gerechnet - etwa 2 Prozent orientiert an der Inflationsrate.
Hinzu kommt der Abbau des Darlehens über die Tilgung. Wer dann noch den Eigenanteil gegenrechnet - also Kaufnebenkosten und eventuelle Anfangsverluste - erhält ein realistisches Bild: Wie viel Vermögen hat die Immobilie tatsächlich aufgebaut? Und lohnt sich der Aufwand unterm Strich?
Eine Analyse über zehn Jahre hinweg unterstützt rationale Entscheidungen und liefert eine fundierte, zahlenbasierte Argumentationsgrundlage. Besonders wenn das Ziel ein steuerfreier Verkauf mit Gewinn ist, sollte der Einstiegspreis nicht über dem Marktwert liegen. Der Vermögensaufbau funktioniert nur dann sinnvoll, wenn das Objekt unter oder maximal zum Marktpreis gekauft wird.
Der Faktor Zeit: Passiv ja - aber nicht im klassischen Sinn
Trotz aller finanziellen Vorteile sollte nicht übersehen werden: Eine vermietete Immobilie ist kein Selbstläufer. Es gibt Mieterwechsel, Reparaturen, unerwartete Schäden oder es kann Ärger mit der Hausverwaltung oder anderen Eigentümern geben. Auch wenn kein weiteres Kapital investiert werden muss, ist der Zeitaufwand real. Immobilien sind also nicht passiv im klassischen Sinn - aber sie ermöglichen es, Vermögen aufzubauen, ohne monatlich zusätzlich Geld einzuzahlen.
Daher ist die Frage nach der Rendite nicht nur eine rechnerische Angelegenheit, sondern auch des eigenen Lebensmodells. Wer bereit ist, sich um die Immobilie zu kümmern, kann aus einem Mietobjekt eine stabile Einkommensquelle und einen Baustein für die finanzielle Freiheit machen.
Rechenbeispiel - so sieht es konkret aus
Angenommen, man kauft eine vermietete Wohnung für 200.000 Euro, davon finanziert man 200.000 Euro mit 4 Prozent Zinsen (666,67 Euro im Monat) und 2 Prozent Tilgung (333,33 Euro im Monat). Die Kaltmiete beträgt 900 Euro, das nicht umlagefähige Hausgeld liegt bei 100 Euro monatlich.
Die laufenden Ausgaben (Zinsen und Hausgeld) betragen rund 767 Euro im Monat. Das bedeutet: Der Cashflow vor Tilgung ist positiv - das heißt, die Mieteinnahmen decken mehr als die Kosten. Aus der Mieteinnahme verbleiben 133 Euro, die teilweise auch zur Deckung der Tilgung ausreichen. 200 Euro müssen hier monatlich anteilig selbst übernommen werden.
Steuerlich kann man Zinsen, Hausgeld und Abschreibung (zwei Prozent auf den Gebäudeanteil, in diesem Beispiel zwei Prozent auf 170.000 Euro, was 3.400 Euro pro Jahr entspricht) geltend machen - somit ergibt sich ein steuerlicher Verlust aus der Immobilie in Höhe von 150 Euro monatlich (und damit 1.800 Euro pro Jahr). Bei einem Steuersatz von 40 Prozent kann das rund 720 Euro Steuerersparnis pro Jahr und somit 60 Euro im Monat bringen, sodass der Cashflow nach Steuern noch -140 Euro beträgt (-200 Euro operativer Cashflow abzüglich 60 Euro Steuerersparnis).
Nach zehn Jahren ist die Restschuld des Darlehens noch bei ca. 151.000 Euro, die Immobilie bei einer Wertentwicklung von zwei Prozent pro Jahr bei bereits ca. 244.000 Euro Wert - und ein steuerfreier Gewinn in Höhe von ca. 93.000 Euro möglich. So entsteht langfristig Vermögen, auch wenn der Anfang nicht direkt nach "Gewinn" aussieht.
Fazit: Immobilien lohnen sich - unter klaren Bedingungen
Ein Immobilieninvestment rechnet sich, wenn folgende Punkte erfüllt sind:
- Die Immobilie trägt alle laufenden Kosten: Zins, nicht umlagefähiges Hausgeld, Rücklagen.
- Ein Teil oder die komplette Tilgung wird aus der Mieteinnahme bezahlt.
- Der Kaufpreis liegt nicht über dem Marktwert.
- Der persönliche Steuervorteil ist gegeben (je nach Einkommen).
- Die Bank bewertet das Objekt als finanzierbar, ohne die eigene Bonität zu belasten.
- Eine langfristige Auswertung über zehn Jahre zeigt einen positiven Vermögensaufbau bei realistischen Annahmen.
Über David Uhrhan:
Als Immobilienexperte mit langjähriger Erfahrung im Handel und der Vermietung begleitet David Uhrhan Einsteiger auf ihrem Weg zum erfolgreichen Immobilienkauf und unterstützt sie dabei, fundierte Entscheidungen zu treffen. In seinem Mentoring-Programm bietet er eine individuelle Betreuung und unterstützt seine Teilnehmer, innerhalb von zwölf Wochen ihr erstes Anlageobjekt zu erwerben - mit optimaler Finanzierung, steuerlichen Vorteilen und einer hohen Rentabilität. Weitere Informationen unter: https://daviduhrhan.de/
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