Passau (ots) -
Historische Fassaden, hohe Decken, architektonischer Charme - denkmalgeschützte Immobilien sind beliebte Objekte, aber sind sie auch attraktive Kapitalanlagen? Wer investieren will, sollte genau hinschauen: Schon das Streichen der Fassade oder der Austausch von Fenstern müssen genehmigt werden. Was bei normalen Häusern problemlos möglich ist, erfordert hier oft bürokratische Abstimmung.
Ein großer Vorteil ist aber: Bei denkmalgeschützten Immobilien lassen sich bis zu 10 Prozent der Sanierungskosten steuerlich abschreiben - das ist ein echter Rendite-Booster im Vergleich zu den üblichen 2 Prozent bei normalen Objekten. Wichtig ist nur, dass die Sanierung fachgerecht erfolgt und sich am Denkmalschutzgesetz orientiert. Hier lesen Sie, welche Chancen und Fallstricke es bei denkmalgeschützten Immobilien gibt und wie Anleger Steuervorteile richtig nutzen.
Warum sind denkmalgeschützte Immobilien für Anleger besonders attraktiv?
In erster Linie ist es die Abschreibungsdauer von insgesamt 12 Jahren, die denkmalgeschützte Immobilien für viele Anleger so attraktiv macht. So können Eigentümer bei einer Vermietung die förderfähigen Sanierungskosten gemäß §7i Einkommensteuergesetz vollständig abschreiben: In den ersten acht Jahren jeweils 9 Prozent, in den folgenden vier Jahren jeweils 7 Prozent - zusammen also 100 Prozent der Kosten, die der Erhaltung des Gebäudes dienen. Bei Selbstnutzung ist keine Abschreibung über den §7i EStG möglich. Stattdessen können bis zu 90 Prozent der Sanierungskosten über einen Zeitraum von zehn Jahren als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden (§10f EStG). Diese steuerlichen Entlastungen mindern die persönliche Steuerlast erheblich.
Doch wie wirken sich diese Steuervorteile auf die Rendite aus? Das hängt in erster Linie von der individuellen Einkommenssituation des Eigentümers ab. Für Eigennutzer steht der Renditeaspekt meist nicht im Vordergrund. Wird die Immobilie hingegen vermietet, profitieren insbesondere Anleger mit einem hohen persönlichen Steuersatz, da sich durch die Abschreibung und die Zinsabzugsfähigkeit ein spürbarer steuerlicher Effekt ergibt. Bei entsprechender Finanzierung können Mieteinnahmen nicht nur die laufenden Zinsen decken, sondern der zusätzliche Steuereffekt finanziert auch Tilgung, Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungskosten. Deshalb lässt sich mit einer Denkmalimmobilie - abhängig vom Objekt und der steuerlichen Situation - mitunter eine überdurchschnittliche Nachsteuerrendite erzielen.
Ein weiterer Vorteil: Nach einer Haltedauer von zehn Jahren ist ein Veräußerungsgewinn beim Verkauf steuerfrei, sofern die Immobilie vermietet wurde. Da eine denkmalgerechte Sanierung häufig eine nachhaltige Wertsteigerung bewirkt, fällt der Verkaufserlös in vielen Fällen höher aus als bei Bestands- oder Neubauten ohne Denkmaleigenschaft.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein und welche Rahmenbedingungen gilt es zu beachten?
Nur der eingetragene Eigentümer kann von der erhöhten Abschreibung profitieren. Daher ist es wichtig, bei Sanierungsbeginn bereits als solcher eingetragen zu sein. Die Immobilie muss entweder in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich liegen (§7h EStG) oder unter Denkmalschutz (§7i EStG) stehen. Das Alter der Immobilie ist somit nicht ausschlaggebend.
Bei der Sanierung eines Baudenkmals ist es wichtig, diese eng mit den Denkmalschutzbehörden abzustimmen. Ebenso sollte ein ausreichend hoher Geldbetrag eingeplant werden, denn gerade bei Denkmalimmobilien kann es bei den Sanierungskosten zu einigen Überraschungen und somit unvorhergesehenen Ausgaben kommen. Wer eine Denkmalimmobilie über einen Bauträger kauft, spart sich viele Unannehmlichkeiten, da sich der Bauträger um die Sanierung kümmert und das Kostenrisiko trägt.
Für wen lohnt sich der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie?
In den letzten Jahren ist das Interesse an Denkmalimmobilien deutlich gestiegen. Doch bedeutet dies noch längst nicht, dass sich solche Immobilien für jeden beliebigen Käufer eignen. Lukrativ wird der Kauf eines denkmalgeschützten Objekts nur für überdurchschnittlich gut verdienende potenzielle Eigentümer mit einer hohen Steuerlast. Wer den Kauf einer Denkmalimmobilie zur Eigennutzung in Betracht zieht, sollte unbedingt über ein finanzielles Polster verfügen, außerdem ist eine gewisse Bauerfahrung und ein gutes Team aus Architekt und Bauunternehmer empfehlenswert.
Für Anleger muss das Objekt zum Gesamtportfolio passen. Als Investor sollte man sich zudem über bestimmte Punkte im Klaren sein. So bietet die Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie durch den hohen Fremdkapitalanteil in Verbindung mit dem attraktiven Steuereffekt die Möglichkeit, eine sehr attraktive Eigenkapitalrendite zu erzielen, insbesondere für Gutverdiener. Wichtig ist zudem, dass potenzielle Anleger den Spitzensteuersatz zahlen, und zwar nicht nur zum Zeitpunkt des Kaufs, sondern auch über den gesamten Zeitraum der Abschreibung hinweg. Darüber hinaus sollte man sich mit einem Anlagezeitraum von rund 10 Jahren einverstanden zeigen.
Ein weiterer zentraler Punkt ist die Auswahl des richtigen Partners für die Sanierung: Wer nicht selbst saniert, sondern als Kapitalanleger über einen Bauträger kauft, sollte großen Wert darauf legen, einen erfahrenen Bauträger im Bereich Denkmalschutz zu finden. Idealerweise verfügt dieser über ein eigenes Bauunternehmen, sodass er weite Teile der Sanierung mit eigenen Mitarbeitern abwickeln kann und nicht auf externe Firmen angewiesen ist.
Über Korbinian Faltner:
Korbinian Faltner ist Dozent am Institut für Private Finanzplanung an der Universität Passau und der Gründer und Geschäftsführer der Faltner Finanzberatung. Er unterstützt Selbstständige, Unternehmer und Angestellte mit hohem Einkommen dabei, die eigene Steuerlast für sich zu nutzen und im Vermögensaufbau einzusetzen. Bei der Faltner Finanzberatung erhalten Kunden ein individuelles und rechtssicheres Finanzkonzept, das schnell und einfach umsetzbar ist. Weitere Informationen unter: https://www.faltner.com/
Pressekontakt:
Korbinian Faltner
KF Finanzberatung Unternehmensberatung
www.faltner.com
Pressekontakt:
Ruben Schäfer
E-Mail: redaktion@dcfverlag.de
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Historische Fassaden, hohe Decken, architektonischer Charme - denkmalgeschützte Immobilien sind beliebte Objekte, aber sind sie auch attraktive Kapitalanlagen? Wer investieren will, sollte genau hinschauen: Schon das Streichen der Fassade oder der Austausch von Fenstern müssen genehmigt werden. Was bei normalen Häusern problemlos möglich ist, erfordert hier oft bürokratische Abstimmung.
Ein großer Vorteil ist aber: Bei denkmalgeschützten Immobilien lassen sich bis zu 10 Prozent der Sanierungskosten steuerlich abschreiben - das ist ein echter Rendite-Booster im Vergleich zu den üblichen 2 Prozent bei normalen Objekten. Wichtig ist nur, dass die Sanierung fachgerecht erfolgt und sich am Denkmalschutzgesetz orientiert. Hier lesen Sie, welche Chancen und Fallstricke es bei denkmalgeschützten Immobilien gibt und wie Anleger Steuervorteile richtig nutzen.
Warum sind denkmalgeschützte Immobilien für Anleger besonders attraktiv?
In erster Linie ist es die Abschreibungsdauer von insgesamt 12 Jahren, die denkmalgeschützte Immobilien für viele Anleger so attraktiv macht. So können Eigentümer bei einer Vermietung die förderfähigen Sanierungskosten gemäß §7i Einkommensteuergesetz vollständig abschreiben: In den ersten acht Jahren jeweils 9 Prozent, in den folgenden vier Jahren jeweils 7 Prozent - zusammen also 100 Prozent der Kosten, die der Erhaltung des Gebäudes dienen. Bei Selbstnutzung ist keine Abschreibung über den §7i EStG möglich. Stattdessen können bis zu 90 Prozent der Sanierungskosten über einen Zeitraum von zehn Jahren als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden (§10f EStG). Diese steuerlichen Entlastungen mindern die persönliche Steuerlast erheblich.
Doch wie wirken sich diese Steuervorteile auf die Rendite aus? Das hängt in erster Linie von der individuellen Einkommenssituation des Eigentümers ab. Für Eigennutzer steht der Renditeaspekt meist nicht im Vordergrund. Wird die Immobilie hingegen vermietet, profitieren insbesondere Anleger mit einem hohen persönlichen Steuersatz, da sich durch die Abschreibung und die Zinsabzugsfähigkeit ein spürbarer steuerlicher Effekt ergibt. Bei entsprechender Finanzierung können Mieteinnahmen nicht nur die laufenden Zinsen decken, sondern der zusätzliche Steuereffekt finanziert auch Tilgung, Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungskosten. Deshalb lässt sich mit einer Denkmalimmobilie - abhängig vom Objekt und der steuerlichen Situation - mitunter eine überdurchschnittliche Nachsteuerrendite erzielen.
Ein weiterer Vorteil: Nach einer Haltedauer von zehn Jahren ist ein Veräußerungsgewinn beim Verkauf steuerfrei, sofern die Immobilie vermietet wurde. Da eine denkmalgerechte Sanierung häufig eine nachhaltige Wertsteigerung bewirkt, fällt der Verkaufserlös in vielen Fällen höher aus als bei Bestands- oder Neubauten ohne Denkmaleigenschaft.
Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein und welche Rahmenbedingungen gilt es zu beachten?
Nur der eingetragene Eigentümer kann von der erhöhten Abschreibung profitieren. Daher ist es wichtig, bei Sanierungsbeginn bereits als solcher eingetragen zu sein. Die Immobilie muss entweder in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich liegen (§7h EStG) oder unter Denkmalschutz (§7i EStG) stehen. Das Alter der Immobilie ist somit nicht ausschlaggebend.
Bei der Sanierung eines Baudenkmals ist es wichtig, diese eng mit den Denkmalschutzbehörden abzustimmen. Ebenso sollte ein ausreichend hoher Geldbetrag eingeplant werden, denn gerade bei Denkmalimmobilien kann es bei den Sanierungskosten zu einigen Überraschungen und somit unvorhergesehenen Ausgaben kommen. Wer eine Denkmalimmobilie über einen Bauträger kauft, spart sich viele Unannehmlichkeiten, da sich der Bauträger um die Sanierung kümmert und das Kostenrisiko trägt.
Für wen lohnt sich der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie?
In den letzten Jahren ist das Interesse an Denkmalimmobilien deutlich gestiegen. Doch bedeutet dies noch längst nicht, dass sich solche Immobilien für jeden beliebigen Käufer eignen. Lukrativ wird der Kauf eines denkmalgeschützten Objekts nur für überdurchschnittlich gut verdienende potenzielle Eigentümer mit einer hohen Steuerlast. Wer den Kauf einer Denkmalimmobilie zur Eigennutzung in Betracht zieht, sollte unbedingt über ein finanzielles Polster verfügen, außerdem ist eine gewisse Bauerfahrung und ein gutes Team aus Architekt und Bauunternehmer empfehlenswert.
Für Anleger muss das Objekt zum Gesamtportfolio passen. Als Investor sollte man sich zudem über bestimmte Punkte im Klaren sein. So bietet die Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie durch den hohen Fremdkapitalanteil in Verbindung mit dem attraktiven Steuereffekt die Möglichkeit, eine sehr attraktive Eigenkapitalrendite zu erzielen, insbesondere für Gutverdiener. Wichtig ist zudem, dass potenzielle Anleger den Spitzensteuersatz zahlen, und zwar nicht nur zum Zeitpunkt des Kaufs, sondern auch über den gesamten Zeitraum der Abschreibung hinweg. Darüber hinaus sollte man sich mit einem Anlagezeitraum von rund 10 Jahren einverstanden zeigen.
Ein weiterer zentraler Punkt ist die Auswahl des richtigen Partners für die Sanierung: Wer nicht selbst saniert, sondern als Kapitalanleger über einen Bauträger kauft, sollte großen Wert darauf legen, einen erfahrenen Bauträger im Bereich Denkmalschutz zu finden. Idealerweise verfügt dieser über ein eigenes Bauunternehmen, sodass er weite Teile der Sanierung mit eigenen Mitarbeitern abwickeln kann und nicht auf externe Firmen angewiesen ist.
Über Korbinian Faltner:
Korbinian Faltner ist Dozent am Institut für Private Finanzplanung an der Universität Passau und der Gründer und Geschäftsführer der Faltner Finanzberatung. Er unterstützt Selbstständige, Unternehmer und Angestellte mit hohem Einkommen dabei, die eigene Steuerlast für sich zu nutzen und im Vermögensaufbau einzusetzen. Bei der Faltner Finanzberatung erhalten Kunden ein individuelles und rechtssicheres Finanzkonzept, das schnell und einfach umsetzbar ist. Weitere Informationen unter: https://www.faltner.com/
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