Bis dato wenig von der Öffentlichkeit bemerkt publizierte das Bundesfinanzministerium (BMF) im Dezember 2025 ein Schreiben zum Thema Restnutzungsdauer von Immobilien. Damit gab es seine frühere Verwaltungspraxis auf.
Das scheinbar juristische Kleinklein eröffnet Immobilieneigentümern und Vermietern ganz neue Chancen, urteilt Immobilienexperte und -gutachter André Heid im Interview.
Das BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 umfasst gerade einmal eine halbe Seite Text. Warum halten Sie es dennoch für so relevant?
Kurzes Schreiben, große Wirkung - das ist hier eindeutig der Fall. Mit dem Schreiben hebt das BMF sein vorheriges Schreiben vom 22. Februar 2023 auf. Und damit ändern sich die Spielregeln für die Absetzung für Abnutzung (AfA) von Gebäuden nach der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer erneut. Dieses Mal aber fällt die Änderung eindeutig zugunsten der Immobilieneigentümer und Vermieter aus. Insgesamt, das zeigen auch zahlreiche Diskussionen und ein Referentenentwurf aus jüngerer Zeit, ist bei dem Thema viel Dynamik drin.
Worum genau geht es beim besagten BMF-Schreiben?
Im Kern dreht sich alles um die Frage, wie und wie schnell Steuerpflichtige Gebäude abschreiben können. Dabei gilt die Regel: Je schneller das erfolgt, desto höher ist ihre Steuerersparnis. Entscheidend dafür ist die tatsächliche Nutzungsdauer. Seit dem Jahr 2023 konnten Eigentümer von Immobilien in Deutschland eine kürzere Nutzungsdauer ansetzen, wenn sie diese gegenüber den Finanzbehörden glaubhaft machen konnten. Das BMF-Schreiben von 2023 legte fest, wie streng dieser Nachweis zu führen ist. In der Praxis wurde das Schreiben stark kritisiert, weil es die Anforderungen sehr hoch ansetzte und damit die gesetzliche Öffnung für eine deutlich verkürzte Abschreibung faktisch ausbremste. Mit der Aufhebung des Schreibens entfällt jetzt diese restriktive Auslegung. Steuerpflichtige können sich damit wieder direkt auf das Einkommensteuergesetz berufen, konkret Paragraf 7 Absatz 4 Satz 2. Und die deutschen Finanzämter müssen nun ohne die Vorgaben des alten Schreibens entscheiden, ob die klassische oder die zügigere Abschreibung anzuwenden ist - was tendenziell mehr Spielraum eröffnet.
Was haben Immobilienbesitzer konkret von dem Schreiben?
Aus Sicht von Eigentümern und Vermietern ist die Aufhebung des BMF-Schreibens von 2023 ein echter Wendepunkt. Sie betrifft unmittelbar die steuerliche Abschreibung von Gebäuden und hat direkte Auswirkungen auf die jährliche Steuerlast. Ohne das bisherige, eher strenge BMF-Schreiben können Eigentümer wieder flexibler eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend machen. Über die anfangs sehr hohen AfA-Beträge sinkt vor allem die Steuerlast in den ersten Jahren. Zugleich verbessert sich die Liquidität, insbesondere bei älteren, vermieteten Immobilien. Die pauschalen 50 Jahre vom Finanzamt passen oft nicht zur Realität.
Können Sie den Vorteil in Euro-Ersparnis bitte an einem Beispiel festmachen?
Bei einem Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1972 mit zehn Wohneinheiten und einem Gebäudewert von 540.000 Euro zeigt sich deutlich, wie stark ein Restnutzungsdauergutachten die steuerliche Belastung senken kann. Ohne Gutachten gilt die gesetzliche Nutzungsdauer von 50 Jahren, was einer jährlichen Abschreibung von zwei Prozent oder 10.800 Euro entspricht. Wird jedoch durch ein qualifiziertes Gutachten eine realistische Restnutzungsdauer von nur 19 Jahren festgestellt, erhöht sich die Abschreibung auf 5,26 Prozent beziehungsweise 28.404 Euro pro Jahr. Dadurch steigt die jährliche Steuerersparnis bei einem Steuersatz von 42 Prozent von 4.536 Euro auf 11.930 Euro. Der zusätzliche Vorteil beträgt somit 7.394 Euro jährlich. Über den gesamten Zeitraum von 19 Jahren summiert sich dieser Effekt auf einen steuerlichen Gesamtvorteil von 140.486 Euro - ein eindrucksvoller Beleg dafür, wie stark sich eine verkürzte Restnutzungsdauer finanziell auswirkt.
Wenn die Finanzämter beim Thema Restnutzungsdauer nun wieder weniger restriktiv sind, können Immobilieneigentümer dann also alles selbst in die Hand nehmen?
Davon rate ich dringend ab. Zwar ist es nun grundsätzlich wieder möglich, den Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer selbst zu führen. Doch praktisch wären Laien damit hoffnungslos überfordert. Meine Erfahrung zeigt, dass selbst erstellte Nachweise von den Finanzämtern fast immer abgelehnt werden. Sinnvoll und empfehlenswert ist daher ganz klar ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN/EN ISO 17024 zertifizierten Sachverständigen. Ein Restnutzungsdauergutachten ermöglicht eine gezielte Abschreibung. Oft lassen sich so über Jahre hinweg sechsstellige Summen einsparen.
Aber das kostet vermutlich auch einiges.
Es handelt sich dabei um eine einmalige und überschaubare Investition, die dauerhaft eine verkürzte Abschreibung ermöglicht. Und ein ganz wichtiger Punkt: Die Kosten für das Gutachten können selbst steuerlich als Werbungskosten geltend gemacht werden. Angesichts der möglichen Steuerersparnis fallen sie kaum ins Gewicht. Bereits bei Gutachtenkosten von rund 1.790 Euro kann sich der Aufwand häufig innerhalb eines Jahres amortisieren.
Worauf kommt es bei einem solchen Profigutachten vor allem an?
Um die Nutzungsdauer von Immobilien zu verkürzen, müssen bestimmte Umstände oder Gegebenheiten vorliegen, die die wirtschaftliche Nutzung des Gebäudes einschränken. Diese Voraussetzungen lassen sich in drei Hauptkategorien einteilen: erstens technischer Verschleiß und bauliche Mängel oder Schäden, die zu einer eingeschränkten Nutzung führen. Werden diese Mängel nicht behoben, verkürzt sich die Nutzungsdauer, da die Nutzung der Immobilie immer weniger wirtschaftlich vertretbar wird.
Und was sind die Aspekte zwei und drei?
Zweitens: wirtschaftliche Entwertung. Diese liegt vor, wenn sich die Marktlage derart verändert hat, dass die Nutzung der Immobilie in der aktuellen Form nicht mehr rentabel ist. Dies wird beispielsweise durch eine veränderte Marktnachfrage verursacht, wenn etwa Gewerbeflächen in einer bestimmten Region an Attraktivität verlieren, weil sich das wirtschaftliche Umfeld verändert hat. Und drittens können rechtliche Nutzungsbeschränkungen für eine Verkürzung der Restnutzungsdauer verantwortlich sein. Sie treten in Kraft, wenn sich Bauvorschriften ändern und die Immobilie nicht mehr den aktuellen gesetzlichen Anforderungen entspricht. Typische Beispiele hierfür sind striktere Brandschutzvorschriften oder erhöhte energetische Anforderungen, die bei älteren Gebäuden zu aufwändigen und wirtschaftlich unsinnigen Sanierungsmaßnahmen führen.
© André Heid, Heid-Immobilienbewertung.de
Über André Heid:
André Heid ist Geschäftsführer der Heid Immobilienbewertung. Das Unternehmen gilt als deutscher Marktführer im Bereich der Immobilienbewertung und ist mit mehr als 180 nach DIN EN ISO 17024 zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bundesweit tätig. Die Gutachter verfügen über Qualifikationen und Zertifizierungen renommierter Institute wie DEKRA, DIA, EIPOS, HypZert, Sprengnetter und TÜV.
Enthaltene Werte: DE0009653386
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