© Foto: KI-generiertes Symbolbild (ChatGPT).
Die Aktie von Vonovia ist am Donnerstag trotz guter Geschäftszahlen abgestürzt. Zwar ist der Crash erklärbar, nachvollziehbar macht ihn das jedoch nicht.
Vonovia schießt die gesamte deutsche Immobilienbranche ab
Von der zwischenzeitlich starken Performance deutscher Immobilienaktien, darunter mit Vonovia auch Europas größter privater Vermieter von Wohnimmobilien, in diesem Jahr ist am Donnerstag nichts mehr übrig. Die Branche wird crashartig abverkauft, nachdem die US-Notenbank nur noch eine Zinssenkung erwartet und zwischen Inflationsrisiko einerseits und einem schwächer werdenden Job-Markt andererseits gefangen ist.
Dazu kommt eine Zahlenvorlage von Vonovia, die Investoren nicht so richtig einzuordnen wissen, woraufhin die Aktie zweistellig abgestürzt ist und trotz Insiderkäufen und starken Quartalszahlen auch Mitbewerber wie Aroundtown, LEG Immobilien und TAG mit in die Tiefe reißt. Die Quittung: Der niedrigste Stand der Anteile seit mehr als 2 Jahren.
Operative Erfolg lassen EBITDA deutlich steigen
Gegenüber dem Vorjahr ist das bereinigte EBTIDA um 6,0 Prozent auf 2,8 Milliarden Euro geklettert, das EBT legte auf bereinigter Basis um 4,8 Prozent auf 1,9 Milliarden Euro zu, was 2,29 Euro je Aktie entspricht. Hierfür ist eine gesunde Kombination aus gestiegenen Mieten und Neuvermietungen verantwortlich. Auch die anhaltend hohe Belegungsquote von 97,9 Prozent trug maßgeblich zum Unternehmenserfolg bei.
Aus bilanzieller Perspektive positiv hervorzuheben sind die erzielten Wertsteigerungen im Immobilienportfolio. Dessen Wert kletterte ohne Investitionen um 1,9 Prozent auf 80,7 Milliarden Euro. Daraus ergibt sich ein Nettovermögenswert von 46,28 Euro je Anteil.
Auch bei der Verschuldung hat sich Vonovia trotz Neubaumaßnahmen (2.090 neue Wohneinheiten) und Investitionen in den Bestand verbessert. Der Verschuldungsgrad ging um 40 Basispunkte auf 45,4 Prozent zurück. Die Nettoverschuldung liegt jetzt beim 13,8-Fachen des EBITDA.
Zweifel an der Erreichung der vom Management gesteckten Ziele
An diesem Kurs will der neue CEO Luka Mucic 2026 und darüber hinaus festhalten. Einerseits soll weiter investiert und das Geschäftsergebnis verbessert werden, andererseits sollen im Licht der gestiegenen Zinserwartungen aggressiv Schulden abgebaut werden. Das soll nicht zuletzt mithilfe der Veräußerung von Vermögenswerten (vor allem aus dem Non-Core-Geschäft) erreicht werden.
Konkret rechnet das Management bis 2028 mit einem bereinigten EBITDA von 3,2 bis 3,5 Milliarden Euro, was am oberen Ende der Prognosespanne ein Plus von 25 Prozent gegenüber 2025 bedeuten würde. Gleichzeitig wurde angekündigt, dass die Dividende künftig 50 bis 60 Prozent des bereinigten EBT betragen soll. Für das abgeschlossene Geschäftsjahr hat der Aufsichtsrat 1,25 Euro vorgeschlagen, was nach dem zweistelligen Kurseinbruch zu einer Dividendenrendite von 5,6 Prozent entspricht.
Aktie stürzt endgültig ab, operativer Cashflow unter den Erwartungen
Dass die Aktie trotz des zufriedenstellenden Abschneidens sowie der angriffslustigen Prognose abschmiert, ist nicht weniger als Misstrauensbeweis von Investoren. Offensichtlich wird am Markt nicht damit gerechnet, dass das Management in einem Umfeld wieder steigender Realzinsen sowohl das Wachstum beschleunigen als auch gleichzeitig die Verschuldung reduzieren und eine steigende Dividende auszahlen kann.
Für dieses Misstrauen gibt es durchaus einen konkreten Anhaltspunkt, denn ausgerechnet beim Cashflow konnte Vonovia nicht überzeugen. Dieser fiel auf operativer Basis um 6,4 Prozent auf 1,78 Milliarden Euro, womit die Analystenerwartungen verfehlt wurden. Genau dieser ist jedoch entscheidend für das Unternehmen, die am Donnerstag ausgegebenen Ziele zu erreichen. Der Kurseinbruch ist daher nur bedingt Ausdruck der Unzufriedenheit über die vorgelegten Zahlen als vielmehr über Zweifel an der Erreichbarkeit der Ziele.
Fazit: Das Management muss jetzt Aufbauarbeit leisten!
Aus einer Bewertungsperspektive ist der Abverkauf sowohl bei Vonovia als auch bei den Aktien der Mitbewerber völlig überzogen. Die Aussicht auf höhere oder zumindest anhaltend hohe Zinsen ist zwar durchaus eine Gefahr, da sie mit höheren Investitions- und Refinanzierungskosten einhergehen.
Schon vor dem Leitzinsentscheid der Fed und den am Donnerstagmorgen vorgelegten Geschäftsergebnissen war die Aktie moderat bewertet. Hier passt die Geschäftsentwicklung nicht mit der Kursentwicklung zusammen, was in Kombination mit der überdurchschnittlich hohen Dividendenrendite auf eine fundamentale Einstiegschance in der Branche hindeutet - insbesondere, wenn der Anstieg der Energiepreise ein Ende finden sollte.
In den kommenden Tagen ist Vonovia auf Tour und im Rahmen einer Roadshow bei mehreren Research-Häusern zu Gast. Um die jüngsten Wogen zu glätten und das Vertrauen der Investoren zurückzugewinnen, wird das Management um CEO Mucic erläutern müssen, welche die zur Zielerreichung geplanten Maßnahmen im Detail sind. Gelingt das (und greift vielleicht der ein oder andere Insider zu), könnte es zu einem raschen Rebound kommen, auch weil die Aktie inzwischen mit Blick auf den RSI deutlich überverkauft ist.
Gastautor: Max Gross
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