Frank Rüdrich erklärt, warum Versicherungen bei Verkaufsobjekten häufig nicht auszahlen und wie sich das Risiko gezielt minimieren lässt
Der Besichtigungstermin in einem Berliner Wohnhaus sollte eigentlich die abschließende Begehung des potentiellen Käufers vor dem Vertragsschluss darstellen. Doch an diesem Januarmorgen entwickelt sich alles anders: Aus den Zimmerwänden tritt plötzlich Wasser aus. Ein Rohrbruch, mitten im Winter, hat das leerstehende Objekt schwer beschädigt. Nun steht der etwas irritierte Interessent im durchnässten Wohnzimmer und beginnt selbstsicher zu rechnen. Und der Eigentümer, seit sechs Monaten um den Verkauf bemüht, befindet sich an seinem neuen Lebensmittelpunkt in Frankfurt.
Frank Rüdrich, Immobilienexperte und Geschäftsführer von Rüdrich Immobilien mit Sitz in der Bundeshauptstadt, kennt solche Fälle nur zu gut. "Wasserschäden in leerstehenden Liegenschaften sind durchaus beherrschbar, vorausgesetzt, es wird sofort richtig gehandelt. Die ersten 24 Stunden sind entscheidend für das finanzielle Ergebnis", erklärt er. Allerdings zeigt die Erfahrung, dass viele Eigentümer die Gefahren erheblich unterschätzen.
Das teure unerkannte Risiko
Wohnimmobilien stehen heute regelmäßig drei bis zwölf Monate leer, bevor sie in neue Hände gelangen. Grund hierfür ist vielfach der aus privaten oder beruflichen Gründen notwendig gewordene Wegzug der vormaligen Besitzer oder deren altersbedingtes Ableben. Sofern der Leerstand auch die Wintermonate umfasst, stellt dies ein ernstzunehmendes Risiko dar.
Die Gefährdungslage, die daraus resultiert, wird oftmals unterschätzt und sich auf vermeintlich logische Annahmen wie "Es ist ja nur eine kurze Zeit", "Ich spare Heizkosten bis zum Verkauf" oder "Die Versicherung läuft schließlich weiter" verlassen.
Fachwirt der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft Frank Rüdrich erlebt immer wieder, dass diese Kalkulation nicht aufgeht. Bei verwaisten Räumlichkeiten gelten für Versicherungen häufig strenge Auflagen, die den Eigentümern nicht bewusst sind.
Die tatsächliche Schadensrechnung: 3.000 Euro gespart, 100.000 Euro verloren
Im Berliner Fall beziffert Rüdrich den Schaden klar und eindeutig: Rund 50.000 Euro Wertverlust aufgrund des unbehandelten Wasserschadens. Der Kaufinteressent, offensichtlich erfahren, erkennt die Situation und fordert einen Preisnachlass von 80.000 bis 100.000 Euro, je nach fachkundig eruierter Ursache und entsprechenden Instandsetzungskosten. Für den Inhaber bedeutet das eine doppelte Einbuße. Neben dem objektiven Schaden ist auch die Verhandlungsposition praktisch weggebrochen.
"Ein nicht behobener Wasserschaden mindert den Verkehrswert um mindestens 50.000 Euro. Kaufinteressenten erkennen solche Schwachstellen sofort und nutzen sie gnadenlos aus", verdeutlicht der Experte.
Ein Blick auf die Zahlen zeigt die immense Tragweite: Mit Versicherungsschutz und fachgerechter Sanierung hätten bereits 4.000 bis 10.000 Euro ausgereicht. Rohrbruchschäden waren in der bestehenden Police jedoch nicht abgedeckt. Das Defizit beläuft sich nun auf circa 50.000 Euro zuzüglich 30.000 bis 50.000 Euro, die als Minderung im Rahmen der Verhandlung anzusetzen sind.
Dagegen stehen eingesparte Heizkosten von lediglich 1.500 bis 3.000 Euro - über einen Zeitraum von 6 Monaten. Dieser scheinbare Vorteil stellt sich jetzt im Nachhinein als teurer Irrtum heraus. Faktisch sind 80.000 bis 100.000 Euro einzubüßen.
Versicherungs-Fallstricke: Wann die Police nicht greift
Die meisten Gebäudeversicherungen enthalten zentrale Klauseln zum Thema Leerstand, die oftmals jedoch nicht geläufig sind.
Leerstandsmeldung: Zahlreiche Versicherer verlangen eine Meldung, sobald eine Immobilie länger als 60 Tage leer steht. Wird dieser Verpflichtung nicht nachgekommen, erlischt die Deckungszusage vollständig, unabhängig davon, ob sonst alle Obliegenheiten erfüllt sind. Üblicherweise ist eine Meldung mit einem Beitragszuschlag von etwa 20 bis 50 Prozent verbunden.
Heizpflicht: In den Versicherungsbedingungen ist mehrheitlich eine Mindesttemperatur von 15 bis 18 Grad Celsius vorgeschrieben. Falls diese, auch nur kurzzeitig, unterschritten wird, kann die Assekuranz im Schadensfall die Leistung verweigern. Die Beweislast liegt dann beim Hauseigentümer.
Kontrollpflicht: Turnusmäßige Begehungen alle 48 bis 72 Stunden sind ebenfalls sicherzustellen. Die Versicherungsunternehmen erwarten nicht selten, dass ein Schlüssel bei Nachbarn oder der Hausverwaltung hinterlegt wird. Eine lückenlose Dokumentation der Kontrollen wird empfohlen.
"Leerstand muss der Versicherung gemeldet werden, auch wenn es teurer wird. Diese 200 bis 400 Euro Mehrkosten im Monat sind die beste Investition gegen ein 50.000-Euro-Risiko", betont Rüdrich.
Problematisch ist in diesem Kontext, dass viele Hausinhaber von diesen Auflagen erst im Schadensfall erfahren - und dann ist es bereits zu spät.
So funktioniert professionelle Absicherung
Die vorausschauende Vorbereitung bei Leerstand erfordert nur einen geringen Aufwand und steht in keinem Verhältnis zu möglichen Kosten infolge von Schäden.
Versicherung wasserdicht machen: Leerstand sollte unverzüglich gemeldet werden, auch wenn dadurch die Prämie steigt. Sämtliche Auflagen sind sorgfältig zu dokumentieren und durchgehend einzuhalten.
Technische Sicherung: Die Heizung sollte dauerhaft auf 15 bis 18 Grad eingestellt sein. Falls längere Abwesenheit besteht, empfiehlt sich eine Smart-Home-Überwachung zur Kontrolle von Temperatur und Luftfeuchtigkeit. Auch ist die teilweise Entleerung der Wasserleitungen indiziert.
Regelmäßige Kontrolle: Bei Fernbesitz ist eine professionelle Immobilienverwaltung unverzichtbar. Wöchentliche Inaugenscheinnahmen durch Makler oder Objektverwalter als auch hinterlegte Notfallkontakte helfen, ein etwaiges Risiko zu minimieren und gewährleisten schnelle Reaktionszeiten.
Mit einem professionellen Krisenmanagement lässt sich selbst ein final eingetretener Schaden konstruktiv bewältigen. Mittels zügiger Reparaturen durch Fachunternehmen sowie der direkten Einbindung der Versicherung kann idealerweise sogar eine wertsteigernde Sanierung entstehen, die mitunter vollständig von der Assekuranz getragen wird.
Die Lehre aus dem Berliner Fall
Der vorgenannte Fall zeigt deutlich, dass es wesentlich günstiger ist, negativen Entwicklungen vorzubeugen, anstatt diese anschließend unter Eile zu beheben. Der Aufwand für eine professionelle Absicherung ist stets überschaubar.
Versicherungspflichten bei Leerstand sind kein bürokratischer Aufwand. Es handelt sich vielmehr um einen essentiellen Schutz. Wer Leerstand nicht meldet, die Heizung abschaltet oder Kontrollen vernachlässigt, ist verbindlich im Nachteil, sowohl im Schadensfall als auch anlässlich sich anschließender Verkaufsverhandlungen.
Abbildung: © Frank Rüdrich
Enthaltene Werte: DE0009653386
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