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Vonovia ist Deutschlands Wohnungsriese mit 550.000 Wohneinheiten, stabilen Mieteinnahmen und einer Dividendenrendite von knapp 6 Prozent. Das klingt wie das perfekte Ruhekissen für Anleger. Doch erneut verlor die Aktie an nur einem einzigen Handelstag über 5 Prozent und das nicht wegen schlechter Nachrichten vom Unternehmen selbst, sondern weil der Ölpreis stieg und die Zinssorgen zurückkehrten. Ein politisches Gesetz bringt wohl Entlastung und der Halbjahresbericht könnte die Stimmung drehen. Doch der Chart sendet noch immer keine Entwarnung, sondern auch Warnsignale. Zwischen 20 und 22,50 Euro entscheidet sich, in welche Richtung es geht.
Das Geschäftsmodell unter die Lupe
Vonovia vermietet Wohnungen. Das Geschäft klingt einfach, aber genau darin liegt die Stärke. Im ersten Quartal 2026 wuchsen die Mieten organisch um 4 Prozent. Die Vermietungsquote lag bei knapp 98 Prozent. Das bereinigte EBITDA im Mietgeschäft kletterte um über 6 Prozent. Für Dividendenjäger ist das eine gute Nachricht. Analysten rechnen für 2027 mit einer Ausschüttung von 1,28 Euro pro Aktie. Das sind auf dem aktuellen Kursniveau von 21,20 Euro rund 6 Prozent Rendite. In den folgenden Jahren könnte es noch besser werden. Wer die kommenden vier Jahre zusammenrechnet, kommt auf insgesamt 5,22 Euro Dividende. Das entspricht einer Gesamtrendite von etwa 24 Prozent, allein aus Ausschüttungen.
Doch hier zeigt sich auch mit das Problem, denn Vonovia muss 2026 Schulden in Höhe von 1,6 Milliarden Euro neu finanzieren. 2027 und 2028 steigt dieser Bedarf auf jeweils knapp 5 Milliarden Euro. Das ist nicht wenig Geld und jeder Zinsanstieg macht diese Refinanzierung teurer. Ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz hilft dann doch schon eher spürbar. Die Kosten für energetische Sanierungen teilen sich künftig hälftig zwischen Mieter und Vermieter. Das würde Vonovias Bilanz enorm entlasten, aber dennoch bleibt die "Zinsfalle" bestehen.
Charttechnik
Der Chart zeigt ein Auf und Ab, das viele Anleger ratlos und auch teilweise nervös macht. Von den Höchstkursen bei 28 Euro im Februar sind wir mittlerweile gut 25 Prozent gefallen, ganz zu schweigen aus den Kursen bei fast 34 Euro in 2024. Aktuell kämpft die Aktie um die Marke von 21 - 21,50 Euro. Das ist ein wenig problematisch, weil der 50er SMA bei 21,38 Euro verläuft. Fällt dieser ist der Weg nach unten wieder frei und die Aktie per Definition im Abwärtstrend.
Sollte Vonovia unter die Marke von 20,85 Euro rutschen, dürfte das nächste Ziel bei 19,95 - 20,10 Euro liegen. Von dort aus könnte es im schlimmsten Fall weiter nach unten gehen. Mancher Experte spricht dann schon von möglichen Kursen im Bereich 15 bis 16 Euro, das wären von heute aus weitere 30 Prozent nach unten. Da wäre die Dividendenrendite aber in Bereichen die überaus attraktiv wären, bzw. Kurse in diesem Bereich würden eher darauf hindeuten, dass der Markt nicht mehr an eine so hohe Ausschüttung glaubt.
Die gute Nachricht: Oberhalb von 22,50 Euro könnte es wieder spannend für die Optimisten werden. Überwindet Vonovia diese Hürde, eröffnen sich Chancen auf 26 bis 30 Euro. Der Schlüssel liegt bei den psychologischen und technischen Widerständen. Der RSI-Index steht neutral bei gut 43 Punkten, also weder überkauft noch überverkauft. Das bedeutet: Bewegungen in beide Richtungen sind möglich.
Was tun?
Das Unternehmen liefert solide operative Zahlen. Die Mieteinnahmen wachsen, die Leerquote ist niedrig, die Dividende ist attraktiv. Das sind Gründe, nicht zu pessimistisch zu sein. Analysten wie Berenberg und J.P. Morgan empfehlen weiterhin den Kauf und das nicht grundlos. Andererseits: Die Zinsfalle ist vorhanden und Refinanzierungen in Milliardenhöhe stehen an. Der Aktienkurs leidet unter dieser Unsicherheit, nicht unter den schlechten Geschäftszahlen. Das zeigt aber auch, dass die Börse hier weniger das operative Geschäft bewertet, sondern eher die Frage, wie teuer sich der Konzern finanzieren kann.
Der Halbjahresbericht im August wird zeigen, wie sich das Immobilienportfolio entwickelt hat. Das ist ebenfalls entscheidend. Der charttechnische Bereich zwischen 20 und 22,50 Euro ist jetzt das Schlachtfeld. Wer hier investiert ist, sollte die Unterstützung bei 20 Euro beobachten. Ein Bruch würde das Bild verschärfen. Wer noch nicht dabei ist, könnte diesen Bereich abwarten. Ein Einstieg mit klarem Fokus auf die Dividende macht Sinn, aber erst, wenn der Chart wieder stabilere Signale sendet.
Autor: Felix Goldbach, FinanzNachrichten-Redaktion
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