Moneycab: Herr Balzarini, das Halbjahresergebnis 2018 der PSP Swiss Property ist erfreulich ausgefallen. Der Reingewinn ist gegenüber der Vorjahresperiode um 68% auf 158.3 Millionen Franken und der operative Gewinn ohne Bewertungseffekte um 7% auf 85.6 Millionen angestiegen. Was waren die Gründe?
Giacomo Balzarini: Die Zunahme des operativen Gewinns resultierte in erster Linie aus gesteigerten Mieteinnahmen sowie einer Erhöhung der aktivierten Eigenleistungen, beides auch im Zusammenhang mit einem Portfoliokauf. Per 1. Februar 2018 haben wir von der Edmond de Rothschild (Suisse) S.A. ein erstklassiges Immobilienportfolio mit neun repräsentativen Büroliegenschaften übernommen. Die Geschäftshäuser sind alle zentral gelegen und in einem hervorragenden Zustand. Die Akquisition passt strategisch bestens in unser bestehendes Anlageportfolio und stärkt die Stellung der PSP Swiss Property insbesondere in der Westschweiz. Zudem konnten wir den Finanzaufwand um CHF 1.5 Mio. auf CHF 11.5 Mio. senken. Der durchschnittliche Fremdkapitalzinssatz beläuft sich aktuell auf sehr tiefen 0.92%. Der Reingewinn von CHF 158.3 Mio. ist geprägt von einem positiven Bewertungseffekt des Immobilienportfolios im Umfang von CHF 91.5 Mio.; dies aufgrund von erfolgreichen Verhandlungen sowie eines leicht tieferen Diskontierungssatzes.
In den letzten zehn Jahren ist bei den Baubewilligungen vor allem der Mietwohnungsbau förmlich explodiert (+120%), während sich bei den Büroflächen nach einem rasanten Anstieg bis 2012 die Nachfrage nach Bewilligungen wieder abgekühlt hat. Wo sehen Sie in den kommenden Jahren den grössten Bedarf, wo die besten Investitionsmöglichkeiten?
Die grösste Nachfrage nach Büroimmobilien sehen wir genau dort, wo wir seit jeher unsere geografischen Schwerpunkte setzen: an zentralen Lagen in den Wirtschaftszentren. Da die Kaufpreise an diesen Standorten aufgrund des anhaltenden Anlagenotstandes vor allem bei institutionellen Investoren aber unverändert hoch sind, sehen wir die besten Investitionsmöglichkeiten nicht in erster Linie im Kauf zusätzlicher Liegenschaften, sondern im Ausbau und in der stetigen qualitativen Verbesserung unseres bestehenden Portfolios.
Zudem sind wir mit mehreren grossen Umbauprojekten beschäftigt. So an bester Lage am Bahnhofplatz in Zürich mit einer Komplett-Renovation der bestehenden Büroflächen, die wir auf den neusten Stand der Technik bringen werden. Die Nachfrage ist erfreulich und die Flächen sind bereits vorvermietet. Ruby, ein modernes Hotel einer deutschen Hotel-Gruppe und No18, ein internationaler Co-working-Anbieter, werden dort Einsitz nehmen. Auch in Genf, an der Rue du Marché, vollziehen wir eine sehr erfolgreiche Umnutzung an zentralster Lage. Mit citizenM wird ein internationales Hotelunternehmen in eine ehemalige Büroliegenschaft ziehen.
Auch im Trend-Quartier Zürich-West sind wir aktiv. Hier werden wir bis 2021 unter anderem zwei in die Jahre gekommene Geschäftshäuser durch einen Büroneubau ersetzen und dabei rund CHF 130 Mio. investieren. Bereits jetzt stehen wir kurz vor dem Abschluss eines grösseren Mietvertrags mit einem namhaften Ankermieter.
Nicht zu vergessen ist der kürzlich fertiggestellte "Grosspeter-Tower" in Basel. Der Neubau ist eines der markantesten Bauwerke der Stadt mit Hotel und modernsten Büroräumlichkeiten. Unlängst wurde das Hochhaus mit dem renommierten Schweizer Solarpreis ausgezeichnet. Mit der Vermietung sind wir sehr zufrieden. Mitte 2018 ist Bayer als Ankermieter eingezogen und kürzlich konnten mit der Migros Bank und dem Co-Working-Anbieter Spaces zwei weitere namhafte Mieter akquiriert werden.
Inwiefern ist das Überangebot auf dem Büroflächenmarkt für Sie ein Problem und wie gehen Sie damit um?
Eines vorweg: Wie so oft muss man auch beim Büroflächenangebot differenzieren, geografisch und qualitativ. In den für uns relevanten Teilmärkten - den wichtigsten Wirtschaftszentren der Schweiz - ist das Umfeld gar nicht so schlecht, vor allem wenn man qualitativ hochstehende Liegenschaften anbieten kann. Generell sind Überkapazitäten auf dem Markt und Leerstände für uns kein Problem, sondern eine Chance. Das mag auf den ersten Blick unlogisch erscheinen, ist es aber nicht. Statt Räumlichkeiten für Zwischennutzungen zur Verfügung zu stellen oder billig zu vermieten, damit kurzfristig etwas Geld hereinkommt, investieren wir lieber in Renovationen, Neubauten und unsere eigenen Entwicklungsprojekte. So steigern wir langfristig den Wert unseres Portfolios, und die Liegenschaften bleiben attraktiv. Mietausfälle nehmen wir während den Renovations- und Bauphasen bewusst in Kauf. Mieteinnahmen, auf die wir heute verzichten, können wir dank eines verbesserten Mietangebots in Zukunft mehr als kompensieren.
Dabei lautet unsere Devise: "Näher am Markt, näher bei den Mietern". Wer als Immobilieninvestor erfolgreich bleiben will, muss sich ständig dem Markt und den sich wandelnden Kundenbedürfnissen anpassen. Der Begriff «Kundenorientierung» wird im Dienstleistungsbereich vielleicht etwas inflationär verwendet; im Immobiliengeschäft sehen wir - vor allem angesichts der dynamischen ...
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