04.06.2021 - Das Thema Wohnimmobilien in Deutschland erhitzt die Gemüter. Mieten und mehr noch die Preise sind über die vergangenen Jahre rasant gestiegen. Der Hauspreisindex der Deutschen Bundesbank weist für den Zehnjahreszeitraum von Ende 2010 bis Ende 2020 einen Anstieg um 77% aus, was einer jährlichen Erhöhung von 5,9% entspricht - weit oberhalb der allgemeinen Preisentwicklung für Verbrauchsgüter. Eine vergleichbar lange und dynamische Phase von Preissteigerungen hat der hiesige Markt zumindest seit Mitte der 70er Jahre nicht gesehen.
Doch was die stolzen Besitzer der Immobilien freut, erfüllt andere mit Sorge. Die Anleger, die angesichts anhaltend niedriger Zinssätze auf der Suche nach attraktiven Anlagealternativen sind, sehen sich mit deutlich höheren Preisen und, da die Mieten tendenziell langsamer gestiegen sind, einer rückläufigen Kapitalisierungsrate konfrontiert (siehe Abbildung). Eine aktuelle Studie von PwC von Mai 2021 beziffert die Rendite bei neuen Mehrfamilienhäusern ("prime property") im Durchschnitt der sieben Großstädte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) auf 2,3 Prozent. Bei Bestandsimmobilien liegt der Wert bei durchschnittlich 2,5 Prozent. Auch die Preise "in der Region" - in den Städten - sind nicht wesentlich günstiger: Hier liegen die Renditen bei 2,6 Prozent (neu) bzw. 3,1 Prozent (bestehend). Mit anderen Worten: Es dauert deutlich länger, den Kaufpreis aus operativen Einnahmen zu decken. Zudem spukt das Wort von der Immobilienpreisblase durch die Medien: Droht vielleicht ein kräftiger Rückschlag bei der Preisentwicklung?
Hier sollte man die Kirche im Dorf lassen. Empirische Analysen beispielsweise des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung von 2020 und vergleichbare Arbeiten der Deutschen Bundesbank, ebenfalls von 2020, kommen zu dem Schluss, dass die Preisentwicklung im Wesentlichen nachfragegetrieben ist und mit den fundamentalen Bedingungen - also vor allem demographischen Faktoren wie Zuwanderung, der günstigen Einkommensentwicklung der letzten Dekade und der Entwicklung der Mieten - weitgehend im Einklang steht. Umgekehrt finden sich kaum Anzeichen einer typischen Immobilienblase wie übermäßiges Wachstum von Wohnungsbaukrediten, lockere Kreditvergabe, erhöhte Transaktionshäufigkeit, Erwartung von Preissteigerungen als Kaufmotiv.
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Rechtliche Hinweise
Vergangene Wertentwicklungen, Simulationen oder Prognosen sind kein zuverlässiger Indikator für die Zukunft. Die Rendite kann infolge von Währungsschwankungen steigen oder fallen. Etwaige Meinungsäußerungen geben die aktuelle Einschätzung des Investment Office der ODDO BHF AG wieder, die sich insbesondere von der Hausmeinung innerhalb der ODDO BHF Gruppe unterscheiden und ohne vorherige Ankündigung ändern kann.
