12.04.2022 - Anleger auf der Suche nach sicheren Erträgen sehen sich der doppelten Bedrohung durch steigende Inflationsraten und steigende Zinssätze ausgesetzt. Natalie Howard erklärt, wie Immobilienanleihen helfen können.
Die Aussicht auf steigende Zinssätze ist seit einiger Zeit ein heißes Thema für Anleger. Die jüngste Beschleunigung der Inflation auf jahrzehntelange Höchststände in den USA, Europa und Großbritannien hat dies zu einem zentralen Anliegen für Anleger weltweit gemacht.
Die Märkte sind auf mehrere Zinserhöhungen eingestellt, seit Jerome Powell, Vorsitzender der US-Notenbank Fed, im Januar sagte, er werde alles in seiner Macht Stehende tun, um zu verhindern, dass sich die Inflation "verfestigt".
Neben Zinserhöhungen sind die USA, Großbritannien und Europa allesamt dabei, ihre quantitativen Lockerungsprogramme zurückzufahren. Dies stellt eine grundlegende Abkehr von dem äußerst akkommodierenden Umfeld der letzten Jahre dar.
Steigende Zinssätze und Inflationsraten sind natürlich keine guten Nachrichten für Anleihen. Der Start in das Jahr 2022 war dementsprechend einer der schwierigsten seit Beginn der Aufzeichnungen für festverzinsliche Wertpapiere.
Die Frage, wie Anleger angesichts höherer Inflationsraten und Zinssätze zu wirklich "sicheren Erträgen" gelangen können, war selten so schwierig zu beantworten wie heute. Wir erklären, warum Immobilienanleihen helfen können.
Wie wirkt sich die steigende Inflation auf Immobilienanleihen aus?
Steigende Inflationsraten und Zinssätze stellen zwei separate, aber miteinander verbundene Herausforderungen für Immobilien dar. Bei ersterer sind Immobilienanlagen gut positioniert. Der Wert der zugrunde liegenden Immobilien dient als natürlicher Inflationsschutz.
Mietverträge für Gewerbeimmobilien korrelieren im Laufe der Zeit stark mit der Inflation. Das heißt, die Mieten steigen im Allgemeinen als direkte Folge einer höheren Inflation. Der Wert des Vermögenswerts, eine Funktion des zugrunde liegenden Cashflows, nimmt daher mit der höheren Inflation und den höheren Mieteinnahmen zu.
Was ist mit steigenden Zinssätzen?
Einer der wichtigsten Aspekte von Immobilienanleihen, der vor steigenden Zinssätzen schützt, ist ihre Flexibilität. Immobilienkredite können entweder festverzinslich oder variabel verzinslich sein, wobei Letzteres die Möglichkeit bietet, die Renditen der Anleger vor steigenden Zinssätzen zu schützen.
Variable Verzinsungen bieten eine Marge gegenüber risikofreien Zinssätzen wie dem EURIBOR in Europa oder Sonia in Großbritannien - ein attraktives Merkmal im Vergleich zu festverzinslichen Instrumenten, denen diese Flexibilität in einem Umfeld steigender Zinssätze fehlt.
Diese Flexibilität bedeutet jedoch nicht, dass die Kosten der Kreditnehmer schwer kontrollierbar werden.
Immobilienkreditnehmer können für den Fall, dass sie ein variabel verzinsliches Darlehen in Anspruch nehmen, Zins-Caps vereinbaren. Dadurch wird ihre Position bei anhaltenden Zinserhöhungen geschützt.
Natürlich sind auch die Bewertungen und die Art und Weise, wie sich Zinserhöhungen auf sie auswirken können, für Inhaber von forderungsbesicherten Schuldtiteln jeglicher Art ein zentrales Anliegen. Hier sind die wahrscheinlichen Auswirkungen je nach Branche sehr unterschiedlich.
Die Immobilienbewertungen sind in diesem Zyklus gestiegen, da die Schuldenkosten gesunken sind. Allerdings gab es in den letzten zehn Jahren erhebliche Unterschiede, wobei Logistikwerte Allzeithochs erreichten und stärker unter Druck stehende Sektoren - wie der Einzelhandel - erhebliche Rückgänge verzeichneten.
Da die Fremdkapitalkosten steigen, müssen Anleger die potenziellen Auswirkungen auf den Wert der zugrunde liegenden Immobilien in sämtlichen Sektoren verstehen. Sie müssen jedoch auch die strukturellen Veränderungen berücksichtigen, die in jedem Sektor stattfinden.
Entscheidend ist, sich nicht von den Umständen eines Kreditnehmers ablenken zu lassen, wenn das Meer ruhig und der Himmel klar ist, sondern darüber nachzudenken, was passieren könnte, wenn der Wind dreht.
Wie man Heu macht, wenn die Sonne nicht scheint
Wir verwenden bei unseren Transaktionen nachhaltige Renditen und konzentrieren uns dabei auf langfristige Bewertungskennzahlen anstatt auf die aktuelle Bewertung. Folglich gönnen wir uns eine erhebliche Sicherheitsmarge, damit unsere Kredite bei einem Rückgang des zugrunde liegenden Werts der Vermögenswerte geschützt sind.
Wir verbringen viel Zeit damit, über unsere Ausstiegsposition am Ende unseres Darlehens nachzudenken. Wichtig ist für uns, das Risiko zum Zeitpunkt der Refinanzierung zu verstehen, wenn sich die meisten Kreditausfälle ereignen. Bei unserem Underwriting gehen wir von einer Erhöhung der Fremdfinanzierungskosten für den Kreditnehmer aus.
Wir stellen sicher, dass sich die Transaktionen während der Laufzeit des Darlehens entschuldet haben, entweder durch Tilgung (Rückzahlung von Darlehen) oder durch eine Wertsteigerung des Vermögenswerts, um sicherzustellen, dass die Refinanzierungsposition für Kreditgeber attraktiv ist. Darüber hinaus sind wir darauf bedacht, dass der Kreditnehmer bei einer verhältnismäßig knappen Zinsdeckungsquote (ICR) und steigenden Zinssätzen weiteres Eigenkapital in die Transaktion einbringen kann.
Außerdem weisen unsere Transaktionen stets ein erhebliches Eigenkapitalpolster auf. Wir haben konservative Loan-to-Value-Verhältnisse, was bedeutet, dass unsere Darlehen immer mit beträchtlichem Eigenkapital von erfahrenen Sponsoren einhergehen, mit denen wir schon oft zusammengearbeitet haben.
Wir denken, dass es bei der Einschätzung der Aussichten eines Kreditnehmers wichtig ist, eine gesunde Skepsis mitzubringen, auch wenn diese ihm selbst fehlt.
Wir prüfen die Geschäftspläne von Kreditnehmern sehr genau. Viele davon haben steigende Mietwerte in ihren Annahmen verankert. Wir berücksichtigen indes, dass die zugrunde liegenden Mieter bei allgemein steigenden Finanzierungskosten mit steigenden Aufwendungen konfrontiert sein werden, und stellen sicher, dass wir bei allen Annahmen sehr konservativ sind.
Immer mit der Ruhe
Am wichtigsten ist es letztendlich, die Dinge in Ruhe zu überdenken. Während der variabel verzinsliche Aspekt von Immobilienanleihen diese für Investoren sehr attraktiv macht, werden sich steigende Schuldenkosten unweigerlich auf alle Vermögenswerte auswirken, und Investoren müssen die Auswirkungen dessen kennen.
Wir sind bei unserem Underwriting konservativ und berücksichtigen die Ausstiegsposition von Vermögenswerten im Falle steigender Zinsen. Das bedeutet, dass wir Transaktionen strukturieren können, die Anlegern sichere Erträge bieten, ohne das Zinsrisiko vieler festverzinslicher Alternativen einzugehen.
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